Đánh thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản: Làm không 'khéo' thị trường có thể bị đóng băng

một ngày trướcBài gốc

Thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản cần có lộ trình rõ ràng

Tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản là 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định theo thời gian nắm giữ bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10%. Cụ thể, thời gian nắm giữ dưới 2 năm áp thuế suất 10%; từ 2 - 5 năm là 6%; từ 5 - 10 năm là 4% và trên 10 năm là 2%.

Đề xuất này được kỳ vọng góp phần chống đầu cơ và làm minh bạch hóa thị trường, nhưng việc áp thuế cao với giao dịch bất động sản đang vấp phải lo ngại lớn từ giới chuyên gia và nhà đầu tư. Vấn đề không chỉ nằm ở mức thuế mà còn ở thời điểm và cách thức triển khai.

NÊN GIẢM MỨC THUẾ XUỐNG

Chia sẻ với Thương gia, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đề xuất mức thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và chi phí đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo thời gian nắm giữ tài sản, với mức thu từ 2 - 10% trên giá bán. Mục tiêu của đề xuất này là hướng tới một thị trường phát triển bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đẩy giá bất động sản lên cao.

Tuy nhiên, nếu chính sách này được áp dụng ngay lập tức, nhiều tác động tiêu cực có thể xảy ra. Trước tiên là phương pháp tính thuế, việc xác định chính xác giá bán, đặc biệt đối với bất động sản thứ cấp, đã qua nhiều lần giao dịch, là một bài toán không đơn giản.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes

Cùng với đó, các chi phí liên quan như chi phí môi giới, chuyển nhượng và đặc biệt là chi phí cơ hội, yếu tố không dễ lượng hóa nhưng lại có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư.

Thực tế, các nhà đầu tư bất động sản thường bỏ ra số tiền lớn với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn so với việc gửi ngân hàng. Tuy nhiên, không phải thương vụ nào cũng sinh lời. Có những trường hợp, lợi nhuận sau nhiều năm đầu tư chỉ ở mức tương đương hoặc thấp hơn lãi suất ngân hàng. Việc xác định có đưa chi phí cơ hội vào làm căn cứ tính thuế hay không cần được làm rõ.

Ngoài ra, một thách thức lớn khác là nguồn lực triển khai. Việc thẩm định giá, xác định chi phí đầu vào, đầu ra đòi hỏi nhân lực lớn và có chuyên môn. Giống với trường hợp định giá đất, ở nhiều địa phương, cán bộ e ngại việc ký xác nhận do lo ngại trách nhiệm pháp lý, dẫn đến chậm trễ.

Trong khi đó, người dân có nhu cầu bán nhà không thể chờ vài tháng để hoàn tất thủ tục nộp thuế, công chứng, chuyển nhượng.

Về phần thuế suất từ 2 - 10% dựa theo thời gian nắm giữ tài sản, chủ trương đánh thuế cao với các giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ là hợp lý. Tuy nhiên, mức 10% cho thời gian sở hữu dưới hai năm là quá cao trong bối cảnh hiện nay. Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn hồi phục, hoạt động đầu cơ gần như không còn phổ biến. Chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn hoặc người có nhu cầu ở thật. Do đó, mức thuế cần linh hoạt hơn chẳng hạn: dưới 6 tháng, từ 6-12 tháng, trên 1 năm thì nên giảm mạnh.

Ông Chung phân tích, hiện tâm lý nhà đầu tư hiện nay khá thận trọng, họ cân nhắc kỹ về hiệu quả tài chính sau thuế. Nếu mức thuế cao, thời gian xử lý kéo dài, chi phí tăng thì giao dịch sẽ giảm sút, tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường. Đặc biệt, đối với người tiêu dùng thật, như những gia đình cần đổi nhà do thay đổi nhu cầu sinh hoạt, hoặc bán nhà để giải quyết vấn đề tài chính thì chính sách thuế áp dụng chung cho mọi đối tượng sẽ gây thiệt thòi và làm chậm lại giao dịch hợp lý.

Điều quan trọng là cần phân loại rõ đối tượng đầu cơ, đầu tư và người tiêu dùng để xây dựng chính sách thuế phù hợp. Nếu áp dụng đồng loạt, thị trường có thể bị đẩy vào tình trạng đóng băng, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi và bất động sản được xác định là một trong những lĩnh vực cần kích thích phát triển.

“Do đó, việc thực hiện chính sách này nên có lộ trình rõ ràng, thí điểm theo khu vực, phân khúc và thời điểm. Đồng thời, cần xem xét lại mức thuế 20%, có thể điều chỉnh thấp hơn, cùng với cơ chế vận hành minh bạch, gọn nhẹ để chính sách vừa khả thi, vừa đi vào thực tế cuộc sống một cách hiệu quả”, Tổng Giám đốc SGO Homes đề xuất.

