Căn hộ gần metro còn… 'đẻ trứng vàng'?

38 phút trướcBài gốc

Đầu tháng 10 vừa qua, anh Trần Văn Chánh, một nhà đầu tư đã có gần mười năm kinh nghiệm, gây chú ý khi bán thành công một căn hộ 125m2 gần khu Thảo Điền (TP.HCM) với mức giá 78 triệu đồng/m2, mang về khoản lãi hơn 4,5 tỷ đồng.

Có cửa “thắng đậm”

Căn hộ trên được anh Chánh mua từ cuối năm 2017 với giá 42 triệu đồng/m2, khi chủ cũ gặp khó khăn về tài chính và cần bán sớm. Thời điểm đó, dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng vị trí nằm sát tuyến metro kết nối trung tâm TP.HCM với Thủ Đức nên được đánh giá cao.

Mục tiêu ban đầu của anh Chánh chỉ là nắm giữ 2-3 năm để quay vòng vốn, song đợt thị trường đảo chiều năm 2022 khiến kế hoạch chốt lời sớm của anh trở nên bất khả thi. “Tuy nhiên, chính sự “chậm nhịp” ngoài ý muốn này lại giúp tôi có thêm hàng tỷ đồng tiền lãi so với mức giá 65 triệu đồng/m2 mà tôi từng dự định bán ra cách đây hơn 1 năm”, anh Chánh chia sẻ.

Kể lại câu chuyện của mình, anh Chánh ví nó giống như câu chuyện “tái ông thất mã”, trong cái rủi lại có cái may. Khoản lợi nhuận thu về từ bán căn hộ giúp anh tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển từ tỷ lệ 100% căn hộ sang 70% căn hộ và 30% đất nền vùng ven.

Đầu tư căn hộ ven metro giàu tiềm năng nhưng cũng ẩn chứa nhiều biến số.

Nếu như trường hợp của anh Chánh là minh chứng điển hình cho chiến lược nắm giữ dài hạn, thì câu chuyện của chị Nguyễn Vân Anh, 39 tuổi, lại đại diện cho kiểu đầu tư “liều ăn nhiều” trong giai đoạn thị trường biến động.

Năm 2020, khi dịch COVID-19 đang khiến thị trường trầm lắng, chị Vân Anh đang là quản lý tài chính trong ngành F&B, quyết định “liều” mua căn hộ 110m2 ở Bình Thạnh với giá 52 triệu đồng/m2. Lý do duy nhất chị đưa ra là “tuyến metro số 1 thế nào rồi cũng vận hành”, và khi đó khu vực quanh các ga chắc chắn sẽ tăng giá theo lẽ thông thường của các đô thị lớn trên thế giới.

Đúng như kỳ vọng, chỉ sau 2 năm, giá căn hộ chị mua đã vọt lên hơn 80 triệu đồng/m2. Sau khi bán ra, trừ thuế phí, chị lãi xấp xỉ 3 tỷ đồng. Sau khi chốt lời, chị Vân Anh mua lại 2 căn hộ nhỏ hơn ở Thủ Đức, đều nằm trong bán kính “vàng” của tuyến metro. Đến nay, mặt bằng mỗi căn hộ của chị Vân Anh, theo lý thuyết, đã tăng thêm từ 25 đến 35% giá trị.

Cơ hội đi liền rủi ro

Rõ ràng, sức hấp dẫn của bất động sản ven metro là điều không thể phủ nhận. Khảo sát thực tế cho thấy căn hộ dọc theo các tuyến metro tại TP.HCM đã tăng giá 35 - 70% kể từ khi mở bán, tùy vị trí. Riêng những dự án nằm gần nhà ga trọng điểm thậm chí tăng giá gấp đôi chỉ trong vòng một thập kỷ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng các dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng giá ngay sau khi tuyến này vận hành thử, mức tăng phổ biến 20 - 50%, cá biệt có dự án tăng đến 150–200%.

Theo ông Kiệt, đà tăng giá nhà ven metro là xu thế tất yếu của đô thị phát triển theo mô hình TOD – mô hình đô thị nén, mật độ cao, kết hợp giao thông công cộng với mạng lưới thương mại, dịch vụ đa dạng.

Trên thế giới, Singapore, Hong Kong, Seoul hay Bangkok đều chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản quanh nhà ga metro khi hệ thống vận hành.

Trong khi tại Việt Nam, bối cảnh đất trung tâm ngày càng khan hiếm khiến các đô thị ly tâm như Thủ Đức, Bình Dương hay Long An hưởng lợi trực tiếp từ sự mở rộng hạ tầng giao thông công cộng. Metro trở thành trục động lực giúp mở rộng “biên độ đi làm” của người dân, từ đó kéo theo nhu cầu mới về nhà ở.

Tuy nhiên, cùng với cơ hội lớn là những rủi ro đáng kể mà nhà đầu tư cần cảnh giác. Tiến độ xây dựng metro ở Việt Nam vẫn là biến số lớn, và không ít dự án bất động sản quảng cáo “cách ga metro vài phút” nhưng thực tế lại nằm xa gấp đôi hoặc tuyến metro đó còn chưa rõ ngày hoàn thành.

Hiện tượng giá bị thổi lên trước kỳ vọng metro vận hành cũng khiến nhiều người mua sau rơi vào bẫy “đu đỉnh”, đặc biệt trong các giai đoạn sốt đất cục bộ. Bên cạnh đó, các khu vực xung quanh ga metro thường đối diện áp lực dân số tăng nhanh, hạ tầng như trường học, bệnh viện hay bãi đỗ xe đôi khi không theo kịp, khiến chi phí sinh hoạt và giá dịch vụ tăng mạnh.

Đáng lo hơn, nhiều dự án chỉ “ăn theo” metro chứ chưa thực sự đạt chuẩn TOD, thiếu đồng bộ về không gian công cộng, giao thông kết nối và dịch vụ thương mại.

Nhìn tổng thể, đầu tư căn hộ ven metro đúng là cơ hội vàng cho những người hiểu thị trường, hiểu quy hoạch và có tầm nhìn dài hạn. Nhưng cơ hội vàng ấy cũng có thể trở thành cái bẫy nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào tin đồn, quảng cáo hoặc quyết định theo cảm tính.

Tựu trung lại, metro sẽ định hình tương lai đô thị của TP.HCM. Song, đầu tư ven metro không chỉ là câu chuyện của vị trí, mà là câu chuyện về khả năng nhìn xa hơn những con số đang nhấp nháy trên thị trường của nhà đầu tư. Chỉ khi đưa ra chiến lược đúng và trúng, nhà đầu tư mới có thể biến cơ hội thành tiền lời và tránh được những rủi ro luôn rình rập.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/can-ho-gan-metro-con-de-trung-vang-1110948.html