Áp dụng hệ số rủi ro 200%, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn 'bùng nổ'

3 giờ trướcBài gốc

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đơn vị này đã hoàn thiện các quy định về tỷ lệ an toàn vốn, trong đó quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản tùy theo mục đích và loại hình. Cho vay kinh doanh bất động sản được áp dụng hệ số rủi ro cao nhất là 200%, trong khi cho vay nhà ở xã hội có hệ số thấp hơn, chỉ từ 20-50%.

Dư nợ tín dụng bất động sản "bùng nổ"

NHNN ước tính, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%). Tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,43%, vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát.

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ năm trước), đạt mức cao nhất kể từ năm 2023.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là hơn 518.000 tỷ đồng, dư nợ cho vay mua chuyển quyền sử dụng đất hơn 176.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh khác là hơn 524.000 tỷ và dư nợ đối với các dự án xây dựng khu chế xuất, công nghiệp là hơn 112.000 tỷ đồng…

Theo Bộ Xây dựng, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn sau một năm, cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.

Tín dụng bất động sản chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,43%.

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm nay (tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), có nhiều khả năng tín dụng bất động sản còn tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất được điều chỉnh thấp hỗ trợ mua nhà và gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ.

Tuy nhiên, trên thực tế, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà tăng chậm hơn nhiều so với cho vay kinh doanh bất động sản. Đến cuối tháng 7/2025, dư nợ cho vay các chương trình nhà ở theo chỉ đạo Chính phủ đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng; chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 100 đạt 19.226 tỷ đồng.

Với gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33 với quy mô 145.000 tỷ đồng sau 2 năm triển khai, các ngân hàng cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay mới đạt 4.578 tỷ đồng (3.858 tỷ cho chủ đầu tư, 720 tỷ cho người mua).

Nhìn vào cơ cấu vốn, có thể thấy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Giá bất động sản tăng cao, thị trường có dấu hiệu phục hồi cùng với việc NHNN nới room tín dụng khiến các ngân hàng mạnh tay cho chủ đầu tư vay.

Thách thức cho tăng trưởng tín dụng nhà ở

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9, các chuyên gia chỉ ra rằng giá nhà cao vượt khả năng chi trả, dù lãi vay mua nhà đã ở mức hợp lý, khiến người mua thực sự vẫn e dè.

Về giá nhà trong 9 tháng đầu năm nay, Bộ Xây dựng cho hay giá bán sơ cấp trung bình (giá chủ đầu tư rao bán) của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I, và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150 - 300 triệu đồng/m2.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Đối với giá nhà, dù cơ cấu thị trường đã được điều chỉnh, nhưng phân khúc giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp vẫn thiếu trầm trọng”.

Theo tính toán của chuyên gia ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, giá một căn hộ ở Việt Nam hiện tương đương gần 26 năm thu nhập bình quân của một gia đình, trong khi mức trung bình thế giới chỉ khoảng 15 năm. Thu nhập người dân không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản là bài toán nan giải và việc kéo giảm giá nhà là thách thức vô cùng lớn.

Những lý do trên khiến cho tín dụng mua nhà cá nhân phục hồi chậm. Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng NHNN cần kiểm soát chặt dòng vốn từ các ngân hàng thương mại, đặc biệt là những ngân hàng cho vay bất động sản với tỷ lệ lớn.

Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, việc thúc đẩy tín dụng bất động sản luôn có hai mặt, đó là hỗ trợ người có nhu cầu thực tiếp cận được gói vay, song cũng có thể đẩy dòng vốn đầu cơ vào thị trường và đẩy giá nhà lên cao. Do đó, tín dụng bất động sản chiếm gần 24% trong tổng dư nợ có thể là quá cao nếu phần lớn là dòng tiền đầu cơ. Ngược lại, nếu chủ yếu là dòng vốn mua nhà với nhu cầu ở thực thì không hẳn là cao.

Mặt khác, dòng vốn đầu cơ quá lớn sẽ có thể gây rủi ro cho thị trường. “Với tỷ lệ đòn bẩy cao như vậy, nếu người vay không kiểm soát được nguồn trả nợ, khi hết thời hạn ân hạn gốc, lãi và lãi suất tăng lên trong khi thị trường rơi vào tình trạng đi ngang hoặc đóng băng thì rủi ro nợ xấu rất cao”, ông Huân nhấn mạnh.

Theo báo cáo của NHNN, đơn vị này đã hoàn thiện các quy định về tỷ lệ an toàn vốn, trong đó quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản tùy theo mục đích và loại hình. Cho vay kinh doanh bất động sản được áp dụng hệ số rủi ro cao nhất là 200%, trong khi cho vay nhà ở xã hội có hệ số thấp hơn, từ 20-50%.

NHNN giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn; tăng cường công tác theo dõi, giám sát, thanh tra, kiểm tra hoạt động tín dụng bất động sản; triển khai các chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ.

Huyền Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/ngan-hang/ap-dung-he-so-rui-ro-200-tin-dung-kinh-doanh-bat-dong-san-van-bung-no-1109750.html