Cách các nước kiểm soát giá nhà đất

6 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao liên tục, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các biện pháp "mạnh tay" nhằm điều tiết giá bất động sản, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân. Đồng thời, các giải pháp cũng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng nhà đất, duy trì sự phát triển bền vững của thị trường.

Kiểm soát giá thuê, giới hạn số lượng nhà được mua

Khả năng chi trả nhà ở vẫn là một trong những thách thức lớn nhất đối với cả người mua nhà và người thuê tại Mỹ. Để kìm hãm chi phí thuê, một số bang và thành phố đã ban hành luật kiểm soát tiền thuê và ổn định tiền thuê, theo U.S News.

Cụ thể, kiểm soát tiền thuê là chính sách do chính phủ ban hành nhằm giới hạn, quy định mức tăng tiền thuê nhà trong thời gian gia hạn hợp đồng hoặc sau khi có người thuê mới.

Còn chính sách ổn định tiền thuê được xem là mức tăng phí hàng năm do Hội đồng Ổn định Tiền thuê quyết định, dựa trên tình hình tài chính của người thuê và chi phí bảo trì của chủ nhà.

Ví dụ, chủ nhà chỉ được phép tăng tiền thuê theo một tỷ lệ nhất định cộng với chỉ số giá tiêu dùng (CPI), hoặc một % cụ thể của mức thuê hiện tại, đồng thời phải báo trước về các thay đổi trong hợp đồng thuê.

Tính đến năm 2025, Oregon và California là 2 bang duy nhất có luật kiểm soát tiền thuê toàn bang, trong khi 33 bang cấm chính quyền địa phương ban hành quy định tương tự.

Một số nơi có chính sách kiểm soát tiền thuê ở cấp bang hoặc địa phương gồm California, Washington D.C., Maine, Maryland, Minnesota, New Jersey, New York và Oregon.

Tại Washington D.C., chủ nhà chỉ được phép tăng tiền thuê bằng chỉ số CPI cộng thêm 2%. Ví dụ, nếu tiền thuê nhà là 2.500 USD vào năm 2024 thì sang năm 2025, chủ nhà chỉ được tăng tối đa 4,3%, tương đương 108 USD.

Theo dữ liệu từ Apartment List, tiền thuê nhà trên toàn nước Mỹ hiện thấp hơn 50 USD so với đỉnh điểm trong đại dịch.

Từ nửa cuối năm 2022, giá thuê thường biến động theo mùa, song xu hướng chung vẫn giảm nhẹ. Dù vậy, nhiều thành phố đông dân vẫn đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà cho thuê giá phải chăng.

Mặt khác, Mỹ cũng áp dụng chính sách thuế tài sản cao để khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai, gián tiếp hạn chế mục đích gom giữ, tạo khan hiếm ảo.

Thậm chí, chính phủ Mỹ sẵn sàng ưu đãi thuế liên bang đối với chủ đầu tư xây dựng hoặc cải tạo nhà ở giá rẻ cho những người thu nhập thấp.

Các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản tại Mỹ đã đạt được một số hiệu quả trong việc cung cấp nhà ở với giá hợp lý tại nhiều bang. Dù vậy, giá nhà tại nhiều nơi vẫn biến động mạnh do đầu cơ và chu kỳ của nền kinh tế.

Ngược lại với Mỹ, chính sách kiểm soát giá nhà tại Trung Quốc được áp dụng trên toàn quốc.

Theo đó, hộ gia đình tại thành phố lớn chỉ được mua tối đa 1-2 căn nhà, trong khi người ngoại tỉnh muốn mua phải chứng minh đã nộp thuế hoặc bảo hiểm xã hội tại thành phố trong vòng 2-5 năm liên tục.

Tại Trung Quốc, các hộ gia đình tại thành phố lớn chỉ được mua tối đa 1-2 căn nhà. Ảnh: SCMP.

Nước này cũng áp dụng tỷ lệ tổng nợ trên giá trị tài sản khoảng 30-60% và lãi suất cho vay đối với nhà thứ 2 hoặc thứ 3 sẽ do ngân hàng quyết định.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chính phủ sẽ kiểm soát nợ thông qua chính sách "3 làn ranh đỏ" bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tỷ lệ tiền mặt ngắn hạn trên nợ ngắn hạn. Doanh nghiệp vi phạm càng nhiều "làn ranh đỏ" thì hạn mức vay nợ mới càng bị siết chặt.

Sau thời gian áp dụng các biện pháp trên, chính phủ Trung Quốc đã hạn chế được đầu cơ ngắn hạn, giá nhà ở đã chững lại tại các khu vực có hạn chế nghiêm ngặt (Bắc Kinh, Thượng Hải) nhưng vẫn tăng tại các thành phố cấp 2, cấp 3.

Tuy nhiên, quốc gia tỷ dân lại phải đối mặt với tình trạng tồn kho bất động sản tăng nhanh và thanh khoản thị trường thấp, đặc biệt sau năm 2021 khi chính sách "3 làn ranh đỏ" khiến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn.

