Áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản - trước mắt nên thí điểm

một ngày trướcBài gốc

Nhiều “nguy cơ” với thị trường bất động sản

- Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Quan điểm của ông về đề xuất này như thế nào?

- Tôi cho rằng, tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi các chi phí liên quan là phương pháp phản ánh đúng bản chất kinh tế và phù hợp với nguyên tắc đánh thuế theo thu nhập thực tế.

Bản chất của việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là đánh vào thuế của khoản thu nhập (lợi nhuận) của cá nhân từ hoạt động mua bán bất động sản, tức phải có lợi nhuận mới phải chịu thuế. Cách tính hiện nay là áp mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng dẫn đến nhiều trường hợp lỗ cũng phải chịu thuế do không được trừ giá vốn và chi phí liên quan.

Do đó, với trường hợp tính thuế trên lợi nhuận, nếu tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh trong quá trình sở hữu bất động sản để việc đóng thuế thật sự là đóng trên lợi nhuận có được khi chuyển nhượng là phù hợp với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Mặt khác, phương pháp này sẽ giúp những người bán lỗ, nếu chứng minh được chi phí liên quan, có thể không phải đóng thuế. Ngoài ra, phương pháp này sẽ giúp tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước, chống tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản.

Tuy vậy, đây chưa phải thời điểm thích hợp để áp dụng chính sách này.

- Vì sao thưa ông?

Trước hết, chính sách này có thể khiến giá bất động sản bị đẩy cao. Bởi lẽ, khi gánh nặng chi phí bị tăng lên từ việc đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ buộc phải cộng toàn bộ phần chi phí đó vào giá bán để tối ưu lợi nhuận. Điều này khiến mặt bằng giá nhà tăng thêm, tạo áp lực lớn hơn lên người mua, đặc biệt là những người mua có nhu cầu thật, vốn đang phải chật vật tiếp cận nhà ở.

Chúng ta cũng phải thận trọng với nguy cơ thị trường bất động sản bị đóng băng. Thông thường, sau mỗi đợt điều chỉnh chính sách thuế bất động sản, nếu thiếu tính toán cẩn trọng, đều có thể khiến thị trường “đóng băng” tạm thời bởi tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán. Thị trường đang trong giai đoạn vừa hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 2022 – 2023, một chính sách thuế mạnh tay vào lúc này có thể tạo ra hiệu ứng ngược.

Hơn nữa, một trong những điểm mấu chốt giúp phương pháp tính thuế mới này phát huy hiệu quả là phải xác định đúng “giá vốn” và đủ các chi phí hợp lệ. Tuy nhiên, đối với những tài sản mua cách đây 10–15 năm, việc tìm lại hợp đồng, hóa đơn cải tạo, chi phí môi giới, chi phí lãi vay… gần như bất khả thi. Nếu không chứng minh được chi phí, người bán có thể bị đánh thuế trên toàn bộ lợi nhuận, nhưng bản chất lợi nhuận này lại chỉ là phần chênh lệch giữa giá bán hiện tại và giá ghi trên hợp đồng cũ, chưa kể trường hợp giá mua trước đó bị ghi thấp nhằm giảm thuế trước đây, mà chưa được trừ chi phí liên quan do không thu thập được hoặc thiếu chứng từ chứng minh.

Nên thí điểm ở phạm vi nhỏ

- Vậy theo ông, ở thời điểm này nên áp dụng phương pháp nào cho phù hợp?

- Tôi cho rằng có thể thử nghiệm ở phạm vi nhỏ hơn với những giao dịch bất động sản có nguồn gốc mua vào từ ngày 1/1/2026. Bởi theo quy định của pháp luật về đất đai năm 2024, bảng giá đất có xu hướng sát nhất với giá đất trên thị trường trong khi nguyên tắc xác định giá giao dịch bất động sản là căn cứ vào giá bán trên hợp đồng nhưng không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất. Điều này giúp giảm đáng kể tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá trong hợp đồng và giá thực tế trên thị trường. Khi giá vốn mua vào và giá chuyển nhượng đều sát với giá thị trường, kết hợp với việc trừ chi phí liên quan, sẽ có được lợi nhuận thật. Từ đó, việc thu thuế thu nhập cá nhân sẽ đúng với bản chất của kinh tế.

Để hạn chế “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng bất động sản’’, cần những quy định “mạnh tay’’ hơn, với phạm vi rộng hơn và có tính khả thi hơn. Thực tế, có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này.

- Cụ thể những kinh nghiệm đó là gì?

Tại Singapore, chính sách thuế, phí khi chuyển nhượng nhà, đất sẽ theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu. Nghĩa là, nếu anh có một bất động sản, anh chuyển nhượng càng sớm thì sẽ chịu thuế, phí càng cao; anh quản lý, khai thác càng lâu thì mức thuế phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm xuống, thậm chí, đến một thời hạn nào đó, sẽ được miễn thuế. Sắc thuế này có thể tạm dịch là thuế giao dịch đối với bất động sản này.

Hay tại một số bang ở Hoa Kỳ, bất kỳ một người dân nào sở hữu bất động sản thứ hai trở lên cũng sẽ phải trả thuế hàng năm. Mức thuế tăng cao dần, sở hữu càng lâu thì thuế càng cao và đến một lúc nào đó, có khi số thuế phải trả còn cao hơn giá trị của bất động sản đó. Chính sách này giúp giảm tình trạng đầu cơ bất động sản một cách hiệu quả.

- Xin cảm ơn ông!

Hạnh Nhung

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-truoc-mat-nen-thi-diem-10381518.html