Bán nhà kèm vận may: Căn hộ 3 tỷ, rao 5 tỷ vì bán kèm 'lộc lá'

3 giờ trướcBài gốc

Giữa lúc thị trường bất động sản biến động, nhiều người bán tìm đủ mọi cách để “đánh bóng” giá trị tài sản của mình. Nếu trước đây, yếu tố pháp lý, vị trí, tiện ích quyết định giá trị, thì nay có thêm một “giá trị vô hình”, đó chính là vận may, lộc lá hay phong thủy - những yếu tố được người bán tận dụng để tăng giá bất động sản.

Giá trị căn hộ được định giá bằng cảm xúc

“Có một chị rao bán căn hộ diện tích 73m2 với giá 5,5 tỷ đồng, tuy nhiên theo đánh giá của tôi, tại dự án này, những căn hộ đầy đủ nội thất cao cấp mới chỉ thanh khoản với giá hơn 3,5 tỷ đồng một chút. Lý do căn hộ được đẩy giá cao như vậy là vì từ khi gia chủ sở hữu căn hộ thì làm ăn rất được lộc, may mắn, nên quyết định bán với giá chênh cao hơn”, anh Nguyễn Văn Quyết - môi giới bất động sản chung cư tại Hà Nội kể lại.

Anh Quyết cho biết thêm, nhiều khách hàng không dễ gì xuống tiền vì những lý do đó, bởi họ sẽ có sự so sánh giá với những căn hộ cùng dự án hoặc mặt bằng giá những chung cư lân cận. Tuy nhiên, nhiều người cũng dễ bị thuyết phục trước những yếu tố như lộc lá, may mắn từ ngôi nhà mang lại. Điều này vô tình cũng là lý do khiến mặt bằng giá căn hộ được đẩy cao và nhanh như vậy.

Liệu giá tăng nhanh có đồng nghĩa với giá trị bền vững ?

Câu chuyện của anh Quyết chỉ là bề nổi của tảng băng chìm mang tên “tăng giá bất động sản”. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại về vấn đề tài chính, trong khi nghiên cứu và đánh giá từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua.

Tuy nhiên, về giá trị thanh khoản, báo cáo Quý III/2025 của VARS cho thấy, có tới 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ tới 77%, phần lớn đến từ người mua thứ cấp, không phải nhu cầu ở thực. Trong khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn liên tục leo thang, nhiều dự án có giá từ 70 - 100 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 130 triệu đồng tại một số khu trung tâm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo: “Mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực của sản phẩm”, nhận định này khiến nhiều nhà đầu tư, cũng như người mua ở thực cảm thấy đắn đo trước khi xuống tiền.

Theo đó, nguyên nhân được các chuyên gia đánh giá là nằm ở dòng tiền rẻ và tâm lý trú ẩn tài sản. Trong khi lãi suất hiện nay đang ở mức thấp nhất trong 3 năm qua, tương đương khoảng 6 - 7%/năm, cộng với kỳ vọng lạm phát và niềm tin tăng giá bất động sản, dòng vốn của nhà đầu tư đang đẩy nhanh mặt bằng giá thị trường hơn là khả năng hấp thụ thực tế.

Ngoài ra, sự lệch pha cung - cầu có thể là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá bất động sản mạnh và nhanh, dữ liệu của VARS cho thấy, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 42% nguồn cung mới, trong khi phân khúc “vừa túi tiền” chỉ chiếm chưa tới 3%. Khi nhu cầu mua phân khúc bình dân tăng cao, đồng nghĩa với việc, những căn hộ giá rẻ trở thành hàng hiếm và được rao bán với giá cao ngất ngưởng.

Vòng xoáy tăng giá này khiến người có nhu cầu ở thực bị đẩy ra xa, dẫn đến tình trạng, nhiều người trẻ hiện nay dần mất niềm tin vào khả năng sở hữu nhà. Khi năng suất và thu nhập lao động khó đuổi kịp biên độ tăng giá của bất động sản, giấc mơ an cư của nhiều người vì đó mà mãi chưa thể thành hiện thực.

Giá trị bất động sản nằm ở đâu?

Nếu giá trị được tính bằng chi phí phát triển dự án, thì kết quả của phép tính này phụ thuộc vào những yếu tố như chi phí đất, xây dựng, pháp lý và lợi nhuận. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho rằng, 20% là mức biên lợi nhuận hợp lý nhất đối với mỗi chủ đầu tư, nếu vượt ngưỡng này mà thanh khoản vẫn tốt, điều này vừa phản ánh giá bán đã cao hơn giá trị thực và khách hàng/ nhà đầu tư đang tự trả thêm cho kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, ngoài chi phí đầu tư, năng lực khai thác và tiện ích sử dụng cũng là “thước đo” về giá trị bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định, cùng một căn hộ 80m2, nhưng vị trí ở nội thành với những tiện ích được hoàn thiện sẽ khác một căn hộ 80m2 ở vùng ven. Tuy nhiên, khi giá căn hộ vùng ven được bán tiệm cận căn hộ nội đô, trong khi điều kiện tiện ích xung quanh chưa tương xứng, điều này phản ánh mặt bằng giá đã “bỏ xa” giá trị thực căn hộ.

Trong bối cảnh giá cho thuê căn hộ qua các năm không có quá nhiều biến động, nhưng giá bán lại liên tục lập đỉnh mới, điều này phản ánh một chu kỳ tăng giá theo kỳ vọng của nhà đầu tư, không phản ánh giá trị nội tại của bất động sản.

Cơ chế xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và khấu trừ chi phí hạ tầng đang được dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đề xuất, nhằm tách biệt giá đất sơ cấp khỏi giá thứ cấp. Điều này sẽ giúp giá đất được hạ nhiệt và gián tiếp đưa giá nhà về mức hợp lý.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần thay đổi cách định nghĩa về giá trị, bởi bất động sản không chỉ là được hiểu dưới góc độ đầu tư, mà còn là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống của con người. Khi biên độ giá chênh cao hơn so với lợi ích sử dụng, thị trường sẽ bị méo mó. Vậy nên, câu hỏi: “Giá trị thực bất động sản đã bị chênh lên bao nhiêu” chỉ có lời giải khi khách hàng hiểu rõ về khái niệm “giá trị”.

Sự tăng giá nhanh của bất động sản, nếu tách rời khỏi giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, sẽ tạo ra độ vênh giữa kỳ vọng và thực tiễn thị trường. Khi giá được đẩy lên bởi tâm lý và dòng tiền ngắn hạn, rủi ro điều chỉnh là điều khó tránh khỏi. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi giá phản ánh đúng giá trị thật của tài sản, thay vì được dẫn dắt bởi cảm xúc hay hiệu ứng đám đông. Đây cũng là thước đo cho mức độ trưởng thành của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/ban-nha-kem-van-may-can-ho-3-ty-rao-5-ty-vi-ban-kem-loc-la-1110803.html