Cam kết lợi nhuận 'khủng' của bất động sản nghỉ dưỡng có đáng tin?

6 giờ trướcBài gốc

Bước vào quý IV/2025, các gói cam kết sinh lời “khủng” đang phủ sóng nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn trên toàn quốc. Tại Quảng Ninh, Crystal Holidays Vân Đồn do Everland Group phát triển đưa ra mức lợi nhuận 8–10%/năm, trong khi Dolce Penisola Quảng Bình (của Onsen Fuji và Trường Thịnh Group) cam kết 10%/năm kéo dài 10 năm.

Cam kết lợi nhuận “khủng”

Trong khi đó, dự án Charm Resort Long Hải tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cam kết lợi nhuận 8%/năm trong 2 năm đầu tiên, tương đương 16% giá trị sản phẩm. Hay dự án Bản Mòng Resort & Funfair ở Lào Cai cam kết lợi suất 5%/năm.

Những lời hứa “sinh lời đều đặn” đang góp phần khuấy động thị trường vốn ảm đạm suốt ba năm qua. Song giới chuyên môn lại tỏ ra thận trọng, bởi cam kết lợi nhuận vốn là con dao hai lưỡi, vừa đem tới cơ hội nhưng cũng đầy rủi ro.

Chỉ vài năm trước, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là “mỏ vàng” của giới đầu tư. Từ năm 2017–2019, condotel, biệt thự biển, shophouse ven biển mọc lên dày đặc dọc dải đất hình chữ S. Chủ đầu tư đua nhau tung chiêu hấp dẫn, như cam kết lợi nhuận 10–12%/năm, tặng 15–20 ngày nghỉ miễn phí, hỗ trợ vay vốn ưu đãi.

Những lời hứa ngọt ngào khiến không ít người “xuống tiền”, thậm chí vay ngân hàng đến 90–100% giá trị sản phẩm với niềm tin “vừa có lãi đều, vừa có nhà nghỉ dưỡng”.

Cam kết lợi nhuận khủng là con dao hai lưỡi với nhà đầu tư.

Nhưng khi Covid-19 bùng nổ, du lịch đóng băng, cỗ máy sinh lời sụp đổ. Hàng loạt dự án tuyên bố dừng trả lợi nhuận, viện cớ “bất khả kháng”. Nhiều nhà đầu tư trắng tay, mắc kẹt trong tài sản vừa không bán được, vừa không tạo dòng tiền.

Trường hợp của ông Trần Minh Lâm (Hà Nội) là ví dụ điển hình. Năm 2019, ông mua hai căn condotel ở Đà Nẵng, được cam kết 11–12%/năm. Khi dịch bùng phát, chủ đầu tư dừng trả lợi nhuận, dự án vắng khách, công suất cho thuê chỉ đạt 15–30%.

Cách đây hơn 1 năm, ông Lâm buộc phải bán lỗ một căn, mất gần nửa tỷ đồng. Căn còn lại rao bán nhiều tháng nhưng đến nay vẫn ế. “Giờ ai cũng cảnh giác với condotel nên hỏi giá chủ yếu là để thăm dò nên dìm rất sâu, sau đó quay lưng”, ông Lâm nói trong cay đắng.

Những cú sốc liên tiếp xảy ra khiến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng niềm tin, dù đang có dấu hiệu cải thiện kể từ đầu năm 2025. Cam kết lợi nhuận từng là “đòn bẩy vàng”, nhưng luôn có nguy cơ trở thành nỗi ám ảnh của cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Cơ hội không dành cho "tay mơ"

Theo tính toán của các đơn vị quản lý khách sạn, chi phí vận hành cho thuê một dự án căn hộ khách sạn thường chiếm ít nhất 35% doanh thu nếu công suất đạt 60%.

