Theo chân dòng tiền đầu tư dịp cuối năm

5 giờ trướcBài gốc

Người mua không còn vội vã “bắt sóng” như trước đây. Ảnh: Việt Dũng.

Gom hàng đón hạ tầng

Sáu giờ sáng, trời còn mờ sương, chiếc xe ô tô 7 chỗ chở 3 nhà đầu tư và phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán lăn bánh khỏi trung tâm TP.HCM. Trên xe, câu chuyện chủ yếu xoay quanh các thông tin về thị trường đất nền, quy hoạch đô thị sau sáp nhập địa giới hành chính và cả tin đồn về một tuyến đường sắp mở. Giọng ai cũng phấn khích, tiếng nói cười rôm rả trong suốt hành trình.

Khi chúng tôi đến xã Bình An (tỉnh Đồng Nai), nơi cách sân bay quốc tế Long Thành chưa đầy 10 phút chạy xe, không khí giao dịch đã nhộn nhịp. Một nhóm môi giới trẻ đứng ngay đầu đường, tay cầm bảng rao “đất gần sân bay, giá mềm”, vừa thấy xe dừng đã tiến lại chào mời.

Sau khi trao đổi thông tin, cả nhóm đi xem lô đất có diện tích 270 m2, giá bán khoảng 3,5 tỷ đồng. Khu đất nằm sát tuyến đường đã được cắm mốc mở rộng. Tiếng máy xúc, tiếng công nhân làm nền vang lên ồn ào. Sau khi kiểm tra pháp lý khu đất, anh Hào - một nhà đầu tư đi cùng xe, quyết định xuống tiền ngay.

Thương vụ mua bán nhanh chóng này khiến người viết nhớ lại giai đoạn thị trường bùng nổ 2017-2018. Nhưng lần này khác, thay vì “đánh sóng”, người mua như anh Hòa hiện quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý và khả năng khai thác trong dài hạn.

Rời Đồng Nai, xe tiếp tục di chuyển đến phường Vũng Tàu (TP.HCM) - một trong những “điểm nóng” mới sau sáp nhập. Dọc Quốc lộ 51, hàng loạt dự án nhà ở, khu công nghiệp, cụm logistics mọc lên san sát. Xe chạy đến đường Trần Phú (phường Vũng Tàu) thì dừng lại. Bên này con đường ven biển nhìn ra bến phà Cần Giờ - Vũng Tàu, tàu thuyền neo đậu san sát, bên kia là những công trường san lấp trải rộng ngút tầm mắt.

Chỉ vào lô đất trước mặt, anh Nam - Giám đốc một công ty logistic nhỏ ở phường Cát Lái (TP.HCM) cho biết, đây là lô đất anh vừa mua, diện tích khoảng 150 m2, cách bến phà hiện tại khoảng 2 km, đã có sổ đỏ riêng, giá đang ở mức gần 25 triệu đồng/m2 - thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm TP.HCM.

“Tôi không mua để ở, mà chờ hạ tầng kết nối hoàn thiện rồi bán lại. Nghe nói UBND TP.HCM vừa yêu cầu các sở, ngành khẩn trương xem xét đề xuất của Tập đoàn Vingroup về tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu. Khi các dự án cầu/đường vượt biển hoàn thành, bất động sản nơi đây sẽ có bước nhảy vọt”, vị giám đốc trẻ này nói.

Sau chuyến đi, người viết trở lại TP.HCM trong cái nắng cuối chiều. Đường Thống Nhất (phường Dĩ An, TP.HCM) vẫn đặc kín xe, dòng người hối hả giữa một khu vực mà vài năm trước còn là “vùng đệm” của Thành phố. Giờ đây, hàng loạt tòa nhà cao tầng mọc lên, nhịp sống đô thị đã rõ nét và ở đó, nhiều người vẫn đang săn tìm sản phẩm phù hợp để ở cũng như đầu tư.

Đơn cử như câu chuyện của anh Trung, 42 tuổi (quê ở Hà Nội), làm trong lĩnh vực tài chính doanh nghiệp. Trong khi dòng vốn đầu tư có xu hướng chảy về vùng ven săn đất, anh lại chọn quay về khu đô thị đã thành hình, nơi có sẵn cầu nối hạ tầng và dòng người thuê ổn định.

