Ai đang 'thâu tóm' các mặt bằng đắc địa TP.HCM?

9 giờ trướcBài gốc

Ngã 6 Phù Đổng là một trong những khu vực kinh doanh đắc địa nhất TP.HCM, nơi mặt bằng nhà phố cho thuê luôn được săn đón. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dọc theo các tuyến phố sầm uất tại trung tâm TP.HCM, các thương hiệu trà sữa phân khúc “siêu rẻ” đang xuất hiện ngày càng dày đặc. Có thể kể đến những cái tên như Trà sữa Ba Cô Gái Tam Hảo, Trà sữa Viên Viên hay Trà sữa Phi Phi... đều đang cho thấy tốc độ mở rộng nhanh chóng.

Dù đi theo mô hình cửa hàng nhỏ, giá bán chỉ từ 7.000 đồng/ly và tập trung vào việc bán mang đi để tối ưu không gian, các đơn vị này lại chọn hiện diện tại những vị trí có mật độ giao thông cao nhất nhì thành phố. Điển hình như việc thương hiệu Trà sữa Ba Cô Gái Tam Hảo gây chú ý hồi cuối tháng 11 năm ngoái với chi nhánh ngay tại Ngã 6 Phù Đổng.

Thương hiệu lớn, nhỏ đều săn đón

Theo giới môi giới khu vực, giá thuê một căn nhà phố tại vòng xoay này vẫn duy trì ở mức cao, dao động 15.000-20.000 USD/tháng (tương đương 390-520 triệu đồng), thậm chí có căn lên tới 600 triệu đồng/tháng. Dù mức giá cao, khu vực này vẫn ghi nhận sự cạnh tranh gay gắt, với nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm F&B, thời trang và phụ kiện.

Việc các thương hiệu đồ uống bình dân tự tin đặt chân vào vị trí này cho thấy mức độ cạnh tranh mặt bằng tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng gay gắt, khi các mặt bằng đắc địa không còn là “sân chơi riêng” của những chuỗi lớn như trước.

Ông Phan Vi, người chuyên môi giới nhà phố khu vực phía Nam, chia sẻ những vị trí như Ngã 6 Phù Đổng luôn là mục tiêu săn đón hàng đầu của các thương hiệu. Thay vì chỉ nhìn vào doanh thu trực tiếp tại cửa hàng, các doanh nghiệp xem mặt bằng trung tâm như một hình thức quảng bá thương hiệu trực diện, giúp họ tiếp cận hàng trăm nghìn lượt người qua lại mỗi ngày.

Không chỉ các thương hiệu mới nổi, các chuỗi F&B có thâm niên cũng đang bắt đầu những bước đi mới đáng chú ý. Gần đây, The Coffee House đã thuê thêm một căn nhà phố tại số 28 Mạc Đĩnh Chi (phường Tân Định). Căn nhà phố 3 tầng với mặt tiền rộng khoảng 12 m này từng được rao thuê với mức giá 100 triệu đồng/tháng vào cuối năm ngoái, sau khi khách thuê cũ là một doanh nghiệp trà sữa nhỏ đã sớm trả lại mặt bằng chỉ sau khoảng 4 tháng kinh doanh.

Chi nhánh mới của The Coffee House tại Mạc Đĩnh Chi, đang trong quá trình hoàn thiện. Ảnh: Liên Phạm.

Song song với động thái thuê mới, trong khoảng một tháng trở lại đây, The Coffee House cũng đồng loạt đóng cửa nhiều cửa hàng để sửa chữa, nâng cấp và hẹn ngày quay trở lại. Một số chi nhánh lớn đã bắt đầu mở cửa đón khách, trong đó có cửa hàng tại 469 Điện Biên Phủ (phường Thạnh Mỹ Tây) từ đầu tháng 1, với không gian được nâng cấp theo hướng hiện đại hơn, tối ưu công năng và trải nghiệm tại chỗ.

Những động thái này diễn ra sau giai đoạn thương hiệu thu hẹp quy mô và rút quân khỏi nhiều chi nhánh thuộc TP.HCM kể từ tháng 8/2024, cho thấy nỗ lực “thay áo mới” nhằm tái định vị toàn hệ thống.

Xu hướng làm mới thương hiệu và không gian cửa hàng vốn không mới mà đã xuất hiện tại nhiều chuỗi đồ uống lớn trong những năm gần đây.

Highlands Coffee từng công bố thay đổi nhận diện thương hiệu vào tháng 11/2022, trong khi Phúc Long gây chú ý khi khai trương cửa hàng flagship Phúc Long Phoenix trên đường Cách Mạng Tháng 8 (phường Hòa Hưng) vào tháng 8/2024, mở đầu cho chiến lược hướng đến nhóm khách hàng trẻ hơn. Sau các cột mốc này, cả Highlands và Phúc Long tiếp tục mở thêm cửa hàng mới, đồng thời nâng cấp các điểm bán hiện hữu.

Ở nhóm thương hiệu quy mô nhỏ hơn, Passio Coffee cũng không đứng ngoài cuộc khi công bố logo mới vào đầu năm mới 2026 và mở thêm chi nhánh tại đường Nguyễn Thị Minh Khai, cho thấy áp lực cạnh tranh buộc ngay cả các chuỗi vừa và nhỏ phải liên tục làm mới hình ảnh.

