Đánh thuế 10% trên giá bán nhà: Chỉ nên áp với thời hạn sở hữu dưới 1 năm

một ngày trướcBài gốc

Thuế mới có nhiều tác động đến thị trường

Mới đây, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã có báo cáo về việc góp ý dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

VARS IRE đồng tình và ủng hộ quy định tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được trình bày trong dự thảo sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân số 10899/BTC-CST. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tiễn đơn vị này có đề xuất một số nội dung cần thay đổi.

Nổi bật nhất là vấn điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản để xác định mức thu. VARS IRE cho rằng, xét theo thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Bên cạnh đó, việc nắm giữ bất động sản từ 5 năm trở lên đã đảm bảo tính ổn định và lâu dài. Do đó, đơn vị này đề xuất dưới 1 năm là 10%; từ 1 - dưới 2 năm là 6%; từ 2 - dưới 5 năm là 4%; từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) là 2%.

Trong khi đó, tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (sửa đổi) Bộ Tài chính đề xuất trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định theo thời gian nắm giữ bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10%. Cụ thể, thời gian nắm giữ dưới 2 năm áp thuế suất 10%; từ 2 - 5 năm là 6%; từ 5 - 10 năm là 4% và trên 10 năm là 2%.

Về vấn đề này, theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho rằng, đề xuất của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) là hợp lý và sát với thực tiễn hơn so với phương án của Bộ Tài chính, cả về góc độ kỹ thuật thuế lẫn tác động thực tế đến thị trường bất động sản.

Thứ nhất, việc VARS IRE đề xuất áp thuế suất cao nhất 10% đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản trong thời gian dưới 1 năm là hoàn toàn phù hợp với bối cảnh Việt Nam hiện nay. Thực tế trên thị trường cho thấy, phần lớn hành vi đầu cơ lướt sóng, tức là mua đi bán lại nhằm kiếm lời ngắn hạn, đều diễn ra trong thời gian rất ngắn, nhiều khi chỉ vài tháng. Đây chính là một trong những nguyên nhân trực tiếp tạo ra những “cơn sốt đất ảo”, đẩy giá bất động sản lên cao không hợp lý, gây hệ lụy cho người mua ở thực và làm mất cân đối cung cầu.

Do đó, đánh thuế cao đối với nhóm này không chỉ là để tăng thu ngân sách, mà còn là một biện pháp điều tiết thị trường cần thiết, góp phần hạn chế đầu cơ, hướng dòng tiền vào đầu tư trung, dài hạn.

Thứ hai, việc chia rõ ràng các ngưỡng thời gian nắm giữ như dưới 1 năm; từ 1 - dưới 2 năm; từ 2 - dưới 5 năm; và từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) giúp phân loại sát hơn động cơ sở hữu bất động sản của người dân.

Những người mua để ở, để sử dụng lâu dài hoặc để tích lũy tài sản ổn định rõ ràng có cách hành xử khác với nhóm đầu tư ngắn hạn. Việc áp dụng thuế suất lũy tiến giảm dần theo thời gian như đề xuất của VARS IRE sẽ khuyến khích người dân nắm giữ lâu dài, đồng thời tạo ra một hành lang pháp lý có tính định hướng, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường.

Trong khi đó, đề xuất của Bộ Tài chính có phần cứng nhắc khi xác định thời gian nắm giữ dưới 2 năm là nhóm chịu thuế suất cao nhất là 10%. Điều này không những chưa phản ánh đúng hành vi đầu cơ thực tế, mà còn có thể tạo điều kiện cho các hành vi “lách luật” như giữ tài sản qua mốc 2 năm rồi mới chuyển nhượng để được hưởng thuế suất thấp hơn, dù động cơ đầu cơ vẫn còn.

Ngoài ra, các mốc thời gian như 2 – 5 năm hay 5 – 10 năm được thiết kế khá rộng, trong khi hành vi của người sử dụng tài sản trong các khung thời gian này lại rất đa dạng, khiến chính sách khó đạt hiệu quả tối ưu.

Theo vị Luật sư, một trong những bất cập lớn hiện nay trong quá trình áp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là việc chứng minh giá mua ban đầu và thời gian nắm giữ. Trong thực tế, phần lớn giao dịch bất động sản hiện nay không thực hiện qua hệ thống ngân hàng, mà thanh toán bằng tiền mặt, không có hóa đơn hay chứng từ đầy đủ. Thêm vào đó, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá mua thực tế, khiến cơ quan thuế rất khó xác định chính xác thu nhập chịu thuế.

Ngoài ra, do chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản đồng bộ và liên thông toàn quốc, nên việc truy xuất thông tin về thời điểm mua, thời gian sở hữu, hay lịch sử chuyển nhượng vẫn còn hạn chế. Trong nhiều trường hợp, dù người dân nắm giữ tài sản lâu dài hoặc thậm chí bị lỗ, vẫn bị áp mức thuế khoán 2% trên giá bán, dẫn đến thiếu công bằng trong thực thi chính sách thuế.

Để khắc phục tình trạng này, cần bổ sung và hoàn thiện một số cơ chế: Hoàn thiện hạ tầng dữ liệu và liên thông thông tin giữa các cơ quan; bắt buộc thanh toán qua ngân hàng trong tất cả các giao dịch bất động sản; cần có cơ chế giải trình linh hoạt cho người dân; quy trình hướng dẫn và hỗ trợ người dân giải trình rõ ràng, hiệu quả.

“Có như vậy, chính sách thuế mới công bằng, khả thi và phù hợp với thực tế của thị trường Việt Nam hiện nay”, Luật sư Nguyễn Phó Dũng cho hay.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) của Bộ Tài chính đề xuất mức thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thời gian gần đây đang gây "dậy sóng" dư luận, đặc biệt là cộng đồng các nhà đầu tư bất động sản.

Cụ thể, thay vì áp dụng mức thuế suất cố định 2% trên giá bán như hiện nay, Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý.

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10%

Theo đó, đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm, thuế suất là 10%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, thuế suất là 6%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất là 4%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất là 2%.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/danh-thue-10-tren-gia-ban-nha-chi-nen-ap-voi-thoi-han-so-huu-duoi-1-nam-post562037.html