Cần hoàn thiện chính sách xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng

2 giờ trướcBài gốc

Khu vực hồ Giảng Võ (phường Giảng Võ, Hà Nội). Ảnh: Khánh Huy

Theo đó, thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng được xác định theo “giá đất cụ thể”. Giá đất cụ thể được xác định bằng các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp thu nhập… Quy định này về cơ bản đã bảo đảm việc định giá đất khi thu hồi tương đối phù hợp, góp phần hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kể từ khi Luật Đất đai 2024 được triển khai.

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) đã sửa đổi Điều 160 theo hướng bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá của từng loại đất, tương ứng với khu vực, vị trí đã được xác định trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm; trong trường hợp cần thiết có thể điều chỉnh trong năm hoặc cho từng khu vực cụ thể.

Theo quan điểm mới, giá đất do Nhà nước quyết định và không phụ thuộc vào kết quả thẩm định của tổ chức tư vấn, qua đó trở thành công cụ để Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn thị trường đất đai, đồng thời thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh. Việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể giúp dễ tính toán, thuận tiện trong áp dụng, khắc phục các vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể, đẩy nhanh tiến độ xác định nghĩa vụ tài chính, sớm đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí, và tiết kiệm chi phí thuê tư vấn định giá đất.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: diện tích đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; mục đích, hình thức sử dụng đất.

Theo luật sư, việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể – vốn đã được áp dụng liên tục từ năm 2006 đến nay – tuy có thể phù hợp trong xác định giá đất đối với doanh nghiệp (giúp giảm nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp), nhưng lại dẫn đến bất lợi đối với người có đất bị thu hồi. Cụ thể, số tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thường thấp hơn đáng kể so với cách tính theo giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, dễ phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, khi khoảng cách giữa giá bồi thường và giá thị trường quá lớn, người dân dễ cảm thấy bị thiệt thòi, dẫn đến gia tăng khiếu nại, khiếu kiện và tạo áp lực cho chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng. Mặt khác, các tranh chấp kéo dài có thể khiến tiến độ dự án bị chậm trễ, làm phát sinh chi phí hành chính và pháp lý, đồng thời làm giảm hiệu quả sử dụng đất và gây lãng phí nguồn lực. Nói cách khác, mặc dù cách tính mới có ưu điểm trong việc đơn giản hóa quản lý, nhưng nếu không được điều chỉnh hợp lý đối với bồi thường, sẽ tiềm ẩn nhiều hệ quả tiêu cực về kinh tế, xã hội và làm suy giảm niềm tin của người dân.

Từ những phân tích trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để giải quyết vướng mắc nêu trên, thúc đẩy việc triển khải các dự án được thuận lợi nhưng vẫn bảo đảm yếu tố an sinh xã hội, có thể xem xét đến các giải pháp sau:

Phương án 1: giữ hoặc kết hợp cơ chế “giá đất cụ thể” trong bồi thường. Cụ thể, tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể đối với trường hợp bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, vì đây là nhóm chịu tác động trực tiếp và có nguy cơ phát sinh khiếu kiện cao.

Chỉ áp dụng bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh đối với doanh nghiệp, dự án hoặc các trường hợp tính nghĩa vụ tài chính mà không liên quan trực tiếp đến bồi thường, tái định cư.

Phương án 2: thiết lập cơ chế hệ số điều chỉnh linh hoạt. Cụ thể, trường hợp bỏ hoàn toàn cơ chế xác định “giá đất cụ thể” như hiện nay, cần bổ sung quy định về “hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung” dành riêng cho bồi thường, với mức có thể cao hơn hệ số áp dụng cho nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Cho phép UBND cấp tỉnh quyết định mức hoặc tỷ lệ % của “hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung” dựa trên giá thị trường từng khu vực, bảo đảm giá bồi thường sát thực tế.

Nếu theo cách tính nếu áp dụng phương án này giá đất tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất; giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi: Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất bổ sung.

Minh Dương

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/can-hoan-thien-chinh-sach-xac-dinh-gia-dat-boi-thuong-giai-phong-mat-bang-428803.html