Nhà đầu tư này kể, sau nhiều chuyến công tác tại TP.HCM, anh nhận thấy nhu cầu thuê nhà ở cao quanh khu vực Thống Nhất - Lê Trọng Tấn vì gần Khu công nghiệp Sóng Thần, bệnh viện, tuyến metro…, mà giá căn hộ mới còn hợp lý so với Hà Nội. Cuối cùng, anh quyết định đặt cọc mua 2 căn hộ tại dự án Bcons City với giá khoảng 53 triệu đồng/m2.

“Lựa chọn này không phải bốc đồng. Trước khi quyết định, tôi đã tìm hiểu kỹ các yếu tố gồm vị trí dự án, hạ tầng tiện ích xung quanh, mật độ dân cư và tiềm năng cho thuê. Dự án này nằm ngay mặt tiền đường Thống Nhất, kết nối trực tiếp với Quốc lộ 1K và đường Phạm Văn Đồng, dân cư xung quanh đã hiện hữu… nên khả năng khai thác cho thuê rất cao”, nhà đầu tư này nói.

Hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản còn tăng

Có thể thấy, trong từng câu chuyện của nhà đầu tư, mỗi người đều có mục tiêu riêng, người đầu tư vào đất để chờ hạ tầng, người đầu tư căn hộ để khai thác cho thuê…, song đều có một điểm chung là niềm tin mạnh mẽ vào sự hồi phục của thị trường với nhiều yếu tố hỗ trợ, từ cơ chế, chính sách đến hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực.

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đánh giá, so với giai đoạn trước, niềm tin khách hàng đối với bất động sản hiện đã cởi mở hơn, nhưng cũng chín chắn hơn. Người mua không còn vội vã “bắt sóng”, mà tập trung vào 3 tiêu chí cốt lõi là vị trí thuận lợi, gắn liền hạ tầng và kết nối tốt; pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín; tính thanh khoản và giá trị khai thác thực.

Nhà đầu tư đi xem đất tại Đồng Nai. Ảnh: Việt Dũng.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Phát triển kinh doanh sản phẩm, Dat Xanh Services cho biết, hiện tại, nhiều người sẵn sàng xuống tiền, thậm chí chấp nhận trả giá cao hơn khi dự án đáp ứng đủ 3 yếu tố trên. Bức tranh thị trường quý III/2025 cũng cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung mới tăng khoảng 13% so với quý liền trước, giá bán trung bình các phân khúc căn hộ tăng 5-7%, tỷ lệ hấp thụ dù chưa bật mạnh nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, từ cuối quý III/2025, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3 - 4 TP.HCM, sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 và 9 tuyến metro bắt đầu tăng tốc, kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư “bám” hạ tầng.

Các khu vực như TP.HCM mở rộng, Đồng Nai, Tây Ninh… ở phía Nam, hay Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên… ở phía Bắc đều ghi nhận dòng tiền đổ về rõ rệt. Tại đây, các sản phẩm đất nền, căn hộ, nhà phố… không chỉ được định giá theo mét vuông, mà còn bằng khoảng cách đến các tuyến đường, ga metro hay sân bay gần nhất.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản phía Nam sau giai đoạn tích lũy bắt đầu có dấu hiệu bứt tốc: Nguồn cung cải thiện, thanh khoản tăng lên nhờ dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực. Tại phía Bắc, giá bất động sản vẫn trong xu hướng tăng, dòng tiền tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm Hà Nội và căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Vietnam đánh giá, hạ tầng kết nối hoàn thiện góp phần thúc đẩy xu hướng giãn dân ra các khu vệ tinh TP.HCM.

Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận TP.HCM sẽ tăng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là yêu cầu đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng cao, cả về thiết kế, xây dựng lẫn tiện ích, hạ tầng kết nối. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán các dự án gia tăng.

Đặc biệt, trong thời gian tới, loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại phía Nam như đường Vành đai 3 - 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu... đi vào vận hành sẽ càng khiến mức độ biến động giá bất động sản khu vực vệ tinh TP.HCM gia tăng.

Do đó, lợi thế sẽ nghiêng hẳn về phía nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn, bởi khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ tự nhiên tăng lên.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/theo-chan-dong-tien-dau-tu-dip-cuoi-nam-post379231.html