Cần lưu ý gì khi đặt cọc mua đất để tránh mất tiền, kiện tụng?

2 giờ trướcBài gốc

Trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, Luật sư Phạm Văn Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, theo Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật hiện hành, giao dịch đặt cọc mua bán đất hiện nay không chỉ là thỏa thuận dân sự đơn thuần mà còn gắn chặt với điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất. Nếu chủ quan ở giai đoạn đặt cọc, người mua rất dễ gặp rủi ro mất tiền, phát sinh tranh chấp hoặc không thể sang tên được tài sản.

Nếu chủ quan ở giai đoạn đặt cọc, người mua rất dễ gặp rủi ro mất tiền, phát sinh tranh chấp hoặc không thể sang tên được tài sản. Ảnh minh họa.

Luật sư Phạm Văn Tuấn cho rằng, trước khi đặt cọc, điều quan trọng nhất là phải kiểm tra đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Theo luật hiện hành, đất được phép chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng đất và không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài việc kiểm tra “sổ đỏ”, người mua cần đặc biệt lưu ý đến thông tin quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất. Trên thực tế, có nhiều trường hợp đất đang nằm trong quy hoạch mở đường, dự án công cộng hoặc thuộc diện thu hồi nhưng bên bán không thông tin đầy đủ. Khi đó, dù giao dịch đặt cọc đã thực hiện, người mua vẫn có nguy cơ không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc bị giảm giá trị tài sản nghiêm trọng. Do đó, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã hoặc cơ quan quản lý quy hoạch địa phương.

Luật sư Phạm Văn Tuấn lưu ý một vấn đề pháp lý rất quan trọng khác, đó là xác định đúng chủ thể có quyền chuyển nhượng. Theo ông, thực tế có nhiều vụ tranh chấp xuất phát từ việc người nhận cọc không phải chủ sử dụng hợp pháp hoặc tài sản là sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình nhưng chỉ một người tự ý giao dịch.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và Gia đình hiện hành, đối với tài sản chung thì việc định đoạt phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Nếu thiếu sự đồng thuận này, hợp đồng đặt cọc và cả hợp đồng chuyển nhượng sau đó có thể bị tuyên vô hiệu.

Luật sư Phạm Văn Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội). Ảnh: NVCC.

Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên nên lập thành văn bản rõ ràng, đầy đủ điều khoản.

"Nội dung hợp đồng đặt cọc cần ghi cụ thể thông tin các bên, đặc điểm thửa đất, giá chuyển nhượng dự kiến, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng và trách nhiệm của từng bên nếu vi phạm cam kết. Đặc biệt, nên bổ sung điều khoản xử lý trong trường hợp phát hiện đất có tranh chấp, bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện sang tên", luật sư Đặng Văn Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương giá trị đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao dịch thì số tiền cọc có thể bị mất. Vì vậy, việc quy định rõ cơ chế phạt cọc, bồi thường thiệt hại là rất cần thiết nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.

Luật sư Phạm Văn Tuấn khuyến cáo, người dân không nên quá tin tưởng vào lời giới thiệu của môi giới hoặc giao dịch bằng giấy viết tay sơ sài. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, người mua cần ưu tiên thanh toán qua chuyển khoản, lưu giữ đầy đủ biên nhận, tin nhắn, ghi âm và các tài liệu liên quan. Đây sẽ là chứng cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp hoặc phải khởi kiện tại tòa án.

"Có thể thấy, đặt cọc mua đất là bước giao dịch có giá trị pháp lý rất lớn. Chỉ một sơ suất nhỏ trong việc kiểm tra pháp lý hoặc soạn thảo thỏa thuận cũng có thể khiến người mua thiệt hại hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Vì vậy, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật và tham khảo ý kiến luật sư trước khi xuống tiền để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch của mình", luật sư Đặng Văn Tuấn nêu quan điểm.

Quỳnh Mai

Nguồn SK&ĐS : https://suckhoedoisong.vn/can-luu-y-gi-khi-dat-coc-mua-dat-de-tranh-mat-tien-kien-tung-169260504111242501.htm