Bài học từ hợp đồng đặt cọc mua bán đất

2 giờ trướcBài gốc

Người mua đất, nhà cần kiểm tra kỹ thực địa, xác minh tình trạng tranh chấp, quy hoạch...

Năm 2024, bà Trương Thị Thùy L, trú tại phường Phan Thiết (Lâm Đồng), hỏi mua của bà Nguyễn Thị Kiều D, trú cùng địa phương thửa đất 5.200m², với giá 2,1 tỷ đồng. Thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 6/4/2024, hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất. Theo hợp đồng, bà L đặt cọc cho bà D 300 triệu đồng để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc, bà D phải hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi các thủ tục hoàn tất, bà L có trách nhiệm thanh toán nốt 1,8 tỷ đồng còn lại cho bà D.

Tuy nhiên, theo bà L, sau khi nhận tiền đặt cọc, bà D không chủ động liên hệ cơ quan chức năng để thực hiện các bước xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cam kết. Trong một lần bà D dẫn bà L đến thửa đất để cắm mốc ranh giới thì có một người lạ xuất hiện và cho rằng đất đang có tranh chấp. Người này không cho bà L cắm mốc ranh giới. Quá thời hạn 30 ngày nhưng bà D vẫn không thể cung cấp đầy đủ thủ tục chuyển nhượng đất như đã thỏa thuận.

Trước tình hình đó, bà L khởi kiện ra tòa án địa phương yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bà D hoàn trả 300 triệu đồng đặt cọc. Vụ việc được Tòa án nhân dân khu vực 12 đưa ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2025/DS-ST ngày 12/6/2025, tòa án sơ thẩm nhận định, nguyên nhân dẫn tới việc hợp đồng chuyển nhượng đất không được hoàn tất là do lỗi của bà D. Căn cứ các quy định của pháp luật, tòa án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị Thùy L; hủy hợp đồng đặt cọc ngày 6/4/2024 giữa bà L và bà D; buộc bà D hoàn trả 300 triệu đồng tiền đặt cọc cho bà L.

Không chấp nhận phán quyết này, ngày 25/6/2025, bà Nguyễn Thị Kiều D nộp đơn kháng cáo, đề nghị tòa phúc thẩm sửa bản án theo hướng bác toàn bộ yêu cầu của bà L. Ngày 16/10/2025, Tòa án nhân dân tỉnh mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ án. Hội đồng xét xử tuyên không chấp nhận kháng cáo của bà D và giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm. Cụ thể, tòa phúc thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L; hủy hợp đồng đặt cọc ngày 6/4/2024; buộc bà D hoàn trả 300 triệu đồng cho bà L...

Bình luận về vụ án, Luật sư Nguyễn Thanh Huy, Văn phòng Luật sư Nguyễn Thanh Huy (Lâm Đồng) cho biết, vụ tranh chấp trên cho thấy rủi ro lớn khi giao dịch chỉ dựa trên những cam kết chưa có cơ sở pháp lý vững chắc. Để tránh rủi ro tương tự, người mua cần thận trọng, chỉ đặt cọc khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có đủ hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, nêu rõ thông tin thửa đất, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ của mỗi bên, thời hạn thực hiện, mức phạt cọc khi vi phạm và các điều khoản xử lý tranh chấp.

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc, dù không bắt buộc theo luật, cũng là một biện pháp quan trọng để tăng giá trị pháp lý và hạn chế rủi ro. Người mua cần kiểm tra thực địa, xác minh tình trạng tranh chấp, quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng và có thể yêu cầu đối chiếu hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi quyết định giao tiền.

Vụ án là lời nhắc để người dân nâng cao cảnh giác, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi giao dịch, đồng thời tuân thủ đúng các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai.

Ngàn Sâu .

Nguồn Lâm Đồng : https://baolamdong.vn/bai-hoc-tu-hop-dong-dat-coc-mua-ban-dat-403905.html