Bảng giá đất mới: TP.HCM tính đường hài hòa lợi ích dân, doanh nghiệp, Nhà nước

39 phút trướcBài gốc

Bảng giá đất mới tác động đến ai, ở những khâu nào

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, dự thảo Nghị quyết của HĐND TP về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1.1.2026 đã được gửi đến các sở, ngành, đơn vị liên quan và công khai để lấy ý kiến nhân dân. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng cho hầu hết hoạt động liên quan đến đất đai của hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố sau sáp nhập.

Đối với người dân, bảng giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, cũng như trường hợp được giao đất ở tái định cư nhưng không đủ điều kiện bồi thường về đất. Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp đều căn cứ theo bảng giá tại thời điểm có quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

TP.HCM đang lấy ý kiến người dân về dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026

Bảng giá đất cũng được dùng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cũng như các khoản lệ phí liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, số tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại cho Nhà nước do sử dụng đất sai quy định cũng dựa trên mức giá trong bảng giá đất.

Với các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, bảng giá đất là nền tảng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Khi Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, phần tiền sử dụng đất gắn với ngôi nhà cũng được tính theo bảng giá đất điều chỉnh cho phù hợp với mặt bằng giá thực tế trên địa bàn.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, bảng giá đất được sử dụng để tính giá khởi điểm cho các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân mà không thông qua đấu giá, tiền sử dụng đất phải bảo đảm tương thích với bảng giá do HĐND TP ban hành, hạn chế chênh lệch quá lớn giữa các nhóm đối tượng, khu vực và góp phần minh bạch trong quản lý.

Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh, bảng giá đất lần này được xây dựng trên cơ sở bám sát điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của từng khu vực, đồng thời khắc phục hạn chế của các bảng giá trước đây như chênh lệch lớn giữa các tuyến đường trong cùng một huyện hoặc chưa phản ánh đúng đặc thù các vùng sản xuất, du lịch, công nghiệp.

Giữ ổn định khu trung tâm, điều chỉnh mềm cho vùng sáp nhập

Trong dự thảo, khu vực TP.HCM (cũ) là nơi có dữ liệu giao dịch phong phú nên định hướng chính là “cân chỉnh” cho đồng đều giữa các tuyến đường, không tăng so với bảng giá đất hiện hành. Việc giữ ổn định mặt bằng giá tại khu vực trung tâm nhằm hạn chế xáo trộn quá lớn, đồng thời tạo sự yên tâm cho người dân và nhà đầu tư trong tính toán dài hạn.

Tại khu vực 2, tương ứng tỉnh Bình Dương cũ, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM giao Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật giá tái định cư vào bảng giá đất của các huyện. Trước đây, các tuyến đường có dự án tái định cư thường có giá rất cao, trong khi các tuyến còn lại lại thấp, khiến mức giá trong cùng một huyện bị vênh. Đợt điều chỉnh này nhằm thu hẹp khoảng cách đó, dù nhìn chung giá trong bảng vẫn thấp hơn giá tái định cư cũ để giảm áp lực chi phí cho người dân và doanh nghiệp.

Khu vực 3, tương ứng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, trước đây được điều chỉnh bằng hệ số và phù hợp với các tuyến trung tâm như Vũng Tàu, Bà Rịa nhưng nhiều xã vùng ven vẫn có giá thấp. Dự thảo mới điều chỉnh theo hướng tăng nhưng với tỷ lệ thấp hơn Bình Dương, vì mặt bằng giá đất Bà Rịa – Vũng Tàu vốn cao hơn. Mục tiêu là dần tiệm cận thực tế nhưng không gây biến động lớn cho thị trường.

Với đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ, bảng giá mới chú trọng yếu tố khuyến khích đầu tư, nhất là tại khu vực Bình Dương có nhiều khu công nghiệp và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu có lợi thế du lịch. Các loại hình sử dụng đất đặc thù, hệ số sử dụng đất thấp nhưng yêu cầu diện tích lớn như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu… được áp dụng mức giá từ 50 đến 70% giá đất thương mại dịch vụ và từ 30 đến 50% giá đất sản xuất kinh doanh tùy vị trí xã vùng ven hay phường trung tâm. Cùng với đó, tỷ lệ thuê đất được điều chỉnh trong khoảng 0,25% đến 1% nhằm giảm chi phí thuê đất cho doanh nghiệp, qua đó hỗ trợ giá thành hàng hóa, tăng sức cạnh tranh xuất khẩu và tạo thêm việc làm.

Một điểm đáng chú ý là giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1.1.2026 tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM chỉ bằng khoảng 60% mức giá do đơn vị tư vấn khảo sát. Đường Hàm Nghi (trọn tuyến) theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM đang có giá 429,3 triệu đồng/m², trong khi giá khảo sát là 654,7 triệu đồng/m²; dự thảo vẫn giữ mức 429,3 triệu đồng/m².

Tương tự, đường Đồng Khởi và đường Nguyễn Huệ được đề xuất giữ mức 687,2 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với mức khoảng 954,3 triệu đồng/m² theo khảo sát của đơn vị tư vấn. Một số tuyến như Công trường Quốc tế, Lê Quý Đôn… cũng được giữ nguyên mức giá theo Quyết định 79, thấp hơn giá khảo sát trên thị trường.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, cho biết bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai 2024, đồng thời chuyển cách tiếp cận so với Luật Đất đai 2013. Nếu trước đây người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư sẽ xác định giá theo “giá đất cụ thể” sát giá thị trường, thì nay theo Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, giá bố trí tái định cư và trường hợp giao đất không thông qua đấu giá được tính theo bảng giá đất. Như vậy, người được bố trí tái định cư hoặc được giao đất không qua đấu giá trên cùng tuyến đường sẽ áp dụng mức giá tương đồng, bảo đảm công bằng hơn giữa các nhóm đối tượng.

Đối với trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bảng giá đất điều chỉnh cũng là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, phản ánh sát hơn mặt bằng giá thực tế trong bối cảnh TP.HCM đã mở rộng không gian phát triển. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, việc lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, doanh nghiệp và các cơ quan liên quan là bước quan trọng để hoàn thiện bảng giá đất lần này, hướng tới một công cụ điều tiết kinh tế minh bạch, ổn định, hỗ trợ tốt hơn cho thị trường bất động sản và thu hút đầu tư trong giai đoạn mới.

Thủy Long

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/bang-gia-dat-moi-tp-hcm-tinh-duong-hai-hoa-loi-ich-dan-doanh-nghiep-nha-nuoc-241692.html