Cần phối hợp đồng bộ từ ba nhà

5 giờ trướcBài gốc

Nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh. Ảnh: Phạm Hùng

Trong bối cảnh nhu cầu NƠXH ngày càng bức thiết, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, việc triển khai Nghị quyết thí điểm đang được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá mới. Tuy nhiên, để chính sách này đi vào thực tế một cách đồng bộ, hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, DN và người dân.

Kỳ vọng lớn nhưng thách thức không nhỏ

Trong những năm gần đây, mặc dù nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến NƠXH đã được ban hành, nhưng kết quả vẫn chưa tương xứng với mục tiêu đề ra. Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021 – 2025, cả nước mới hoàn thành khoảng 41.000 căn NƠXH, đạt chưa đầy 20% kế hoạch đề ra đến năm 2025. Việc triển khai còn gặp nhiều vướng mắc, từ thủ tục đầu tư, xác định quỹ đất, đến tiếp cận nguồn vốn và quản lý đối tượng thụ hưởng.

Nghị quyết thí điểm, vừa được Quốc hội khóa XV thông qua, cho phép áp dụng các cơ chế đặc thù tại một số địa phương để thử nghiệm mô hình phát triển NƠXH theo hướng linh hoạt, đồng bộ và hiệu quả hơn. Đây được coi là cú hích chính sách mạnh mẽ, tạo điều kiện cho các địa phương chủ động hơn trong việc quy hoạch, huy động nguồn lực và tổ chức thực hiện dự án NƠXH phù hợp với đặc thù địa phương. Tuy nhiên, từ chủ trương đến hành động là một khoảng cách không nhỏ, nếu không có giải pháp đồng bộ, quyết liệt, chính sách có thể tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn “kỳ vọng cao – triển khai chậm – hiệu quả thấp”.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, công tác phát triển NƠXH trên thực tế vẫn đang có nhiều “nút thắt” chưa được tháo gỡ triệt để, đã trở thành rào cản làm chậm tiến độ triển khai các dự án. Trong đó, câu chuyện về quỹ đất vẫn là bài toán nan giải nhất, dù Luật Nhà ở đã quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để làm NƠXH, nhưng trên thực tế quy định này vẫn chưa được thực thi nghiêm túc.

Nhiều địa phương chưa xác định rõ ràng và công khai quỹ đất dành cho NƠXH trong quy hoạch, hoặc quy hoạch có nhưng không đủ điều kiện triển khai, thậm chí có tình trạng chủ đầu tư “xé nhỏ” dự án để lách quy định. Nguồn vốn và cơ chế tài chính cũng chưa hấp dẫn, mặc dù Nhà nước đã có các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho NƠXH, nhưng mức lãi suất ưu đãi hiện nay chưa đủ hấp dẫn so với chi phí đầu tư thực tế. Các DN khó tiếp cận vốn trung hạn với lãi suất thấp, trong khi người dân thu nhập thấp cũng gặp khó khi vay mua nhà, nếu không chứng minh được thu nhập ổn định.

Trong khi đó, thủ tục hành chính kéo dài, thiếu đồng bộ, dẫn đến việc các DN khi tham gia phát triển NƠXH đều than phiền về thủ tục phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xác định giá đất, xét duyệt ưu đãi… thường kéo dài từ 2 – 3 năm, điều này khiến chi phí đầu tư tăng cao, ảnh hưởng đến lợi nhuận và làm nản lòng nhà đầu tư. Đáng chú ý, ngay cả khi các dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng lại tiếp tục nảy sinh vấn đề về cơ chế phân bổ, giám sát, việc xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách NƠXH vẫn còn mang tính thủ công, chưa ứng dụng công nghệ để minh bạch hóa và phòng ngừa gian lận. Nhiều trường hợp sử dụng NƠXH sai mục đích, sang nhượng trái phép vẫn xảy ra, làm méo mó thị trường, giảm niềm tin của người dân vào chính sách...

“Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về phát triển NƠXH vừa được ban hành là một bước tiến quan trọng, nhằm tháo gỡ nút thắt về thủ tục đầu tư, quỹ đất, tài chính và các ưu đãi cần thiết để thu hút DN tham gia. Theo đó, các địa phương được phép thực hiện một số cơ chế đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng, phân phối NƠXH cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực sự. Tuy nhiên, thực tế từ nhiều năm qua cho thấy, các chính sách về NƠXH dù đúng đắn nhưng triển khai chưa đồng bộ, thiếu sự giám sát hiệu quả và đặc biệt là chưa huy động được sự tham gia tích cực của khu vực tư nhân” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Vai trò “người dẫn đường” của chính quyền địa phương

Các chuyên gia và cộng đồng DN đều cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS đang dần điều chỉnh để hướng tới phát triển bền vững, Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về phát triển NƠXH vừa được ban hành được kỳ vọng sẽ mở ra một chương mới trong việc giải bài toán an cư cho hàng triệu người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp, đây là một cơ hội “vàng” để thay đổi cục diện của lĩnh vực vốn còn nhiều bất cập này. Nhưng vấn đề lớn nhất hiện nay, đó là: làm sao để Nghị quyết thí điểm được đưa vào thực tế triển khai một cách đồng bộ, hiệu quả?

“Nghị quyết thí điểm do Quốc hội ban hành đã trao quyền cho chính quyền địa phương được thực hiện nhiều cơ chế linh hoạt trong quy hoạch, giao đất, phê duyệt dự án và thu hút DN tham gia. Trong đó, điểm mới nổi bật là các địa phương được phép chọn DN đề xuất dự án không thông qua đấu giá đất, miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và cho vay đặc biệt từ ngân sách Nhà nước; các cơ chế trong Nghị quyết là đón bắt đúng nhu cầu và tình hình, tuy nhiên “chìa khóa” vẫn là cách tổ chức thực hiện tại địa phương” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nêu quan điểm.

Theo đánh giá, với Nghị quyết thí điểm này, thì vai trò của chính quyền địa phương không còn dừng ở việc cấp phép, quản lý hành chính, mà cần chuyển sang chủ động dẫn dắt và tạo điều kiện, hay nói một cách hoa mỹ đó là chính quyền địa phương phải từ “người gác cổng” thành “người dẫn đường”. Các địa phương cần đóng vai trò “đầu tàu”, bởi thành công của thí điểm phụ thuộc rất lớn vào vai trò chủ động của chính quyền cấp tỉnh, huyện (tới đây là cấp xã).

Trong đó, sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền trong việc giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng đồng bộ, hỗ trợ pháp lý cho DN... là những yếu tố tiên quyết. Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể trong việc giám sát, phản biện và huy động sự tham gia của cộng đồng. Một số địa phương như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Quảng Ninh... đã có kinh nghiệm trong phát triển NƠXH có thể trở thành những mô hình mẫu để nhân rộng.

“Ba “chìa khóa” để triển khai hiệu quả Nghị quyết thí điểm đó là: Thứ nhất, rõ ràng và nhất quán trong chính sách, chính quyền địa phương cần ban hành hướng dẫn cụ thể, nhất quán với tinh thần của Nghị quyết, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu, áp dụng khác nhau, gây ách tắc trong triển khai. Việc rà soát, cập nhật quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất dành cho NƠXH phải được thực hiện công khai, minh bạch. Thứ hai, đẩy mạnh tinh giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, kèm theo chính sách ưu đãi thực sự hấp dẫn để DN có động lực tham gia. Thứ ba, tăng cường giám sát và minh bạch, việc lựa chọn đối tượng thụ hưởng cần bảo đảm đúng người, đúng tiêu chí, tránh tình trạng trục lợi chính sách” – TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho hay.

TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, Nghị quyết thí điểm về phát triển NƠXH vừa được Quốc hội thông qua đã mở ra cơ hội lớn cho các địa phương, nhà đầu tư và người dân cùng tham gia xây dựng hệ sinh thái nhà ở bền vững, nhân văn. Tuy nhiên, để Nghị quyết không chỉ dừng ở chủ trương, mà thực sự đi vào đời sống, cần sự phối hợp đồng bộ, trách nhiệm và tầm nhìn dài hạn từ 3 phía: chính quyền địa phương, DN và người dân, đây là những chủ thể cốt lõi của thị trường NƠXH.

Nghị quyết thí điểm về NƠXH là một chính sách có tính cấp bách, đổi mới và mang tính hệ thống cao. Tuy nhiên, để thành công thì các bên liên quan cần có sự đồng hành, chính quyền địa phương chủ động, DN tham gia có trách nhiệm và người dân được thụ hưởng đúng chính sách. Rất tán thành cách tiếp cận thí điểm, nhưng lưu ý nên chọn lọc các địa bàn ưu tiên và tránh lạm dụng chuyển đổi đất nông nghiệp để không gây xáo trộn thị trường. Đồng thời cũng cần tăng cường biện pháp ngăn chặn đầu cơ tránh tình trạng sốt đất tăng giá trong ngắn hạn.

Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/can-phoi-hop-dong-bo-tu-ba-nha.729620.html