Tăng thuế, siết tín dụng

Thị trường nhà ở tại Singapore liên tục gặp nhiều biến động mạnh. Từ năm 2009 đến nay, chính phủ đã can thiệp ít nhất 15 lần nhằm kiềm chế đà tăng "nóng" trên thị trường nhà ở, theo Bloomberg.

Hơn 13 năm trước, thuế trước bạ bổ sung đối với người mua bất động sản (ABSD) được Singapore áp dụng cho hoạt động mua nhà. Theo thời gian, mức thuế này đã liên tục tăng.

Ví dụ, khi ABSD được giới thiệu vào tháng 12/2011, mức thuế 3% chính thức được áp dụng cho công dân Singapore mua căn nhà thứ 3 trở lên. Tính đến hiện tại, người dân Singapore phải trả mức thuế 20% cho căn nhà thứ 2 và 30% cho căn nhà thứ 3 trở lên, theo Business Times.

Để "hạ nhiệt" thị trường bất động sản, Singapore ban hành nhiều chính sách cứng rắn như tăng thuế trước bạ, siết cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3. Ảnh: Reuters.

Người nước ngoài và pháp nhân mua nhà phải nộp lần lượt 60% và 65% thuế, vượt xa mức 10% khi ABSD lần đầu được ban hành.

Ngoài ABSD, người dân còn phải đóng thêm khoản thuế trước bạ khi mua bất động sản (BSD), với mức từ 1% cho 180.000 đôla Singapore (khoảng 139.000 USD) đầu tiên và 6% cho khoản mua nhà vượt quá 3 triệu đôla Singapore (2,31 triệu USD).

Quốc gia Đông Nam Á này còn áp dụng chính sách liên quan đến tỷ lệ tổng trả nợ so với thu nhập (TDSR) nhằm kiềm chế đà tăng của giá nhà. Cụ thể, tổng các khoản trả nợ hàng tháng không được vượt quá 55% thu nhập và nợ trên giá trị tài sản (LTV).

Đồng thời, khoản vay mua nhà đầu tiên chỉ được tương đương tối đa 75% giá trị nhà, nhà thứ 2 tối đa 45% và nhà thứ 3 trở lên tối đa 35% giá trị nhà.

Đáng chú ý, nhờ chính sách phát triển nhà ở công do Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) ban hành, hơn 80% dân số Singapore sở hữu nhà từ hệ thống nhà ở công (HDB) với giá bán và thuê phù hợp thu nhập.

Chính phủ Singapore đã chủ động phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng như hỗ trợ trực tiếp người mua lần đầu thông qua trợ cấp và tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi.

Theo PropNex, thị trường HDB - nơi giá tăng nhanh nhất - đã chững lại đáng kể trong năm qua nhờ vào các biện pháp của chính phủ. Trong đó, giá sang nhượng nhà chỉ tăng 0,4% trong quý III năm nay, mức thấp nhất kể từ quý II/2020.

Các chuyên gia bất động sản nhận định Singapore chú trọng đồng thời cả biện pháp từ "phía cung" lẫn "phía cầu". Đây là điều hiếm thấy ở các quốc gia đang chịu áp lực về thị trường nhà ở.

Còn tại Hàn Quốc, vào tháng 6, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) thông báo toàn bộ ngân hàng trong nước sẽ phải mạnh tay cắt giảm cho vay đối với hộ gia đình, đồng thời giới hạn khoản vay thế chấp mua nhà tại khu vực thủ đô ở mức tối đa 600 triệu won (tương đương 442.000 USD).

Tờ Yonhap cho biết động thái trên diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại Seoul - đặc biệt ở các khu đắt đỏ Gangnam và các quận trung tâm như Mapo, Yongsan, Seongdong - tiếp tục tăng mạnh, kéo theo nợ hộ gia đình leo thang.

Ông Ham Young-jin, Giám đốc bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Ngân hàng Woori, cho rằng biện pháp trên có thể giúp thị trường hạ nhiệt tạm thời.

Bên cạnh việc hạn chế tín dụng, quốc gia này còn áp dụng các mức thuế bất động sản. Cụ thể, thuế giao dịch đối với nhà đầu tư bất động sản thứ 2 là 8% nhưng từ bất động sản thứ 3 trở lên, mức này có thể tăng đến 12%.

Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà hoặc nhà giá trị cao, người chủ sẽ phải chịu thuế sở hữu bất động sản toàn diện (CREHT). Biện pháp thuế suất này lũy tiến theo số lượng và giá trị bất động sản, dao động 0,6-6%/năm.

Đặc biệt, chính phủ quy định giá trần đối với căn hộ mới trong các dự án nhà ở công hoặc đất công. Do đó, chủ đầu tư không được bán vượt mức giá trần đã phê duyệt nhằm tránh việc nâng giá quá cao ngay từ đầu.

Anh Nguyễn

Nguồn Znews : https://znews.vn/cach-cac-nuoc-kiem-soat-gia-nha-dat-post1592920.html