THANH LỌC THỊ TRƯỜNG

Về chính sách thuế đối với bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin, nhiều người thường đề cập đến câu chuyện căn nhà thứ nhất, căn nhà thứ hai, nhưng trên thực tế, loại thuế đánh nhiều nhất lại chính là thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.

Trên thực tế, loại thuế đã có từ lâu và Việt Nam đang tiến gần hơn đến việc siết chặt quản lý. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng mức thuế này cao để điều tiết thị trường, ví dụ Nhật Bản đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản lên đến 39% nếu bán trong vòng 5 năm. Việc Việt Nam triển khai chính sách tương tự là điều tất yếu, chỉ là thực hiện sớm hay muộn.

Vị chuyên gia nhận định, về mặt nguyên tắc, đề xuất đánh thuế là hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cách áp dụng và thời điểm áp dụng. Bất kỳ chính sách nào, đặc biệt là chính sách thuế, cần được thiết kế dựa trên số liệu cụ thể và khả năng ước lượng chính xác tác động tới thị trường. Không thể ban hành một chính sách trong tình trạng “mù mờ”, vì điều đó sẽ rất nguy hiểm.

Điều đầu tiên cần cân nhắc là thời điểm thị trường đủ minh bạch, giá giao dịch, thông tin tài sản, cung cầu phải được cập nhật đầy đủ và có thể truy xuất. Khi đó, chính sách mới có thể phát huy hiệu quả. Ngược lại, nếu cung – cầu bị lệch quá mạnh, người bán sẽ tìm cách “đẩy” gánh nặng thuế sang người mua, làm giá tăng và khiến thị trường thêm méo mó.

Thêm vào đó là câu chuyện về độ trưởng thành của thị trường bất động sản và khả năng thích nghi của nhà đầu tư. Trước kia, nhiều người cho rằng bất động sản không tạo ra giá trị thật. Nhưng cú sụp trong giai đoạn 2022 – 2023 đã chứng minh điều ngược lại, bất động sản có vai trò lan tỏa rất lớn tới nhiều ngành nghề khác. Khi thị trường đi xuống, hàng loạt lĩnh vực bị ảnh hưởng.

Từ đầu năm 2024, bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. Nếu chính sách thuế áp dụng thiếu chuẩn xác, không đúng thời điểm, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng tâm lý, dẫn đến hệ quả tương tự như Trung Quốc hiện nay, dù đã kích cầu mạnh, vẫn không thể vực dậy niềm tin thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Về dài hạn, chính sách thuế sẽ là động lực để chuyển hóa thị trường bất động sản từ “đầu cơ” sang “đầu tư tài chính” đúng nghĩa. Khi đó, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ dòng tiền, lợi nhuận kỳ vọng, chi phí cơ hội và rủi ro thuế. Nếu sau vài năm, lợi nhuận kỳ vọng chỉ còn 10 – 20% mà thuế chiếm tới 20% trong số đó, thì họ sẽ phải cân nhắc lại việc đầu tư, từ đó dẫn đến sự sàng lọc tự nhiên trên thị trường.

Đi cùng với xu hướng đó là sự phát triển của các dịch vụ quản lý tài sản, phân bổ danh mục đầu tư giữa bất động sản, trái phiếu, chứng khoán... Nhà đầu tư sẽ ngày càng sử dụng dữ liệu và công nghệ nhiều hơn trong việc ra quyết định.

Vì vậy, theo quan điểm của ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm hiện tại, hoặc thậm chí 1 - 2 năm tới chưa nên áp dụng ngay chính sách thuế mới. Cần một lộ trình rõ ràng, có thời gian thử nghiệm, đánh giá và chuẩn bị hệ thống dữ liệu. Dù chính sách này khi áp dụng sẽ tạo ra một “cú sốc nhẹ” cho thị trường, nhưng về dài hạn, nó sẽ góp phần nâng cao chất lượng nhà đầu tư, tăng tính chuyên nghiệp, và làm thị trường phát triển bền vững hơn.

“Cùng với việc thanh lọc giới đầu tư, chính sách thuế cũng sẽ tác động đến cả hệ sinh thái liên quan, đặc biệt là đội ngũ môi giới, định giá, tư vấn, buộc họ phải nâng cao trình độ và chuyên môn nếu muốn tồn tại trong một thị trường ngày càng minh bạch và khắt khe hơn”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn bày tỏ.

Phan Mỹ

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/danh-thue-thu-nhap-ca-nhan-khi-ban-bat-dong-san-lam-khong-kheo-thi-truong-co-the-bi-dong-bang-post562102.html