Bảng giá đất mới: Kỳ vọng lớn nhưng vẫn còn nhiều thách thức

2 giờ trướcBài gốc

Kỳ vọng đi kèm áp lực

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, thay vì duy trì mức thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế như trước đây. Đây được xem là bước cải cách mang tính nền tảng, nhằm khắc phục những bất cập kéo dài trong quản lý đất đai suốt nhiều năm qua. Bởi sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường đã tạo ra hàng loạt hệ lụy: thất thu ngân sách Nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phát sinh khiếu kiện trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; đồng thời tạo “khoảng tối” cho tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách…

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng sát thực tế hơn được kỳ vọng sẽ tạo sự công bằng hơn giữa Nhà nước, người dân và DN. Đối với người bị thu hồi đất, giá bồi thường hợp lý sẽ giúp giảm khiếu nại, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Với Nhà nước, nguồn thu từ đất đai được phản ánh đúng giá trị thực, góp phần tăng nguồn lực cho đầu tư phát triển hạ tầng và an sinh xã hội.

Việc triển khai bảng giá đất mới tác động không nhỏ đến gia tăng giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, đi cùng với kỳ vọng là áp lực không nhỏ đặt lên vai các địa phương nơi trực tiếp tổ chức xây dựng và ban hành bảng giá đất. Việc xác định giá đất “sát thị trường” trong bối cảnh thị trường BĐS còn thiếu minh bạch, dữ liệu phân tán và giao dịch “hai giá” vẫn phổ biến là bài toán không dễ giải. Trên thực tế, tại nhiều địa phương, dữ liệu về giao dịch đất đai chưa đầy đủ, chưa được chuẩn hóa và cập nhật kịp thời.

Phần lớn thông tin giá đất thị trường hiện nay được thu thập thông qua hợp đồng công chứng hoặc kê khai thuế, trong khi giá ghi trên hợp đồng thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Điều này khiến việc xây dựng bảng giá đất dễ rơi vào tình trạng “vừa làm vừa dò”, tiềm ẩn nguy cơ không phản ánh đúng giá trị thị trường, hoặc gây biến động mạnh, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Bảng giá đất mới không chỉ ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước, mà còn tác động trực tiếp đến thị trường BĐS và đời sống người dân. Trong đó, lo ngại lớn nhất là nguy cơ chi phí đất đai tăng cao sẽ đẩy giá nhà lên thêm một nấc, trong bối cảnh khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Cụ thể, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành BĐS, khi bảng giá đất tăng, chi phí đầu vào của DN sẽ tăng theo, buộc DN phải tính toán lại phương án tài chính, thậm chí giãn tiến độ hoặc điều chỉnh quy mô dự án.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung bình và giá rẻ, áp lực từ bảng giá đất mới có thể khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm lại càng thu hẹp. Điều này đi ngược với mục tiêu phát triển thị trường BĐS bền vững, cân bằng cung – cầu mà Chính phủ đang hướng tới. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, nếu không có cơ chế tính toán linh hoạt và chính sách hỗ trợ phù hợp, bảng giá đất mới cũng có thể làm gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến khả năng tham gia của DN vào phân khúc này.

“Bảng giá đất tăng sẽ khiến chi phí phát triển dự án tăng theo, từ đó làm thu hẹp nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, phân khúc vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng và nhà ở xã hội. Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, bảng giá đất mới có thể vô tình đẩy giá nhà lên cao hơn, điều này đi ngược lại mục tiêu phát triển nhà ở vừa túi tiền và an sinh xã hội. Cần có cơ chế xác định giá đất riêng, hoặc miễn, giảm tiền sử dụng đất rõ ràng hơn để khuyến khích DN tham gia phân khúc này” - ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận.

Chuyên gia về quy hoạch và quản lý đô thị TS Trương Văn Quảng thì cho rằng, một trong những vướng mắc nhất khi thực hiện bảng giá đất hàng năm đó là từ phương pháp triển khai và bộ máy thực hiện. Bởi phương pháp xác định giá đất vẫn còn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn định giá và hội đồng thẩm định. Trong khi đó, năng lực và kinh nghiệm của đội ngũ làm công tác định giá đất giữa các địa phương còn chênh lệch.

“Nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, việc thuê đơn vị tư vấn định giá có thể phát sinh rủi ro về lợi ích nhóm, làm méo mó kết quả xây dựng bảng giá đất, đã từng xảy ra nhiều trường hợp bảng giá đất bị “điều chỉnh” theo hướng có lợi cho một số đối tượng, gây bức xúc trong dư luận. Bên cạnh đó, quy trình xây dựng, lấy ý kiến và phê duyệt bảng giá đất mới cũng đòi hỏi thời gian và nguồn lực lớn. Việc đảm bảo tiến độ ban hành, chất lượng và tính khả thi là thách thức không nhỏ, nhất là với các địa phương có thị trường BĐS biến động mạnh” – TS Trương Văn Quảng phân tích.

Kỳ vọng đi cùng trách nhiệm

Trước những vướng mắc nêu trên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp, tránh “sốc” cho thị trường và nền kinh tế. Thay vì điều chỉnh tăng mạnh trong một lần, có thể cân nhắc phương án điều chỉnh từng bước, kết hợp với các công cụ điều tiết khác.

Đồng thời, cần sớm hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối thông tin từ các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch BĐS. Khi dữ liệu minh bạch và đầy đủ, việc xác định giá đất sát thị trường sẽ trở nên khả thi hơn, giảm phụ thuộc vào yếu tố chủ quan. Ngoài ra, đối với các dự án đang triển khai hoặc đã được phê duyệt trước thời điểm ban hành bảng giá đất mới, cần có cơ chế chuyển tiếp hợp lý, tránh gây xáo trộn và rủi ro pháp lý cho DN.

Bảng giá đất mới chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN.

“Bảng giá đất mới được đánh giá sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, từ chi phí đầu vào của DN đến giá nhà ở và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành dự án, đặc biệt tại các đô thị lớn. Do đó, bảng giá đất mới cần được đặt trong tổng thể các chính sách về thuế, tín dụng và phát triển nhà ở xã hội để tránh gây tác động ngược” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cân Văn Lực nhấn mạnh.

Có thể thấy, bảng giá đất mới mang theo nhiều kỳ vọng lớn về minh bạch hóa thị trường, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, để những kỳ vọng đó trở thành hiện thực, cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng, thận trọng và trách nhiệm trong từng khâu thực hiện. Việc tháo gỡ các vướng mắc về dữ liệu, phương pháp, cơ chế chuyển tiếp và tác động đến thị trường sẽ là yếu tố then chốt quyết định thành công của chính sách. Nếu làm tốt, bảng giá đất mới sẽ trở thành nền tảng quan trọng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản và kinh tế đô thị trong giai đoạn tới.

“Bảng giá đất mới chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN. Nếu quá nghiêng về mục tiêu tăng thu ngân sách mà bỏ qua sức chịu đựng của thị trường, chính sách có thể phản tác dụng, làm chậm dòng vốn đầu tư và gia tăng chi phí xã hội. Ngược lại, nếu tiếp tục duy trì bảng giá đất thấp hơn nhiều so với thị trường, những bất cập cũ sẽ khó được giải quyết triệt để. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải tìm được “điểm cân bằng động”, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương và từng giai đoạn phát triển” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/bang-gia-dat-moi-ky-vong-lon-nhung-van-con-nhieu-thach-thuc.969407.html