Bức tranh tài chính của Novaland sau hai năm tái cơ cấu

một ngày trướcBài gốc

Sự kiện trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 đã ảnh hưởng nặng nề đến thanh khoản toàn thị trường và dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc, bao gồm cả Novaland. Tập đoàn do ông Bùi Thành Nhơn sáng lập ngay lập tức phải tiến hành tái cơ cấu mạnh mẽ, ngừng các hoạt động M&A, lên kế hoạch xử lý tài sản để tạo thanh khoản dòng tiền…

Tính đến cuối năm 2024, tổng tài sản của Novaland còn gần 238.200 tỷ đồng, giảm hơn 3.300 tỷ đồng so với đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn vẫn là tồn kho hơn 146.600 tỷ đồng, tăng 6%; kế đến là các khoản phải thu ngắn và dài hạn hơn 70.700 tỷ đồng, giảm 13%.

Novaland không thuyết minh cụ thể giá trị tồn kho tại từng dự án, chỉ biết rằng giá trị bất động sản thành phẩm khoảng 8.500 tỷ đồng, bất động sản đang xây dựng khoảng 138.440 tỷ đồng. Toàn bộ giá trị tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay có tổng giá trị hơn 59.000 tỷ đồng.

Các khoản phải thu có giá trị lớn nằm ở hợp tác đầu tư phát triển dự án (hơn 26.200 tỷ), đặt cọc mua cổ phần (7.870 tỷ), chuyển nhượng vốn góp tại Công ty TNHH Địa ốc No Va Mỹ Đình (hơn 5.000 tỷ), lãi hợp tác đầu tư (3.400 tỷ), đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2.850 tỷ)… Phần lớn các khoản phải thu này được Novaland ghi nhận là phải thu bên thứ ba.

Ngoài ra, Novaland còn nhiều khoản phải thu khác như tiền trả trước, phải thu cho vay tín chấp và hưởng lãi suất 2 - 18%/năm đối với ngắn hạn hoặc 4,3 - 8,9%/năm đối với dài hạn.

Các ngân hàng, công ty chứng khoán thu xếp nợ cho Novaland

Tổng nợ phải trả xấp xỉ 190.500 tỷ đồng, giảm hơn 5.700 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn hơn 33% trong cơ cấu nợ của Novaland là các khoản phải trả ngắn và dài hạn khác hơn hơn 63.000 tỷ, chủ yếu là tiền nhận từ bên thứ ba để hợp tác đầu tư phát triển dự án. Con số này đã giảm hơn 19.800 tỷ so với đầu năm.

Tổng dư nợ vay chiếm hơn 32% tổng nợ phải trả, tương đương 61.530 tỷ, tăng 3.820 tỷ so với đầu năm. Trong năm, Novaland đã vay mới hơn 6.000 tỷ, trả nợ gốc hơn 3.100 tỷ và lãi vay hơn 1.660 tỷ.

Chi tiết về cơ cấu nợ vay: Dư nợ ngân hàng còn 14.900 tỷ, tăng 5.480 tỷ; dư nợ trái phiếu trên 37.300 tỷ, giảm 1.300 tỷ; dư nợ bên thứ ba 9.500 tỷ, giảm 500 tỷ.

Các ngân hàng trong nước đang cho Novaland vay hơn 11.700 tỷ, gồm VPBank (hơn 4.700 tỷ), MB (3.550 tỷ), TPBank (1.550 tỷ), VietinBank (1.500 tỷ), MSB (375 tỷ)…

Các đợt phát hành trái phiếu của Novaland do 12 công ty chứng khoán thu xếp phát hành, gồm MBS (12 lô dư nợ hơn 6.400 tỷ), PSI (9 lô dư nợ 5.590 tỷ), VPS (1 lô dư nợ 5.450 tỷ), SSI (2 lô dư nợ hơn 3.400 tỷ), BSC (7 lô dư nợ 2.222 tỷ), TVSI (1 lô dư nợ 1.977 tỷ), TPS (1 lô dư nợ 1.440 tỷ), TCBS (1 lô dư nợ 1.300 tỷ), CTS (946 tỷ), TCSC (125 tỷ), Mirea Asset (115 tỷ) và Yuanta (85 tỷ).

Các trái phiếu đều có tài sản bảo đảm như cổ phần NVL, cổ phần công ty con, quyền sử dụng đất ở TP Thủ Đức, Phan Thiết, Biên Hòa – Đồng Nai… Novaland đang tiến hành xử lý tài sản bảo đảm cho một số lô và đang tiếp tục đàm phán gia hạn, thực hiện các giải pháp tái cơ cấu.

Ngoài ra, Novaland còn lưu hành lô trái phiếu quốc tế trị giá 300 triệu USD với dư nợ hơn 8.200 tỷ đồng, tăng hơn 900 tỷ so với đầu năm. Số trái phiếu này không có tài sản bảo đảm và có thể chuyển đổi thành cổ phần NVL. Ngày đáo hạn dự kiến là 30/6/2027.

Các bên thứ ba cho Novaland vay chủ yếu là các tổ chức nước ngoài. Trong đó, Credit Opportunities Ill Pte. Limited cho vay với dư nợ còn 2.453 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm, được bảo đảm bằng cổ phần NVL, tài sản liên quan đến dự án ở Biên Hòa – Đồng Nai và một số bất động sản thuộc dự án ở Phan Thiết – Bình Thuận. Khoản vay sẽ đáo hạn vào ngày 18/8/2025. Novaland đang tiếp tục đàm phán để gia hạn lịch trả gốc và lãi.

Seatown Private Credit Master Fund cho vay với dư nợ còn hơn 2.240 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm, được bảo đảm bằng dự án ở Đồng Nai.

UBS AG chi nhánh Singapore cho vay với dư nợ còn lại hơn 1.400 tỷ đồng, được bảo đảm bằng cổ phần NVL.

Một khoản vay bên thứ ba khác không được hé lộ danh tính còn dư nợ gần 2.380 tỷ đồng, có kỳ hạn 5 - 36 tháng, lãi suất 2,8 - 13,67%/năm và không có tài sản bảo đảm.

Kết quả cơ cấu bảng cân đối kế toán sau hai năm

Sau hai năm tính từ 31/12/2022 đến 31/12/2024, tổng tài sản của Novaland đã giảm hơn 19.550 tỷ đồng. Trong đó, giá trị các khoản phải thu giảm 25.700 tỷ đồng, tiền và tương đương tiền giảm hơn 4.000 tỷ, tồn kho tăng 11.650 tỷ.

Tổng nợ phải trả giảm hơn 22.400 tỷ. Trong đó, các khoản phải trả ngắn, dài hạn khác (từ hợp tác phát triển dự án) giảm hơn 36.500 tỷ, nợ trái phiếu giảm 6.855 tỷ. Ngược lại, nợ vay ngân hàng tăng 3.870 tỷ đồng, nợ khác tăng 14.900 tỷ đồng.