Với những dự án ở khu vực xa trung tâm hoặc có mùa du lịch ngắn như miền Bắc và Bắc Trung Bộ, công suất phòng thấp, việc “thu đủ bù chi” đã là may mắn. Trong bối cảnh đó, việc cam kết lợi nhuận 8–10%/năm đặt ra câu hỏi: tiền đâu để trả?

Các chuyên gia cho rằng, tỷ lệ chia lợi nhuận “hào phóng” như khách hàng nhận 90%, đơn vị vận hành 10% nghe hấp dẫn, nhưng trên thực tế, khoản chia chỉ phát sinh khi dự án có lãi sau khi trừ mọi chi phí. Nghĩa là trong mùa thấp điểm, nhà đầu tư có thể còn phải bù tiền để vận hành hệ thống, bảo dưỡng căn hộ.

Chia sẻ với báo giới, chuyên gia tư vấn đầu tư Trần Minh nhận định: “Hiệu quả khai thác du lịch thấp là nguyên nhân chính khiến bất động sản nghỉ dưỡng khó bật dậy. Ngay cả giai đoạn vàng son, lợi suất cho thuê cũng chỉ tương đương căn hộ tại TP.HCM hay Hà Nội, trong khi rủi ro cao hơn nhiều”.

Thực tế cũng chỉ ra thị trường bất động sản vẫn trầm lắng và thanh khoản yếu trong nửa đầu năm 2025. Thống kê của VARS ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường thời gian qua chỉ đạt 52%, thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh điểm 2017–2018.

Nhiều khu vực từng là “điểm nóng” nay rơi vào cảnh trầm lắng. Tại Phan Thiết, các biệt thự biển được rao bán cắt lỗ 20–30% so với giá gốc vẫn ế ẩm. Ở Hồ Tràm, lượng hàng thứ cấp tăng cao, giá giảm 20% so với chủ đầu tư. Hàng loạt dự án như Charm Resort Hồ Tràm hay Thanh Long Bay vẫn “án binh bất động” từ 2023 đến nay vì thiếu vốn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng hiện tại lực cầu đầu tư vẫn yếu, đa phần người mua là nhóm khách có tài chính dư dả, mua để nghỉ dưỡng chứ không nhằm sinh lời. Trong khi đó, theo DKRA Việt Nam, có tới 94% condotel chào bán quý II/2025 là hàng tồn kho từ các năm trước.

Những con số này cho thấy, dù “lợi nhuận cam kết” được rầm rộ quảng bá, thị trường chưa thật sự phục hồi. Dòng tiền đầu tư vẫn thận trọng, niềm tin chưa quay lại.

Các chuyên gia nhận định, nếu không giải quyết tận gốc các vấn đề pháp lý và cơ chế giám sát tài chính, việc tái xuất các gói cam kết lợi nhuận có thể tái hiện “bi kịch condotel”.

Hiện nay, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng vẫn chưa có khung pháp lý riêng biệt về quyền sở hữu, cấp sổ đỏ hay chuyển nhượng. Đây chính là rào cản lớn khiến nhà đầu tư “chùn tay”. Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm soát năng lực tài chính của chủ đầu tư, tránh tình trạng dùng vốn huy động của khách hàng để “nuôi” dự án khác – nguyên nhân chính dẫn đến đổ vỡ cam kết trong quá khứ.

Có thể nói, sự trở lại của các gói cam kết lợi nhuận cao cho thấy nỗ lực vực dậy thị trường của doanh nghiệp. Nhưng “ánh sáng hồi sinh” đó vẫn yếu ớt nếu các vấn đề cốt lõi chưa được giải quyết.

Sau những bài học đau xót, cam kết lợi nhuận không còn là “tấm vé vàng” để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Thay vào đó, uy tín, minh bạch và tính bền vững mới là yếu tố quyết định. Bởi khi thị trường đã qua thời mộng mị, sự tỉnh táo chính là lợi nhuận lớn nhất mà nhà đầu tư có thể giữ được.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/cam-ket-loi-nhuan-khung-cua-bat-dong-san-nghi-duong-co-dang-tin-1110507.html