Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản

14 giờ trướcBài gốc

Trong tháng 8/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS đáo hạn khoảng 17.500 tỷ đồng. Ảnh minh họa

Hơn 17.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong tháng 8

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam và một số đơn vị nghiên cứu, áp lực thanh toán gốc trái phiếu tại nhóm phi ngân hàng trong tháng 8/2025 sẽ tăng mạnh so với tháng trước. Cụ thể, tổng giá trị gốc trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán của nhóm phi ngân hàng trong tháng này ước đạt 27.400 tỷ đồng, tăng 51,7% so với tháng 7, đồng thời là mức đáo hạn cao nhất trong năm. Trong đó, BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 17.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, cao gấp 3,8 lần quy mô đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm. Dự kiến, dòng tiền đáo hạn gốc ở nhóm phi ngân hàng trong nửa cuối năm 2025 sẽ đạt khoảng 101.900 tỷ đồng, cao gấp đôi so với nửa đầu năm, trong đó BĐS chiếm khoảng 64%, tương đương 65.300 tỷ đồng.

Theo dữ liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, tổng giá trị trái phiếu DN đáo hạn năm 2025 là khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó riêng trái phiếu BĐS là hơn 130.000 tỷ đồng, chiếm 64% tổng khối lượng đáo hạn.

Không chỉ áp lực trả gốc, nghĩa vụ trả lãi trái phiếu trong tháng 8 cũng tăng đáng kể, ước tính khoảng 6.600 tỷ đồng, tăng 22,8% so với tháng trước. BĐS tiếp tục là ngành chiếm tỷ trọng cao, khoảng 4.100 tỷ đồng, tương đương 63% tổng nghĩa vụ lãi phải trả của nhóm phi ngân hàng. Tính chung 6 tháng cuối năm, nhóm phi ngân hàng dự kiến cần thanh toán khoảng 34.000 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu, tăng 14% so với nửa đầu năm, trong đó riêng BĐS chiếm hơn 54%.

Bình luận về áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp BĐS đạt đỉnh vào tháng 8/2025, các chuyên gia cho biết, trong giai đoạn khó khăn nhất (từ tháng 6 đến tháng 8/2023), Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP, cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư đàm phán giãn, hoãn nợ trái phiếu. Nhờ đó, khoảng 60% doanh nghiệp đã gia hạn được thời hạn thanh toán thêm 2 năm, đưa thời điểm trả nợ sang năm 2025.

Để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc đã áp dụng nhiều kênh xử lý nợ linh hoạt như đàm phán tái cơ cấu, phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ, chuyển trái phiếu thành cổ phiếu, bán bớt tài sản hoặc tìm kiếm đối tác chiến lược. Một diễn biến đáng chú ý là dù áp lực trả nợ trái phiếu lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì chiến lược “giữ giá”, không giảm giá sản phẩm BĐS để thu hồi dòng tiền. Theo các doanh nghiệp, lý do chính là chi phí vốn cao và nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Các lô trái phiếu BĐS hiện có lãi suất phổ biến từ 10–12%/năm, cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng. Nếu bán tài sản với giá thấp, khoản thu về không đủ để chi trả gốc và lãi, đồng thời có thể vi phạm cam kết với trái chủ.

Nhiều yếu tố hỗ trợ thanh toán nợ cho doanh nghiệp

Mặc dù khối lượng đáo hạn trái phiếu trong những tháng còn lại của năm khá lớn, song theo giới chuyên gia, đây không còn là “áp lực sinh tử” như năm 2023. Thị trường BĐS đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét, góp phần củng cố khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị đình trệ, cùng với hành lang pháp lý được hoàn thiện, nhiều dự án đã tái khởi động và ra hàng, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, lượng giao dịch BĐS trên toàn thị trường đạt khoảng 157.021 giao dịch thành công, tăng 116,6% so với quý I. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực BĐS đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 1,65 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 52% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng 13% so với cuối năm trước và gần 30% so với quý II/2024. Điều này cho thấy cả doanh nghiệp BĐS và ngân hàng đều đang phục hồi niềm tin với thị trường.

“Triển vọng thị trường BĐS tích cực và khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn sẽ giúp các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc thanh toán trái phiếu đáo hạn hoặc đạt được thỏa thuận gia hạn với trái chủ” – TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia nhận định.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát triển khá sôi động nhờ những cải cách pháp lý gần đây, góp phần nâng cao tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Các quy định mới hướng đến việc nâng cao chuẩn mực phát hành, siết chặt kỷ luật thị trường và tăng trách nhiệm của tổ chức phát hành lẫn các bên trung gian, từ đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu thành công.

Ngoài ra, tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Doanh nghiệp sửa đổi năm 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), trong đó quy định mới về giới hạn tỷ lệ đòn bẩy tài chính đối với các công ty không đại chúng phát hành trái phiếu riêng lẻ. Theo đó, các tổ chức phát hành phải duy trì tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu không vượt quá 5 lần để được phép phát hành. Tuy nhiên, quy định này loại trừ một số tổ chức đặc thù, trong đó có tổ chức tín dụng và doanh nghiệp phát triển BĐS. Các chuyên gia đánh giá, quy định này đã tạo dư địa huy động vốn cho các lĩnh vực chủ chốt, trong đó có BĐS, giúp doanh nghiệp tăng khả năng huy động vốn qua kênh trái phiếu để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Mặc dù có nhiều “lực đẩy” hỗ trợ doanh nghiệp BĐS trong việc thanh toán nợ trái phiếu đến hạn, giới chuyên gia vẫn nhấn mạnh rằng khả năng ứng phó sẽ phụ thuộc vào năng lực tái cấu trúc nợ, khả năng huy động vốn và sự linh hoạt trong quản trị dòng tiền của từng doanh nghiệp. Nếu áp lực đáo hạn không được kiểm soát tốt, uy tín của doanh nghiệp phát hành sẽ bị ảnh hưởng, từ đó tác động trực tiếp đến khả năng phát hành trái phiếu mới – vốn là một trong những kênh huy động trung và dài hạn quan trọng của doanh nghiệp địa ốc. Khi đó, mục tiêu phát triển bền vững sẽ khó đạt được./.

DIỆU THIỆN

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-cua-cac-doanh-nghiep-bat-dong-san-42441.html