Ẩn số phía sau cuộc đua 'vung tiền' gom đất của các đại gia địa ốc

8 giờ trướcBài gốc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài bởi khủng hoảng thanh khoản, tín dụng bị siết chặt và pháp lý đình trệ, năm 2026 chứng kiến làn sóng các “đại gia” địa ốc tăng tốc săn tìm đất đai, coi đây là “tài sản lõi” để chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi kế tiếp.

Cuộc đua “sống còn”

Trong bức tranh tổng thể, xu hướng M&A dự án, gom quỹ đất sạch và mở rộng hiện diện chiến lược đang trở thành cuộc đua quyết liệt nhất của ngành địa ốc.

Nổi bật nhất là sự bứt tốc của Sun Group. Chỉ trong khoảng 3 năm trở lại đây, đặc biệt từ cuối năm 2024, tập đoàn này liên tục xuất hiện trong hàng loạt đề xuất đầu tư quy mô lớn trải dài từ Bắc vào Nam.

Nếu trước đây, Sun Group chủ yếu được biết đến như một nhà phát triển du lịch nghỉ dưỡng, thì nay đang chuyển mình mạnh mẽ sang mô hình đại đô thị và hạ tầng.

Theo thống kê, tổng quỹ đất mà Sun Group đã được chấp thuận đầu tư hoặc chờ thanh toán đối ứng hiện vào khoảng 9.000 ha, chỉ đứng sau Vingroup với khoảng 29.500 ha và FLC Group khoảng 10.000 ha.

Quỹ đất là “tài sản lõi” để doanh nghiệp chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi kế tiếp.

Không chỉ Sun Group, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang tăng tốc tìm kiếm quỹ đất như một chiến lược sống còn.

Nhà Khang Điền bắt đầu nghiên cứu phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời tính tới việc tham gia các dự án BT nhằm mở rộng quỹ đất tại TP.HCM.

Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền Mai Trần Thanh Trang thừa nhận thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh nguồn cung khốc liệt, buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm hướng đi mới.

Trong khi đó, Phát Đạt xem BT là hướng đi chiến lược trong giai đoạn tới. Doanh nghiệp này không chỉ đấu giá thành công 2 dự án tại Biên Hòa mà còn đề xuất 2 dự án BT tại TP.HCM với tổng vốn đầu tư khoảng 24.000 tỷ đồng. Để tham gia sân chơi này, công ty buộc phải tăng vốn nhằm đáp ứng yêu cầu vốn chủ sở hữu lên tới 15-20%.

Động thái này phản ánh thực tế rằng, trong bối cảnh nguồn đất sạch ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp buộc phải mở rộng sang những mô hình phát triển mới để tạo lợi thế tiếp cận quỹ đất. BT vì thế đang quay trở lại như một “cánh cửa” giúp nhiều nhà phát triển địa ốc tham gia vào các khu đất chiến lược tại đô thị lớn.

Không “ôm đất” bằng mọi giá

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng sẵn sàng lao vào cuộc đua này.

Nam Long chọn cách đi thận trọng hơn. Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết chưa có kế hoạch tham gia các dự án BT vì yêu cầu vốn đầu tư quá lớn. Thay vào đó, Nam Long tập trung vào thế mạnh cốt lõi là phát triển khu đô thị, đồng thời mở rộng quỹ đất quanh sân bay Long Thành và khu vực Waterpoint.

Lựa chọn của Nam Long cho thấy một xu hướng đáng chú ý, thị trường không còn phù hợp với chiến lược “ôm đất bằng mọi giá”. Thay vào đó, các doanh nghiệp đang buộc phải cân đối giữa quy mô quỹ đất và năng lực tài chính thực tế.

Cùng với đó, Novaland công bố quỹ đất hơn 2.400 ha chưa triển khai, tập trung tại các khu vực giàu tiềm năng kinh tế và du lịch. Tuy nhiên, doanh nghiệp này nhấn mạnh sẽ khai thác có chọn lọc, ưu tiên những dự án tạo dòng tiền thực và giá trị bền vững.

Những động thái trái chiều cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ. Không còn là cuộc đua “ai nhiều đất hơn”, mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng quỹ đất, khả năng triển khai và hiệu quả khai thác.

Chưa kể, trong bối cảnh các tổ chức tài chính quốc tế ngày càng siết chặt tiêu chuẩn ESG, giá trị của những quỹ đất minh bạch pháp lý và thân thiện môi trường càng trở nên nổi bật.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills, cho biết các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ hiện đặc biệt quan tâm tới các dự án đáp ứng tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị.

Thực tế thị trường cho thấy những dự án hoàn thiện pháp lý thường có giá cao hơn 15-20% so với các dự án còn vướng mắc, nhưng vẫn thu hút dòng tiền vì có thể triển khai ngay, giảm thiểu rủi ro.

Điều đó lý giải vì sao cuộc đua gom quỹ đất hiện nay không còn mang màu sắc đầu cơ đơn thuần, mà phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển của doanh nghiệp địa ốc. Đất sạch giờ đây là “vé vào cửa” của chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, phía sau làn sóng M&A và mở rộng quỹ đất vẫn là hàng loạt áp lực lớn. Rào cản đầu tiên nằm ở giá đất bị đẩy lên quá cao. Sau giai đoạn thị trường đóng băng, nhiều chủ đất cộng dồn chi phí lãi vay và chi phí cơ hội vào giá bán, khiến mức định giá vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường. Hệ quả là hàng loạt thương vụ lớn bị đình trệ hoặc đổ vỡ.

Áp lực thứ hai đến từ chi phí vốn và tiền sử dụng đất. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, nhiều doanh nghiệp dù có tham vọng mở rộng quỹ đất nhưng không đủ sức chịu đựng áp lực tài chính kéo dài. Đặc biệt, tiền sử dụng đất tiếp tục là “ẩn số” lớn khi chi phí này gần như tương đương giá trị đất, khiến giá thành dự án bị đội lên đáng kể.

Bên cạnh đó, sự chồng chéo giữa các luật và thủ tục chuyển nhượng vẫn khiến quá trình hoàn tất pháp lý kéo dài. Với nhà đầu tư ngoại, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất mà phải thông qua đối tác trong nước càng làm tăng chi phí và rủi ro.

Trong bối cảnh đó, cuộc đua gom quỹ đất vì thế không đơn giản là mở rộng quy mô. Đó là phép thử về năng lực tài chính, tầm nhìn dài hạn và khả năng quản trị rủi ro của từng doanh nghiệp.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/an-so-phia-sau-cuoc-dua-vung-tien-gom-dat-cua-cac-dai-gia-dia-oc.html