Siết tín dụng cho vay nhà thứ hai: Làm không đúng, thị trường sẽ méo mó

4 giờ trướcBài gốc

Nhận định về đề xuất siết tín dụng cho vay đối với ngôi nhà thứ hai, thứ ba, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đề xuất này mang bóng dáng của tư duy bao cấp trong quản lý thị trường bất động sản.

Bóng dáng tư duy bao cấp

“Chúng ta đề nghị các nước công nhận Việt Nam là nền kinh tế thị trường nhưng đến nay chưa phải tất cả đều đã công nhận, vì vẫn có những lúc chúng ta còn dùng tư duy bao cấp để quản lý, ra quyết định phi thị trường, hoàn toàn có hại cho sự phát triển kinh tế”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định.

Ông phân tích cụ thể, trước hết là về tính khả thi đề xuất. Khi cấp “sổ hồng”, chúng ta phải ghi nhận được đây là bất động sản thứ mấy, được dùng vào mục đích gì (để ở, để nghỉ dưỡng, hay để cho thuê, hay để trữ tiền rồi bán). Những nội dung này hiện không thể hiện trong “sổ hồng”.

Mặt khác, trong khi thị trường bất động sản đang thiếu cung khá trầm trọng, việc siết tín dụng có thể gây thiếu cung nặng hơn.

Ngoài ra, theo ông Võ, hệ thống các ngân hàng thương mại ở nước ta có 4 ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước, còn lại là các ngân hàng, tổ chức tín dụng thuộc khu vực tư nhân ở trong nước và nước ngoài.

Việc siết tín dụng là đề xuất mang bóng dáng tư duy bao cấp. (Ảnh: Minh Đức).

Mỗi tổ chức tín dụng tư nhân đều có các doanh nghiệp đầu tư bất động sản được gọi là “ruột”, trong khi cơ chế minh bạch thị trường tín dụng chưa đạt kết quả nào đáng kể. Trong hoàn cảnh này, chính sách siết tín dụng có thể bị biến tướng nên trở thành không thực.

“Tôi cho rằng, chính sách siết tín dụng đối với các căn nhà thứ hai trở đi cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, không vội vã ban hành”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông, việc cần làm ngay là xây dựng luật thuế tài sản bất động sản thay Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành, trước tiên đánh mạnh vào các “đô thị ma”, các căn nhà không được sử dụng và đất đai bỏ hoang.

PGS.TS Trần Minh Tùng (Trường Đại học Xây dựng Hà Nội) cũng đánh giá thẳng thắn: “Đây là sự can thiệp quá mức vào quyền tự do kinh doanh và đầu tư của người dân, vì theo pháp luật, chủ sở hữu có quyền chi phối tài sản của mình một cách hợp pháp”.

Khi siết cầu bằng mệnh lệnh hành chính, thị trường không còn vận hành theo quy luật tự nhiên. Hệ quả là cung bị thắt chặt, giá nhà tiếp tục tăng chứ không hạ.

“Khi cầu bị bóp lại, doanh nghiệp giảm doanh thu, buộc phải cắt giảm nguồn cung, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cảnh báo.

Bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” siết tín dụng từ năm 2020 khiến giá trị thị trường bất động sản nước này lao dốc hơn 30%, hàng loạt doanh nghiệp lớn phá sản, giá nhà không hạ bền vững mà còn khiến nền kinh tế thiệt hại nặng nề.

TS Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, người Việt có thói quen tích lũy bất động sản cho con cháu hoặc kinh doanh cho thuê. Đây là nhu cầu hợp pháp và cần được khuyến khích. Nếu đánh đồng nhóm này với đầu cơ, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm sức cầu, giảm thanh khoản và suy yếu sức khỏe kinh tế.

Đồng quan điểm, ThS. Tăng Thị Thanh Nhàn, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần điều tiết thị trường dựa trên nguyên tắc minh bạch và công bằng.

“Không quốc gia nào dùng công cụ tín dụng để can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản. Khi khách hàng đủ điều kiện vay và có mục đích rõ ràng, không có lý do gì để ngân hàng đối xử khác biệt”, vị chuyên gia cho biết.

