Bức tranh bất động sản TP Hồ Chí Minh - Bài 3: Nhà ở xã hội và khu công nghiệp đón dòng vốn mới

3 giờ trướcBài gốc

Nắn dòng tiền vào NOXH và KCN

Sau hơn 2 năm kiểm soát chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế rủi ro đầu cơ, cơ quan quản lý đang chuyển sang cách tiếp cận linh hoạt hơn. Bước ngoặt xuất hiện ngày 29/5/2026, khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT gửi tới 25 ngân hàng thương mại.

Dòng tiền BĐS đang chảy vào các dự án KCN. Ảnh minh họa

Theo đó, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án NOXH, KCN và KCX sẽ được loại khỏi dư nợ tín dụng BĐS khi xác định giới hạn tăng trưởng tín dụng theo Công văn 11686 trước đó.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), động thái này phản ánh chủ trương nắn dòng vốn vào những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, hoạt động sản xuất và thu hút đầu tư, thay vì dàn trải cho toàn bộ thị trường địa ốc. Trong số các lĩnh vực được ưu tiên, NOXH được xem là điểm nghẽn lớn nhất nhưng cũng là khu vực có dư địa phát triển lớn nhất.

Theo số liệu được KBSV dẫn lại, dư nợ cho vay NOXH đến giữa tháng 3/2026 mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng đang được triển khai trên toàn quốc.

Đáng chú ý, tổng số vốn thực tế được giải ngân mới đạt hơn 6.200 tỷ đồng, tương đương khoảng 5,7% quy mô gói tín dụng. Con số này cho thấy nguồn vốn không phải là trở ngại lớn nhất của chương trình phát triển NOXH hiện nay.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Quốc Dũng nhiều lần nhấn mạnh, nút thắt lớn nhất nằm ở nguồn cung dự án. Nhiều địa phương chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc chưa có dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để ngân hàng có thể giải ngân.

Theo KBSV, việc loại phần dư nợ NOXH khỏi giới hạn tín dụng BĐS sẽ giúp các ngân hàng chủ động hơn trong việc cấp vốn trung và dài hạn, từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án đang có nhu cầu vốn lớn. Những doanh nghiệp đang tập trung vào NOXH được đánh giá là nhóm có khả năng hưởng lợi rõ nét nhất.

Trường hợp Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), doanh nghiệp đang sở hữu danh mục dự án NOXH quy mô lớn tại nhiều địa phương. Việc tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai hàng chục nghìn căn hộ dành cho người thu nhập thấp và công nhân.

Ở chiều ngược lại, KCN được xem là phân khúc có khả năng hấp thụ vốn nhanh nhất. Theo CBRE Việt Nam, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam hiện đạt khoảng 183 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 4,4% so với năm trước. Nhu cầu thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng duy trì ở mức cao, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Theo KBSV, việc loại trừ dư nợ tín dụng KCN khỏi giới hạn tín dụng BĐS có thể tạo điều kiện để các ngân hàng tham gia các khoản tín dụng hợp vốn quy mô lớn, hỗ trợ doanh nghiệp triển khai hạ tầng công nghiệp.

Cơ hội mới từ các chính sách

Điểm đáng chú ý của Công văn 4551 không nằm ở quy mô tín dụng được bổ sung mà ở cách thức điều hành mới. Nếu trước đây, các khoản vay liên quan đến địa ốc được nhìn nhận như một nhóm thống nhất, thì nay cơ quan quản lý bắt đầu phân loại theo mục tiêu phát triển.

Theo bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích cấp cao của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, đây là cách tiếp cận mang tính "gạn đục khơi trong", cho phép dòng vốn được ưu tiên cho các lĩnh vực thiết yếu nhưng vẫn duy trì kiểm soát đối với các hoạt động mang tính đầu cơ.

Minh họa dòng tín dụng chảy vào NOXH.

Từ góc độ ngân hàng, chính sách mới cũng tạo thêm dư địa để mở rộng cho vay đối với những lĩnh vực được Chính phủ khuyến khích phát triển. Đại diện VietinBank cho rằng, việc xếp NOXH, KCN và KCX vào cùng nhóm với các hoạt động kinh doanh BĐS thông thường chưa phản ánh đầy đủ bản chất của các lĩnh vực này, bởi đây đều là những ngành có ý nghĩa trực tiếp đối với mục tiêu an sinh và tăng trưởng kinh tế.

Các chuyên gia phân tích của KBSV đánh giá, tác động của chính sách đối với toàn hệ thống tín dụng có thể không quá lớn. Nguyên nhân là dư nợ NOXH hiện mới chiếm khoảng 0,2% tổng dư nợ nền kinh tế, trong khi quy mô cho vay KCN - KCX cũng chưa chiếm tỷ trọng lớn. Dư địa tín dụng tăng thêm được ước tính chỉ khoảng 1% - 2%. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là tín hiệu chính sách.

Có thể thấy, lần đầu tiên tín dụng được điều tiết theo hướng ưu tiên rõ ràng cho những lĩnh vực vừa giải quyết nhu cầu nhà ở, vừa thúc đẩy sản xuất và thu hút đầu tư. KBSV cho rằng, nhóm doanh nghiệp phát triển KCN như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) có thể hưởng lợi khi khả năng tiếp cận nguồn vốn được cải thiện, hỗ trợ triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Bắc Ninh, Hải Phòng và các dự án công nghệ cao đang được nghiên cứu phát triển.

Không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ thị trường BĐS, việc khơi thông dòng vốn cho NOXH và KCN còn hướng tới mục tiêu lớn hơn là nâng cao năng lực sản xuất, thu hút đầu tư và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc mới, đây được xem là hai phân khúc hội tụ nhiều điều kiện để đón nhận dòng vốn và tạo ra động lực tăng trưởng bền vững trong những năm tới.

Bài cuối: Hạ tầng dẫn đường cho chu kỳ mới

Bài và ảnh: Hải Yên/Báo Tin tức và Dân tộc

Nguồn Tin Tức TTXVN : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/buc-tranh-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-bai-3-nha-o-xa-hoi-va-khu-cong-nghiep-don-dong-von-moi-20260605135601831.htm