Một diễn biến khác đáng chú ý là việc Café Amazon, chuỗi cà phê lớn nhất Thái Lan, âm thầm rút khỏi thị trường Việt Nam vào cuối năm 2025. Ngay sau đó, Trung Nguyên Legend đã nhanh chóng tiếp quản loạt mặt bằng từng thuộc thương hiệu này tại TP.HCM. Theo ghi nhận từ tháng 12/2025, các vị trí như căn góc ngã tư Đinh Tiên Hoàng - Nguyễn Văn Thủ, cùng nhà phố trên các trục đường Phạm Ngọc Thạch, Sư Vạn Hạnh, Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Kiệm và Cộng Hòa lần lượt được cải tạo. Đến nay, các mặt bằng này đã đi vào hoạt động trở lại dưới mô hình Trung Nguyên E-Coffee.

Jollibee tích cực nhân rộng chi nhánh tại các khu vực. Ảnh: Lam Như.

Không chỉ nhóm thương hiệu đồ uống, xu hướng “săn” mặt bằng đắc địa cỡ lớn cũng lan sang mảng thức ăn nhanh. Jollibee đang cho thấy tham vọng mở rộng tại TP.HCM khi chỉ trong tháng 1, chuỗi này đã khai trương thêm 2 cửa hàng lớn tại phường Tây Thạnh và phường Tân Hưng. Trước đó, trong tháng 12/2025, Jollibee cũng đã mở thêm 2 cửa hàng mới tại phường Tân Mỹ và phường Bình Đông.

Điểm chung của các cửa hàng này là đều sở hữu diện tích lớn, nằm trên những trục đường sôi động của khu vực, cho thấy Jollibee đang ưu tiên những mặt bằng đủ rộng để triển khai mô hình cửa hàng tiêu chuẩn, phục vụ lượng khách lớn.

Cuộc đua không gian

Nhìn nhận làn sóng mở rộng và tái cấu trúc mặt bằng của các thương hiệu F&B, ông Phan Vi cho rằng các mô hình F&B hiện nay ngày càng chú trọng đến trải nghiệm cảm xúc của khách hàng. Vì vậy, việc các chuỗi chủ động đóng cửa những vị trí kinh doanh kém hiệu quả, sang nhượng lại hợp đồng thuê để chuyển sang mặt bằng mới với không gian được nâng cấp, đổi mới là xu hướng tất yếu.

Thực tế, nhiều thương hiệu F&B lớn đang gia tăng đầu tư vào các cửa hàng theo mô hình “chủ đề”, với thiết kế được cá nhân hóa mạnh hơn về không gian và trải nghiệm, thay vì chỉ nhân bản mô hình tiêu chuẩn. Điển hình là Katinat với cửa hàng mang phong cách resort biển tại phường Tân Hưng, hay mô hình “drive thru” của Highlands Coffee tại phường Tân Sơn Hòa. Những không gian này thường nhận được phản hồi tích cực trên mạng xã hội, qua đó thu hút lượng khách lớn trong giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, theo ông Phan Vi, hiệu ứng “check-in” thường chỉ mạnh trong thời gian ngắn. Sau đó, khách hàng sẽ có xu hướng tìm kiếm những không gian mới mẻ hơn. Do đó, việc liên tục thay đổi bộ nhận diện, cải tạo cửa hàng hoặc mở thêm chi nhánh mới được xem là cách chủ động để giữ chân khách hàng và cải thiện hiệu quả kinh doanh.

Cửa hàng Highlands theo mô hình drive thru gây chú ý tại TP.HCM. Ảnh: Highlands.

Về những mặt bằng đang được săn đón hiện nay, ông Vi cho biết các doanh nghiệp F&B ưu tiên tìm kiếm những mặt bằng có chiều ngang 6-10 m, thậm chí lên tới 20 m. Tuy nhiên, những mặt bằng có chiều ngang lớn tại khu vực trung tâm thường đi kèm mức giá rất cao.

Vì vậy, không phải thương hiệu nào cũng đủ nguồn lực để theo đuổi các vị trí đắt đỏ tại khu vực trung tâm truyền thống của TP.HCM. Trước áp lực chi phí thuê ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp F&B buộc phải tính toán lại chiến lược mở rộng và phân bổ nguồn vốn.

“Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực để mở một cửa hàng tại quận 1, họ sẵn sàng dịch chuyển sang quận 3 hoặc các trục sầm uất khác tại Phú Nhuận cũ như Phan Xích Long, nơi có giá thuê thấp hơn. Với cùng một mức vốn, doanh nghiệp có thể mở được hai cửa hàng, hoặc lựa chọn đặt chân vào các trung tâm thương mại để tận dụng lưu lượng khách sẵn có”, ông Phan Vi phân tích.

Trong bức tranh đó, các mặt bằng đắc địa nhất tại khu vực trung tâm truyền thống vẫn chủ yếu thuộc về những chuỗi thương hiệu lớn - những đơn vị có đủ dòng tiền để duy trì chi phí thuê cao, đồng thời chấp nhận chi mạnh cho marketing nhằm tối ưu hiệu quả từ vị trí.

Lam Như

Nguồn Znews : https://znews.vn/ai-dang-thau-tom-mat-bang-dac-dia-tai-tphcm-post1624549.html