“Mở van” nguồn cung để hạ giá nhà

Các chuyên gia đồng thuận, muốn hạ nhiệt giá nhà, không thể áp dụng các biện pháp mang tính “bao cấp ngược” kiểu cắt cầu ép giá mà phải bằng việc khơi thông những nút thắt đang khiến thị trường tắc nghẽn để “mở van” nguồn cung.

Hiện, cả nước có khoảng 3.000 dự án bất động sản bị treo vì thủ tục hành chính. Tại TP.HCM, từ sau năm 2020, số dự án căn hộ được cấp phép mới giảm hơn 70% so với giai đoạn 2016 – 2019, giá tăng trung bình khoảng 15 - 20% mỗi năm, trong khi thu nhập người dân tăng rất chậm. Đây là minh chứng rõ ràng: Giá nhà tăng không phải do đầu cơ, mà do thiếu nguồn cung.

“Cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng ngàn dự án đang bỏ hoang. Khi nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, giá nhà sẽ giảm sức nóng. Cùng với đó là cắt giảm tối đa thời gian làm thủ tục hành chính, giảm chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất đang tăng mạnh”, bà Nhàn đề xuất.

Cần tăng cung cho thị trường. (Ảnh: Minh Đức).

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản: “Chính quyền địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, từ quy hoạch quỹ đất đến hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế”.

PGS.TS Trần Minh Tùng bổ sung, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Chính phủ cần có chính sách ưu đãi như tiếp cận quỹ đất sạch giá hợp lý, đơn giản hóa thủ tục pháp lý để rút ngắn thời gian triển khai.

Các biện pháp “mở van cung” đã được nhiều nước áp dụng thành công. Singapore kiểm soát giá nhà nhờ phát triển hơn 1 triệu căn hộ, chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung, thông qua chính sách đất đai chủ động và quy trình phê duyệt nhanh. Canada đã cam kết xây 3,9 triệu căn nhà mới tới năm 2031 để hạ nhiệt giá. Hàn Quốc, Nhật Bản cũng tập trung tăng cung, rút ngắn quy trình cấp phép, đẩy mạnh quy hoạch và phát triển hạ tầng.

Song song với đó, PGS.TS Trần Minh Tùng cho rằng việc phát triển hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị vệ tinh cũng sẽ giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở, giảm áp lực lên khu vực trung tâm.

Rõ ràng, các chính sách nhà ở cần phải đặt trong lộ trình dài hạn có tính tuần tự, hệ thống và biện chứng. Nếu điều hành theo tư duy bao cấp, mục tiêu đưa giá nhà về mức bình ổn và làm lành mạnh hóa thị trường BĐS rất khó có thể đạt được.

Để giảm giá nhà, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc thúc đẩy nhanh thủ tục, giúp giảm chi phí tài chính gián tiếp. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất với giá hợp lý, thực hiện đền bù giải tỏa nhanh chóng giúp kéo giảm chi phí.

Ngoài ra ông Phúc cho rằng các ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hợp lý với các doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá bình dân, thay vì áp dụng mức lãi suất chung cho mọi phân khúc.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Phúc nhìn nhận doanh nghiệp đã thực hiện nhiều giải pháp để tiết giảm chi phí và cũng giảm mức lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 10%, song đây chỉ là những biện pháp ngắn hạn, đòi hỏi phải có những giải pháp căn cơ hơn cho cả thị trường bất động sản.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, giải pháp quan trọng nhất hiện nay là tăng nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Các dự án nhà cao cấp có giá 80-100 triệu đồng/m² không thể giảm giá để người nghèo mua được, đó là điều bất khả thi.

Thay vào đó, Chính phủ cần tập trung gỡ vướng mắc pháp lý để thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá rẻ, đồng thời có chính sách hỗ trợ người mua nhà. Ví dụ, ở Singapore, người nghèo được vay mua nhà với lãi suất cố định 2,5%, và Chính phủ bù phần lãi suất vượt trên mức này cho ngân hàng. Những biện pháp này hiệu quả hơn nhiều so với can thiệp tín dụng.

Ngọc Vy

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/siet-tin-dung-cho-vay-nha-thu-hai-lam-khong-dung-thi-truong-se-meo-mo-ar970743.html