Bất động sản bước qua 'thời lướt sóng'

6 giờ trướcBài gốc

Sàng lọc mạnh mẽ

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bức tranh kinh tế vĩ mô quý I/2026 đang tạo nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản. GDP đạt 7,83% mức cao nhất kể từ năm 2011 cho thấy nền kinh tế duy trì được đà tăng trưởng ấn tượng, bất chấp những biến động khó lường của kinh tế toàn cầu.

Đáng chú ý, trong khi nhiều quốc gia đối mặt với áp lực suy giảm tăng trưởng, Việt Nam vẫn giữ được sự ổn định nhờ chính sách điều hành linh hoạt và khả năng thích ứng cao. Các lĩnh vực xuất khẩu, logistics tiếp tục ghi nhận tăng trưởng, góp phần củng cố nền tảng cho các ngành kinh tế liên quan, trong đó có bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng. Ảnh: An Thư

Trên thực tế, thị trường bất động sản quý I/2026 cũng đã xuất hiện những tín hiệu cải thiện rõ nét. Hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ, tạo điều kiện để nguồn cung mới từng bước quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, đà phục hồi này không diễn ra đồng đều mà đi kèm với quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, quản trị bài bản và pháp lý minh bạch đang tận dụng cơ hội để mở rộng quy mô, gia tăng thị phần. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém, phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cao buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị gia tăng, kéo theo áp lực về giá năng lượng, chi phí sản xuất và gián đoạn chuỗi cung ứng, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”. Một mặt, thị trường chịu tác động từ các biến số bên ngoài; mặt khác, tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại.

Một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến quá trình này là mặt bằng lãi suất. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, các quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng “lướt sóng” như giai đoạn trước mà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng về pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế.

Ở góc độ doanh nghiệp, lãi suất cao và tín dụng bị kiểm soát chặt khiến chi phí tài chính gia tăng, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp. Điều này làm gia tăng áp lực lên dòng tiền, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc hoạt động, thậm chí chấp nhận thu hẹp quy mô.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có thể duy trì hoạt động và triển khai dự án trong bối cảnh hiện nay. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém sẽ dần bị đào thải, qua đó giúp thị trường trở nên minh bạch và lành mạnh hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu rộng, khi dòng vốn sẽ ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ nét. Người mua có xu hướng “chọn mặt gửi vàng”, tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, có lịch sử triển khai dự án tốt. Điều này tạo lợi thế cho các doanh nghiệp lớn trong việc mở rộng thị phần, đặc biệt thông qua các thương vụ mua bán - sáp nhập.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính lại đối mặt với nhiều rủi ro khi không còn khả năng tiếp cận nguồn vốn mới. Với nhóm này, việc tái cấu trúc hoặc rời bỏ thị trường là kịch bản khó tránh khỏi.

Dòng tiền dịch chuyển

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, phản ánh sự thận trọng của thị trường trong bối cảnh chi phí vốn cao.

Tuy vậy, điểm đáng chú ý không nằm ở sự sụt giảm ngắn hạn, mà ở sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền. Phân khúc căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết, tốc độ phục hồi của thị trường TP. Hồ Chí Minh đang tốt hơn Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cũ tăng 4% và TP. Hồ Chí Minh mới tăng 1%, trong khi Hà Nội vẫn đang đối mặt với thách thức khi mức độ quan tâm chưa quay về mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.

Trong bức tranh phân hóa, chung cư là phân khúc nổi bật với tăng trưởng về mức độ quan tâm, đóng vai trò dẫn dắt đà phục hồi của thị trường toàn quốc. Dữ liệu cho thấy, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4% - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh dòng tìm kiếm đang quay trở lại với phân khúc này.

Sự phân hóa cũng thể hiện rõ giữa các khu vực. Thị trường TP. Hồ Chí Minh đang có tốc độ phục hồi tốt hơn so với Hà Nội, khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại đây tăng nhẹ, trong khi Hà Nội vẫn chưa quay trở lại mức cuối năm 2025. Trong bức tranh đó, chung cư nổi lên là phân khúc dẫn dắt thị trường. Mức độ quan tâm trong tháng 3/2026 tăng từ 4% - 7% so với tháng 12/2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác.

Không chỉ thu hút sự quan tâm, chung cư còn được đánh giá là phân khúc có thanh khoản tốt nhất trong 6 tháng tới. Đáng chú ý, theo khảo sát của batdongsan.com tỷ lệ người mua để ở chiếm tới 67%, trong khi chỉ khoảng 4% giao dịch mang tính “lướt sóng”. Con số này giảm mạnh so với giai đoạn trước, khi tỷ lệ đầu tư ngắn hạn từng lên tới 30% - 40%.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi này phản ánh một xu hướng rõ rệt thị trường đang rời xa các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, chuyển sang ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất còn biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định, với mức tăng nhẹ từ 1,5% - 2,4% theo quý. Giá rao trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 69 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh, cho thấy khả năng “giữ giá” của phân khúc này nhờ nền tảng nhu cầu bền vững.

Mai Tấn

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/bat-dong-san-buoc-qua-thoi-luot-song-196005.html