Cấm tham gia đấu giá với người bỏ cọc: Cần thiết nhưng nên cụ thể, rõ ràng hơn

4 giờ trướcBài gốc

Luật Đấu giá tài sản hiện hành đã bổ sung chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư (bỏ cọc) và đấu giá quyền khai thác khoáng sản (như cấm tham gia đấu giá có thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm). Tuy nhiên, trong một số trường hợp do giá khởi điểm thấp dẫn đến tiền đặt trước thấp, nên còn tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi (kể cả bỏ cọc).

Bên cạnh đó, trường hợp đấu giá QSDĐ (đất ở) cho cá nhân thì pháp luật chưa có chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá bỏ cọc. Vì vậy, đấu giá QSDĐ vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Điển hình là tình trạng người tham gia đấu giá QSDĐ, nhất là đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thông đồng, dìm giá, nâng giá, cấu kết thao túng giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi bỏ cọc... Hậu quả là chi phí tổ chức tăng, cơ hội bán bị bỏ lỡ, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội cũng như tình hình an ninh, trật tự...

Khu đất giãn dân tại thôn Thổ Hoàng, xã Ân Thi, tỉnh Hưng Yên được tổ chức đấu giá vào tháng 2-2025. Ảnh: ĐỨC TUẤN

Trong lúc các quy định pháp luật liên quan chưa được sửa đổi, bổ sung để ngăn chặn, xử lý nghiêm tình trạng tiêu cực trong hoạt động đấu giá QSDĐ thì việc xây dựng, ban hành Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai là cần thiết.

Chúng tôi hoàn toàn ủng hộ đề xuất xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất như nội dung Điều 3 Dự thảo. Cụ thể:

1. Người trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy thì không được nhận lại khoản tiền đặt cọc và phải bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ.

2. Người trúng đấu giá QSDĐ đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với QSDĐ (đất ở) như sau:

a) Cấm tham gia đấu giá từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá;

b) Cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Nội dung này phù hợp nguyên tắc dân sự quy định tại Điều 9, 10 và 361 Bộ luật Dân sự: Hành vi lạm dụng quyền, gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm và có thể bị hạn chế quyền tham gia quy trình thủ tục trong một thời kỳ nhất định. Chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá và chế tài xử lý trong trường hợp này không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người theo quy định của Hiến pháp. Đây là điều cần thiết nhằm tăng kỷ luật thị trường, bảo vệ tài sản công và trật tự, kỷ cương.

Tuy nhiên, Nghị quyết với vai trò văn bản gỡ vướng cần đi thẳng vào cơ chế thi hành: Tiêu chuẩn hóa điều kiện tham gia, thang chế tài, trình tự xử lý vi phạm và nền tảng dữ liệu liên thông. Vì vậy, để quy định này vừa có tính răn đe, vừa công bằng, cần lưu ý 3 điểm mấu chốt:

Thứ nhất, quy định các mức xử lý vi phạm cụ thể, rõ ràng hơn. Với trường hợp lần đầu bỏ cọc (không thông đồng) thì nên áp dụng mức cấm tối thiểu kèm tịch thu cọc. Còn nếu tái phạm hoặc có dấu hiệu cấu kết thao túng thì phải áp dụng mức cấm tối đa. Đồng thời, nên có cơ chế khiếu nại rút gọn và ngoại lệ bất khả kháng.

Thứ hai, cần thiết kế mức đặt trước theo rủi ro. Khung 20-50% là biện pháp mạnh, nhưng nên phân loại: Lô giá trị lớn/độ cạnh tranh cao thì mức đặt cọc cao hơn; lô tái định cư, nhà ở xã hội thì mức đặt cọc vừa phải. Ngoài ra, cần nghiên cứu cho phép bảo lãnh ngân hàng thay tiền mặt để không đóng băng vốn của nhà đầu tư nghiêm túc.

Thứ ba, xây dựng dữ liệu và thực thi liên thông. Công khai danh sách người bị cấm trên hệ thống quốc gia; định danh chặt chẽ theo căn cước công dân/mã số thuế để chặn “bình mới rượu cũ” quay lại thị trường. Đồng thời, chuẩn hóa điều kiện bán/đấu giá và chế độ tịch thu tiền đặt cọc cộng thêm bồi thường phần chênh nếu phải bán lại thấp hơn.

Tóm lại, muốn chấm dứt vòng xoáy “thổi giá-bỏ cọc”, phải kết hợp kỷ luật nghiêm (cấm có điều kiện), quản trị hợp đồng chắc (tịch thu cọc, bồi thường đầy đủ) và hạ tầng dữ liệu minh bạch. Làm được như vậy, thị trường đất đai sẽ vận hành ổn định, bảo vệ lợi ích Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Nguồn QĐND : https://www.qdnd.vn/kinh-te/cac-van-de/cam-tham-gia-dau-gia-voi-nguoi-bo-coc-can-thiet-nhung-nen-cu-the-ro-rang-hon-962367