Bất động sản 2026: Nguồn cung tăng nhưng khó có 'sóng' giá mới

3 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung phục hồi nhưng cơ cấu còn lệch

Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo bước vào giai đoạn điều chỉnh trong năm 2026 khi nguồn cung dần phục hồi, trong khi lãi suất cao và tín dụng thận trọng có thể khiến thanh khoản chậm lại.

Nguồn cung bất động sản tăng trở lại nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Ảnh: Đạt Thành

Theo báo cáo triển vọng bất động sản 2026 của S&I Ratings, thị trường có thể bước sang chu kỳ phát triển mới nhờ thay đổi về pháp lý, quy hoạch và nhu cầu ở thực. Khác với trước đây, động lực chính của chu kỳ này được cho là sự cải thiện nguồn cung và quá trình tái cân bằng cung - cầu, thay vì làn sóng tăng giá mạnh.

Sau giai đoạn khan hiếm dự án mới, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025. Tuy nhiên, khi các dự án dần quay trở lại thị trường, nguồn cung giai đoạn 2026-2027 được dự báo sẽ gia tăng, khiến giá bán sơ cấp có thể ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ.

Phát biểu tại Phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết quan hệ cung - cầu trên thị trường những năm gần đây đã có dấu hiệu cải thiện.

Năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường dần cân bằng hơn về số lượng.

Tuy vậy, cơ cấu nguồn cung vẫn còn lệch khi phần lớn là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Phân khúc nhà ở phù hợp với số đông người dân vẫn khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thống kê cho thấy năm trước gần 40% nguồn cung mới là nhà thấp tầng giá cao, khoảng 42% căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m². Riêng tại Hà Nội và TPHCM, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Dữ liệu thị trường tại TPHCM cũng cho thấy sự mất cân đối rõ rệt trong cơ cấu sản phẩm. Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới.

Ngược lại, phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%, cho thấy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp.

Lãi suất tăng, tín dụng siết chặt

Một yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến thị trường là mặt bằng lãi suất. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng lên khoảng 11-12%/năm, có thời điểm 12-14%/năm.

Trong khi đó, trước đây nhiều khách hàng chỉ vay với mức 5-6%/năm trong thời gian đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vay tăng mạnh khiến người mua nhà thận trọng hơn, đặc biệt với các khoản vay sử dụng đòn bẩy lớn.

Lãi suất vay mua nhà tăng và tín dụng thận trọng hơn khiến thanh khoản thị trường bất động sản bắt đầu phân hóa. Ảnh: LÊ VŨ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, lãi suất tăng giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng tạo áp lực lên thị trường bất động sản, từ chi phí vốn của chủ đầu tư đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà. Thanh khoản vì vậy bắt đầu phân hóa, dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và mức giá phù hợp.

Cùng với lãi suất tăng, tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát chặt hơn. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025 dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm trước và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trước đà tăng này, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng kiểm soát cho vay bất động sản từ đầu năm 2026, trong đó dư nợ lĩnh vực này không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Dòng tiền thận trọng, thị trường dần phân hóa

Theo các chuyên gia của VARS, khi chi phí vốn tăng và tín dụng trở nên thận trọng hơn, thị trường bất động sản đang dần chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác.

Hoạt động đầu cơ ngắn hạn vì vậy có xu hướng thu hẹp, trong khi dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và mức giá phù hợp.

Dòng tiền ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, trong khi nhiều nhà đầu tư chuyển sang vùng ven. Ảnh: LÊ VŨ

Thanh khoản thị trường được ghi nhận giảm nhẹ, đặc biệt tại những khu vực từng tăng nóng. Nhà đầu tư vẫn tham gia nhưng với tiêu chí khắt khe hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc gắn với các khu vực hạ tầng đang phát triển.

Đối với người mua ở thực, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30% so với khu lõi đô thị.

Theo Savills Việt Nam, một bộ phận người mua được dự báo sẽ chuyển sang vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương khi hạ tầng liên vùng và các đại đô thị mở rộng không gian phát triển nhà ở.

Trong khi đó, các thay đổi về khung pháp lý được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho thị trường. Hiện khoảng 3.000 dự án với hơn 34.000 héc ta đang gặp khó khăn, chủ yếu do thủ tục pháp lý và quy hoạch; nếu được xử lý, nhiều dự án có thể quay lại triển khai.

Nguồn cung cũng được dự báo cải thiện trong trung hạn. Riêng thị trường căn hộ TPHCM có thể bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, lịch sử giao dịch và giá mua bán, được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Cùng với đầu tư công và các dự án hạ tầng lớn, cấu trúc cung - cầu có thể thay đổi, thúc đẩy hình thành các đô thị vệ tinh và khu đô thị mới.

Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 có thể phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Tuy vậy, do chi phí vốn tăng và tín dụng được kiểm soát chặt, khả năng xuất hiện một làn sóng tăng giá mạnh trong ngắn hạn không cao; thị trường vì thế sẽ tiếp tục phân hóa, với thanh khoản tập trung ở các dự án có pháp lý rõ ràng và giá bán hợp lý.

Gia Nghi

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-2026-nguon-cung-tang-nhung-kho-co-song-gia-moi/