Bất động sản dọc tuyến metro 2 'đón sóng'

3 giờ trướcBài gốc

Thiết lập mặt bằng giá mới

Ngay khi có thông tin thi công tuyến metro số 2 vào đầu năm 2026, mặt bằng giá dọc tuyến, đặc biệt tại các khu vực TOD (Transit-Oriented Development, phát triển đô thị dựa trên định hướng phát triển giao thông), sẽ được thiết lập lại theo kỳ vọng hạ tầng với mức tác động khác nhau giữa từng khu vực.

Các tuyến metro sẽ có tác động khác biệt đến giá bất động sản giữa trung tâm và các khu vực còn lại. Ảnh: Lê Vũ

Theo đó, nhóm hưởng lợi mạnh nhất theo địa giới hành chính cũ là Tân Bình, Tân Phú và quận 12 (Tham Lương), nơi giá nhà ở trong bán kính 500-1.000m quanh ga được dự báo có thể tăng 20-40%, dựa trên kinh nghiệm khảo sát từ tuyến metro số 1 tại TPHCM và hai tuyến metro Hà Nội, Savills Việt Nam chỉ ra.

Ngược lại, các quận trung tâm như quận 1 và quận 3 cũ khó có mức tăng mạnh do mặt bằng giá đã cao, song tuyến metro sẽ củng cố giá trị khai thác của các tài sản thương mại và duy trì tính khan hiếm của khu vực này.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng trong 3-5 năm tới, khu trung tâm (CBD) vẫn có dư địa tăng giá nhờ quỹ đất hạn chế và sự tập trung của các dự án cao cấp, song rủi ro bong bóng không lớn do nguồn cung mới khá hạn chế. Sự xuất hiện của tuyến metro số 2 sẽ góp phần phân tán nhu cầu sang các khu vực ven và dọc tuyến, qua đó giảm áp lực tăng giá quá nhanh tại trung tâm.

Được biết, giá bất động sản tại khu CBD hiện đã ở mức rất cao và không hoàn toàn phản ánh giá trị sử dụng thực tế. Theo chuyên gia, giá trị thực chiếm khoảng 60-70%, trong khi 30-40% còn lại đến từ kỳ vọng về hạ tầng, kết nối giao thông và vai trò trung tâm tài chính trong tương lai.

“Điều này không đồng nghĩa giá trị thực của khu vực thấp, nhưng cho thấy yếu tố kỳ vọng đang đóng vai trò lớn, khiến thị trường nhạy cảm hơn với tiến độ triển khai các dự án hạ tầng và định hướng quy hoạch”, bà Giang nhấn mạnh.

Chia sẻ với KTSG Online, ông David Jackson, Tổng Giám đốc của Avison Young Việt Nam, theo kế hoạch, TPHCM sẽ thu hồi và đấu giá ba khu đất lớn để triển khai mô hình TOD, gồm Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao quận Tân Bình với diện tích 5,1 ha; khu đất ô số I/82A Tây Thạnh tại quận Tân Phú rộng 26 ha và khu C300 giáp ranh quận 10 - Tân Bình có diện tích gần 41 ha.

Việc đưa các khu đất này ra đấu giá được đánh giá là cơ hội đáng kể cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận quỹ đất cận ga metro với pháp lý minh bạch, từ đó phát triển các sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và tận dụng hiệu quả lợi thế hạ tầng.

Giá trị cộng hưởng cho thị trường

Khác với tuyến metro số 1, tuyến metro số 2 đi xuyên khu vực trung tâm nơi vốn đã có mật độ việc làm, dịch vụ và thương mại cao hơn. Điều này giúp nâng “giá trị sử dụng” của bất động sản tại khu vực lõi trung tâm: rút ngắn thời gian di chuyển, tăng khả năng kết nối liên quận và hấp dẫn hơn đối với nhóm cư dân có xu hướng ở làm việc, giải trí trong bán kính hẹp.

Bất động sản tại khu CBD và các trục đường lõi như Cách Mạng Tháng 8, 3-2, Lê Văn Sỹ… nhiều khả năng không tăng sốc, nhưng sẽ tăng bền, chủ yếu dựa trên giá trị thực từ kết nối và nhu cầu sử dụng, không chỉ kỳ vọng đầu tư.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định trong bối cảnh tín dụng và lãi suất vẫn thận trọng, khả năng tạo “sóng giá mới” quanh các ga metro là có thể xảy ra tương tự như tuyến metro số 1, nhưng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc thay vì tăng theo diện rộng.

Các vị trí thật sự có lợi thế kết nối, liền kề các ga trung tâm, ga trung chuyển hoặc những điểm có quy hoạch đồng bộ sẽ ghi nhận mức tăng tốt hơn. Tuy nhiên, biên độ tăng sẽ không quá đột biến như các chu kỳ trước vì dòng tiền hiện nay ưu tiên sự an toàn và giá trị sử dụng hơn là đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, TPHCM đang hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, trong đó Thủ Thiêm nổi lên như ứng viên sáng giá cho CBD mới nhờ quỹ đất lớn, quy hoạch bài bản và định hướng phát triển Trung tâm tài chính quốc tế (IFC). Sự bổ sung của các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là tuyến metro số 1 và kế hoạch tuyến Thủ Thiêm - Long Thành đang tạo động lực dịch chuyển dân cư, chuyên gia và doanh nghiệp về phía Đông, hình thành thế “song trung tâm” với quận 1 cũ.

Trong bối cảnh này, các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) trở thành yếu tố then chốt. TOD kết hợp metro được xem là cơ sở quan trọng để hình thành các cực tăng trưởng mới, tương tự cách Yeouido trở thành trung tâm tài chính thứ hai của Seoul sau khi hạ tầng giao thông hoàn chỉnh.

Nhìn tổng thể, metro số 2 và các dự án TOD đi kèm không chỉ hỗ trợ giãn mật độ khu trung tâm cũ, mà còn góp phần tái cấu trúc không gian phát triển, hướng thị trường bất động sản vào mô hình đa trung tâm bền vững hơn.

Theo bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam, nghị quyết 98/2023/QH15 được xem là bước đột phá về cơ chế pháp lý, cho phép TPHCM quy hoạch và thu hồi đất trong bán kính 1km quanh nhà ga để phát triển các dự án TOD. Những khu vực này thường được tăng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, ưu tiên các dự án phức hợp đa chức năng (mixed-use) có thiết kế kết nối trực tiếp với nhà ga.

Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý, thành công của TOD phụ thuộc vào sự đồng bộ của hạ tầng, đặc biệt là cơ sở đi bộ và pháp lý minh bạch, nhằm tránh tình trạng đầu cơ và đảm bảo hiệu quả phát triển lâu dài.

Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-doc-tuyen-metro-2-don-song/