Bất động sản 2026: Nhận diện chu kỳ điều chỉnh và các trụ cột tăng trưởng mới

4 giờ trướcBài gốc

oàn cảnh Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”.

Trong bối cảnh chính sách mới dần đi vào thực tiễn, các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm quan trọng để nhận diện xu hướng phát triển mới, hướng tới thị trường minh bạch, bền vững và có giá trị thực hơn.

Nguồn lực tài chính tạo nền cho chu kỳ mới

Phát biểu khai mạc hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” được tổ chức sáng 6/6, TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) nhấn mạnh, bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Không chỉ là một ngành kinh tế độc lập, bất động sản còn có sức lan tỏa tới nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, dịch vụ và tiêu dùng.

TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) phát biểu khai mạc hội thảo.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, năm 2026 là giai đoạn giao thời với nhiều thay đổi nền tảng. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở từng bước đi vào thực tiễn; thị trường trái phiếu doanh nghiệp được củng cố theo hướng minh bạch, kỷ luật hơn; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tham gia sâu vào quản trị dự án, quản trị dòng vốn và vận hành thị trường.

Về nguồn lực phát triển, nền tảng tài chính cho giai đoạn 2026 - 2031 được đánh giá có quy mô lớn. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư công chiếm khoảng 20 - 22%, tương đương 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước.

Cùng với dòng vốn FDI ổn định, đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy phát triển hạ tầng chiến lược, bất động sản công nghiệp, logistics và các cực tăng trưởng đô thị mới.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Minh Nghĩa, giới đầu tư hiện đang đối mặt với sự chững lại của thanh khoản và diễn biến giá đảo chiều tại một số phân khúc từng "tăng nóng". "Vấn đề cốt lõi là nhận diện đúng xu hướng vận động và các động lực tài chính mới để đưa ra quyết định rót vốn hiệu quả trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen", ông nhấn mạnh.

Quy hoạch không gian và cách tiếp cận mới về nhà ở

Dưới góc nhìn vĩ mô, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ chịu tác động từ ba nhóm yếu tố chính: Xu hướng chiến lược kinh tế, chính sách mới và yêu cầu quản trị rủi ro.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh phát biểu tại hội thảo.

Theo TS. Võ Trí Thành, quy hoạch không gian phát triển sẽ là yếu tố nổi bật. Thị trường không chỉ chịu tác động bởi quy hoạch đất đai, mà còn bởi hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng số, hạ tầng ngầm, kinh tế biển, không gian phát triển mới, mô hình đô thị TOD và các khu thương mại tự do tại một số địa phương.

Những yếu tố này sẽ góp phần định hình lại bản đồ giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.

Đáng chú ý, TS. Võ Trí Thành đưa ra góc nhìn mới về tư duy phát triển nhà ở. Khi mức sống của người dân ngày càng được nâng cao, đến năm 2030, khái niệm “nhà ở giá phù hợp” có thể phản ánh sát hơn nhu cầu thị trường. Người dân không chỉ cần một nơi cư trú, mà còn cần không gian sống đồng bộ về hạ tầng, tiện ích, dịch vụ và khả năng kết nối.

Bên cạnh cơ hội, TS. Võ Trí Thành cũng lưu ý cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế thực thi chính sách, hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và chức năng đầu tư của bất động sản; đồng thời bảo đảm sự vận hành lành mạnh giữa thị trường bất động sản với hệ thống tài chính - ngân hàng.

Bốn trụ cột tăng trưởng của thị trường

Nhận diện các động lực phát triển mới, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới có 4 trụ cột tăng trưởng đáng chú ý.

Trụ cột đầu tiên là chuyển đổi số, giúp thay đổi phương thức phát triển dự án, nâng cao hiệu quả quản trị, minh bạch hóa dữ liệu và tạo ra tiêu chuẩn mới cho bất động sản công nghiệp.

Trụ cột thứ hai là kinh tế tư nhân, khu vực đang được thúc đẩy mạnh mẽ thông qua các chính sách hỗ trợ sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng và đổi mới sáng tạo.

Trụ cột thứ ba là đầu tư công và hạ tầng, với nguồn lực lớn, tạo thêm không gian phát triển cho các đô thị mới, khu công nghiệp, trung tâm logistics và các vùng động lực.

Trụ cột cuối cùng là dòng vốn FDI, tiếp tục mở ra nhu cầu lớn đối với bất động sản công nghiệp, nhà xưởng, kho vận, nhà ở cho chuyên gia và hệ sinh thái dịch vụ đô thị.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn mới, doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu sản phẩm, nâng cao năng lực tài chính và chuẩn hóa phương thức vận hành. Bất động sản công nghiệp cần hướng tới mô hình tinh gọn, hiệu quả; bất động sản nhà ở cần bám sát nhu cầu ở thực, có mức giá hợp lý và tính thanh khoản tốt.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong bài toán tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn, nâng cao tính minh bạch dữ liệu và chú trọng chất lượng sản phẩm. Đây là những yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh trong chu kỳ phát triển mới.

Dòng vốn chọn lọc, nhà đầu tư chuyển sang giá trị thực

Bổ sung góc nhìn từ phía nhà đầu tư cá nhân, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm đòi hỏi nhà đầu tư thay đổi cách tiếp cận thị trường.

TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) phát biểu tại hội thảo.

Theo TS. Ngô Trí Long, thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện. Một sản phẩm chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng các tiêu chí như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính.

Ông cho rằng đây là ranh giới quan trọng giữa đầu tư và đầu cơ. Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi tài sản có tăng giá hay không, mà cần đánh giá tài sản đó tạo ra giá trị gì, có phục vụ nhu cầu thực hay không và ai sẽ là người mua cuối cùng.

Nhìn về bức tranh dòng tiền năm 2026, TS. Ngô Trí Long nhận định nền kinh tế đang có nhiều tín hiệu tích cực, song dòng vốn vào bất động sản sẽ có xu hướng chọn lọc hơn. Các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với bất động sản công nghiệp, logistics sẽ có lợi thế hơn trong tiếp cận nguồn vốn.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn còn rất lớn. Đây là phân khúc có dư địa phát triển dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh. Cùng với đó, pháp lý, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư sẽ trở thành các yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, TS. Ngô Trí Long khuyến nghị cần thận trọng với tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Việc kiểm tra pháp lý cần được đặt lên hàng đầu để hạn chế rủi ro về quy hoạch, tranh chấp hoặc tiến độ triển khai. Nhà đầu tư cũng cần ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thực tế thông qua khai thác, cho thuê, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần nằm trong giới hạn an toàn. Người mua không nên chỉ căn cứ vào giá chào bán, mà cần tham khảo giá giao dịch thực tế để đánh giá đúng sức mua của thị trường.

Theo các chuyên gia, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố nền tảng như hạ tầng, đô thị hóa, đầu tư công, FDI, chuyển đổi số và nhu cầu nhà ở thực. Tuy nhiên, giai đoạn tới sẽ đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn và đặt giá trị thực của tài sản ở vị trí trung tâm.

Khép lại phần tham luận, TS. Ngô Trí Long gửi gắm thông điệp: Đừng chỉ hỏi bất động sản năm 2026 có tăng giá hay không, điều quan trọng hơn là phải hỏi liệu tài sản đó có được bảo vệ về pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ sức đứng vững khi thị trường đối mặt với những giai đoạn khó khăn hay không.

Lam Giang - Bảo Loan

Nguồn Doanh nhân & Công lý : https://doanhnhan.congly.vn/bat-dong-san-2026-nhan-dien-chu-ky-dieu-chinh-va-cac-tru-cot-tang-truong-moi.html