Yếu tố quyết định 'điểm rơi' đầu tư đất nền

3 giờ trướcBài gốc

Các chuyên gia đánh giá, việc giá đất nền hạ nhiệt sau một thời gian “sốt nóng” là diễn biến lành mạnh đối với thị trường BĐS. Ảnh minh họa

Vì sao thị trường đất nền đột nhiên chững lại

Khảo sát trên các hội nhóm bất động sản (BĐS), tin rao bán đất nền vùng ven Hà Nội kèm cụm từ “cắt lỗ” xuất hiện ngày một nhiều. Tại các xã Yên Xuân, Hạ Bằng, Hòa Lạc (huyện Thạch Thất cũ), giá đất nền phân lô ở trục chính dao động 30 - 35 triệu đồng/m2, trong khi trong ngõ chỉ khoảng 18 – 22 triệu đồng/m2. Ở Quốc Oai, Phú Cát (huyện Quốc Oai cũ), đất mặt đường lớn ghi nhận 27 – 31 triệu đồng/m2, đất trong làng, ngõ nhỏ ở mức 15 – 17 triệu đồng/m2. Tại Sơn Tây (cũ), những lô đất ở đường ô tô tránh có giá 25 – 29 triệu đồng/m2, còn đất trong ngõ 15 – 18 triệu đồng/m2.

Theo anh Phạm Văn Bình, môi giới BĐS tại vùng ven Hà Nội, đầu năm nhiều nhà đầu tư tìm đến Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây (cũ) do kỳ vọng vào thông tin khởi công tuyến Metro số 5, khiến giá đất có thời điểm nhích lên. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, giao dịch trầm lắng, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để thoát hàng.

Anh Phạm Văn Bình cho biết, giá đất tại các tuyến đường kinh doanh Thạch Thất, Quốc Oai (cũ) vẫn trên 30 triệu đồng/m2; ở Sơn Tây (cũ), đất nền tại đường ô tô tránh gần 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mặt bằng giá cao đã khiến nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng trước khi xuống tiền.

Một điểm đáng chú ý, sau thông tin về kế hoạch sáp nhập một số tỉnh, dòng vốn đầu cơ có xu hướng tìm đến các khu vực tỉnh thành mới nổi, thay vì tập trung quá nhiều vào đất nền lân cận Hà Nội.

Chuyên gia BĐS Bà Phạm Miền phân tích, sóng vừa qua chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, trong đó có vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, cơn sốt đã được kiểm soát, thanh khoản chững lại trên mặt bằng giá mới. Nhà đầu tư hiện không còn “tất tay” như trước, mà ưu tiên nghe ngóng, đánh giá kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Chỉ ra nguyên nhân khiến mức độ quan tâm và nguồn cung đất nền sụt giảm đáng kể, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, trong bối cảnh nhiều yếu tố bất ổn như đề xuất đánh thuế BĐS, chi phí nắm giữ gia tăng và kỳ nghỉ lễ kéo dài..., nhiều nhà đầu tư có tâm lý dè dặt.

Như vậy, thời điểm hiện tại, có nhiều yếu tố để khẳng định, cơn sốt đầu tư đất nền đã hạ nhiệt và được kiểm soát. Tại các địa phương từng xuất hiện sóng BĐS, thanh khoản đã có dấu hiệu chững lại trên mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, sự chững lại của thị trường đất nền hiện nay không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá “nóng”.

Còn ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nêu quan điểm, những BĐS đáp ứng được nhu cầu ở thực sẽ có tiềm năng tăng giá. Thực tế cho thấy, tại những khu vực có mật độ dân cư thấp và ít tiện ích, giá đất nền không tăng mạnh bằng các khu vực đã hình thành nhà ở, có đầy đủ dịch vụ tiện ích, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Chính vì vậy, theo ông Lê Đình Chung, các nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu tư đất nền sẽ dần dịch chuyển sang BĐS nhà ở. Họ sẽ tập trung vào các nơi đông dân cư, khu vực trung tâm và có khả năng cho thuê tốt.

Giai đoạn tái cơ cấu, hướng tới sự bền vững hơn

Các chuyên gia đánh giá, việc giá đất nền hạ nhiệt sau một thời gian “sốt nóng” là diễn biến lành mạnh đối với thị trường BĐS. Những đợt tăng giá bất thường do yếu tố tâm lý, tin đồn sáp nhập hay đầu cơ ngắn hạn thường gây méo mó cung cầu, đẩy rủi ro về phía người mua cuối cùng. Sự chững lại hiện nay giúp loại bỏ dần các nhà đầu tư lướt sóng, tạo cơ hội để thị trường tự điều chỉnh theo giá trị thực.

Điều này cũng cho thấy, BĐS không còn là “kênh đầu tư siêu lợi nhuận” trong ngắn hạn như nhiều người từng kỳ vọng. Nhà đầu tư hiện phải cân nhắc kỹ lưỡng, tính toán yếu tố pháp lý, tiềm năng hạ tầng và nhu cầu thực thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Đây cũng là bước sàng lọc để dòng vốn dịch chuyển về những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Ông Dương Văn Sỹ, Tổng giám đốc Công ty An Vượng Land cho hay, lượng giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm. “Tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển sang thế thủ. Nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm các thông tin rõ ràng về chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô. Hiện thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ những nơi có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị. Điều này yêu cầu nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc sản phẩm kỹ càng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn”, ông Dương Văn Sỹ phân tích.

Theo dự báo của CEO An Vượng Land, tâm lý thận trọng có thể sẽ tiếp tục duy trì từ nay tới cuối năm 2025. Mặc dù giao dịch và thanh khoản có thể cải thiện, song đa số nhà đầu tư vẫn e ngại, mơ hồ trước các chính sách mới được đề xuất. Trước tình hình này, ông Dương Văn Sỹ khuyến nghị nhà đầu tư có thể cân nhắc khu vực phía Nam Hà Nội. Nơi đây vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng do mặt bằng giá vẫn hợp lý, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và là cửa ngõ giao thương giữa các tỉnh phía Nam với Thủ đô.

Trong trung hạn, giá đất nền khó có khả năng bật tăng trở lại như giai đoạn đầu năm, nhất là khi chính sách quản lý ngày càng chặt chẽ và thông tin quy hoạch minh bạch hơn. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường vẫn có dư địa phát triển nhờ quá trình đô thị hóa, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, cùng nhu cầu an cư bền vững của người dân. Sự phân hóa vùng miền cũng sẽ rõ nét hơn, khi chỉ những khu vực gắn với trục giao thông lớn, quy hoạch đô thị bài bản mới duy trì được sức hút.

Những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án chính là "chìa khóa" quan trọng. Điều này không chỉ giúp nguồn cung BĐS tăng lên đáng kể, mà còn mở ra nhiều lựa chọn phong phú hơn cho khách hàng, hứa hẹn một thị trường sôi động hơn trong những tháng cuối năm.

Luật sư Đinh Thị Nguyên, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

Thái An

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/yeu-to-quyet-dinh-diem-roi-dau-tu-dat-nen-430301.html