Ai mua chung cư giá trên 100 triệu/m2 ở TP.HCM

12 giờ trướcBài gốc

Người mua căn hộ mới ở TP.HCM chủ yếu là nhà đầu tư đã sở hữu nhiều bất động sản trước đó. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo quý III/2025 từ CBRE, hơn 90% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, với giá dao động 80-120 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ vừa túi tiền, trong khoảng 30-50 triệu đồng/m2, gần như biến mất khỏi thị trường suốt thời gian qua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định phần lớn nguồn cung hiện tại không còn phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài khiến thị trường ngày càng nghiêng về tay nhà đầu tư.

Dòng tiền vẫn xoay quanh nhà đầu tư

Theo CBRE, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ bị đẩy cao đến từ chi phí đất đai, vật liệu và phát triển dự án đều tăng mạnh, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để duy trì biên lợi nhuận. Tuy nhiên, dù giá cao, các dự án vẫn tiêu thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh để đầu tư.

“Thực tế, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng phát triển những dự án chỉ hướng đến nhà đầu tư. Người mua căn hộ cao cấp đa phần đã sở hữu nhiều bất động sản, không phải là người mua căn nhà đầu tiên”, ông Kiệt cho biết.

DKRA Group cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi trong hơn 2.000 giao dịch căn hộ được thực hiện trong 9 tháng đầu năm, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Nhóm này có khả năng chi trả cao, sẵn sàng trả giá nhỉnh hơn khi thấy cơ hội sinh lời, giúp thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp vẫn duy trì ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết tâm lý đầu tư hiện đã chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang an toàn dài hạn. “Thay vì tập trung vào các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền hay nghỉ dưỡng, nhà đầu tư ngày càng chuộng loại hình có thể khai thác sử dụng thực, như căn hộ cho thuê hoặc vừa ở vừa kinh doanh thay vì chỉ chờ tăng giá như trước”, ông nhấn mạnh.

Cùng với đó, dữ liệu quý III của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận trong 10 năm qua, căn hộ là một trong 3 kênh đầu tư hiệu quả nhất, với tỷ suất lợi nhuận trung bình 310-312 đồng trên 100 đồng vốn ban đầu, ngang với đất nền và chỉ xếp sau vàng cùng giai đoạn.

Người mua ở thực bị bỏ lại phía sau

Trong khi dòng vốn đổ mạnh vào phân khúc cao cấp, người mua có nhu cầu ở thực lại đối mặt với rào cản tài chính ngày càng lớn.

Phân tích dữ liệu người tìm mua nhà của Batdongsan.com.vn cho thấy 83% người tìm mua nhà thuộc nhóm tuổi 18-44, nhóm có nhu cầu an cư cao nhất. Tuy nhiên, 65% trong số này chỉ có thu nhập 15-50 triệu đồng/tháng, khiến việc mua nhà gần như nằm ngoài khả năng.

Khảo sát cũng chỉ ra 93% người đang thuê nhà không tự tin có thể mua nhà trong tương lai, trong đó 46% mong muốn mua nhưng không đủ tiền và 61% cho rằng việc sở hữu nhà là rất khó hoặc không thể.

Phần lớn người tìm mua ở thực cho rằng giá nhà quá cao là rào cản khiến họ không thể sở hữu nhà riêng. Ảnh: Việt Linh.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá một căn hộ điển hình hiện gấp 20-25 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình. Nếu một gia đình dành 1/3 thu nhập để tiết kiệm, họ phải mất tới 80 năm mới đủ tiền sở hữu một căn hộ.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, khiến khả năng sở hữu nhà ở đô thị của người có nhu cầu thực ngày càng xa vời.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo khi người mua ở thực ngày càng ít, thị trường sẽ mất cân đối nghiêm trọng với giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”.

Các chuyên gia cho rằng để khôi phục sự cân bằng, cần sớm bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân nhằm phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Chỉ khi đó, thị trường nhà ở mới có thể quay lại đúng bản chất: phục vụ nhu cầu sinh sống, thay vì trở thành cuộc chơi của giới đầu tư.

Lam Như

Nguồn Znews : https://znews.vn/ai-mua-chung-cu-gia-tren-100-trieum2-o-tphcm-post1596542.html