Bảng giá đất tăng mạnh đẩy giá nhà leo thang, tạo 'cú sốc' toàn thị trường

một giờ trướcBài gốc

Bảng giá mới đẩy chi phí dự án tăng vọt, thị trường chịu áp lực lớn

Nhiều tỉnh thành đang đồng loạt hoàn thiện bảng giá đất giai đoạn mới theo Luật Đất đai 2024. Hà Nội điều chỉnh theo 17 khu vực, giá tối đa tại trung tâm hơn 702 triệu đồng/m2, tăng 2%, trong khi các xã ngoại thành tăng mạnh nhất 16 - 26%. TP.HCM đề xuất giá đất nông nghiệp tăng 78 - 85%; Đồng Nai dự kiến tăng gấp 9 lần.

Mức giá đất tăng mạnh khiến chi phí đầu vào của dự án đội lên đáng kể.

Mức tăng này khiến tiền sử dụng đất - khoản chi lớn nhất trong dự án tăng gấp nhiều lần. Nếu trước đây chi phí đất chỉ chiếm 15 - 25% giá thành, nay có thể lên đến 40 - 60%. Nhà phát triển buộc phải điều chỉnh giá bán, đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao trong bối cảnh sức mua đang suy giảm.

TS. Trần Xuân Lượng cho biết giá đất vốn chiếm 30 - 50% chi phí đầu vào nên chỉ cần tăng nhẹ cũng tác động trực tiếp tới giá bán. Trong khi đó, tâm lý FOMO và kỳ vọng giá tiếp tục tăng dễ tạo ra vòng xoáy đầu cơ, đẩy thị trường vào nguy cơ sốt ảo.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cảnh báo “độ sốc” trong giai đoạn đầu áp dụng bảng giá mới. Việc cập nhật hàng năm khiến chi phí thuế, bồi thường, thu hồi đất… của người dân và doanh nghiệp tăng rõ rệt và sẽ phản ánh vào giá cuối cùng.

Viện VARS IRE nhận định bảng giá mới mang lại minh bạch, nhưng mức tăng cao có thể gây áp lực tài chính cho toàn thị trường, từ doanh nghiệp đến người dân và tín dụng ngân hàng. Đơn vị này đề nghị áp dụng lộ trình phù hợp, tránh thổi giá và giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

HoREA cũng chỉ ra bất cập lớn trong cách tính tiền sử dụng đất khi nhiều địa phương lấy giá bảng đất nhân hệ số, khiến nghĩa vụ tài chính cao gấp nhiều lần so với phương pháp thặng dư. Đơn cử tại TP Thủ Đức, cùng một khu đất 1ha, nếu tính theo hệ số cho ra 80 triệu đồng/m2, cao gấp 2,28 lần giá trị tính theo thặng dư (35 triệu đồng/m2).

Người dân “choáng” vì chi phí tăng, doanh nghiệp đối mặt rủi ro tài chính

Tại Hà Nội - một trong những địa phương có mức điều chỉnh mạnh, nhiều hộ dân phản ánh nghĩa vụ tài chính tăng gấp rưỡi hoặc gấp đôi khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nhiều trường hợp phải nộp hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng. “Với gia đình thu nhập trung bình như chúng tôi, xoay đủ số tiền này gần như không thể”, bà Tâm (Đan Phượng) chia sẻ.

Người dân kỳ vọng thành phố xem xét cơ chế hỗ trợ cho nhóm ở thực, điều chỉnh mức thu phù hợp với từng đối tượng để tránh tạo cú sốc chi phí.

Ở phía doanh nghiệp, rủi ro ngày càng lớn khi giá đất tăng nhanh nhưng quá trình dự án kéo dài, thiếu ổn định. Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cho biết nhiều dự án từ 2018 - 2019 tính toán chi phí đất theo mức 21 - 22 triệu đồng/m2, đến nay phải điều chỉnh lên 49 - 50 triệu đồng/m2, khiến dòng tiền và kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Không ít doanh nghiệp còn bị truy thu hàng trăm tỷ đồng do chênh lệch định giá khi dự án kéo dài. “Sự thiếu nhất quán trong định giá là rủi ro lớn nhất, khiến doanh nghiệp khó xây dựng chiến lược dài hạn”, ông Toản nói.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo mức tăng cao có thể dẫn đến khiếu nại, tranh chấp trong bồi thường nếu bảng giá mới chênh lệch quá xa giá đã duyệt trước đó. Doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán, mạnh tay dịch chuyển sang phân khúc cao cấp để giữ biên lợi nhuận, làm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục eo hẹp.

Ở chiều tích cực, ngân sách địa phương có thể tăng nhờ thuế và tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chi phí đầu vào phình to có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhất là tại các khu vực phụ thuộc vào nguồn vốn tư nhân để phát triển đô thị.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/bang-gia-dat-tang-manh-day-gia-nha-leo-thang-tao-cu-soc-toan-thi-truong-1111282.html