Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư - Bài cuối: Doanh nghiệp có sẵn sàng làm nhà ở thương mại giá phù hợp?

2 giờ trướcBài gốc

Ảnh minh họa

"Sẵn sàng tham gia", nhưng cần "bài toán tài chính" rõ ràng

Tại phiên họp do Thủ tướng Chính phủ chủ trì về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc hình thành phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết để tái cân bằng cung - cầu, khi thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư bày tỏ sự quan tâm nhưng đồng thời cũng đặt ra không ít điều kiện kèm theo.

Ông Trần Minh, Giám đốc đầu tư một công ty địa ốc phía Nam, chia sẻ, doanh nghiệp sẵn sàng tham gia nếu cơ chế ưu đãi đủ rõ ràng và thực chất.

Doanh nghiệp sẵn sàng tham gia làm nhà ở thương mại giá phù hợp nếu có cơ chế ưu đãi phù hợp

"Khống chế lợi nhuận tối đa 15% không phải vấn đề lớn. Điều doanh nghiệp quan tâm là chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất và lãi vay. Nếu những yếu tố này không được điều chỉnh đồng bộ, giá bán khó có thể thấp xuống mức thực sự hấp dẫn", ông Minh nói.

Theo ông, trong điều kiện hiện nay, chi phí đất đai chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu giá thành. Nếu vẫn áp dụng cơ chế xác định tiền sử dụng đất phức tạp và kéo dài, mức lợi nhuận định mức 15% có thể không đủ bù đắp rủi ro thời gian và chi phí vốn.

Cùng quan điểm, bà Lê Thị Thanh, đại diện một chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho rằng, thị trường đang thiếu nghiêm trọng sản phẩm vừa túi tiền và đây là phân khúc có nhu cầu thực lớn. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh yếu tố "tính chắc chắn" trong chính sách.

"Doanh nghiệp chỉ có thể quyết định đầu tư khi biết rõ quy trình xét duyệt, tiếp cận quỹ đất và thời gian triển khai. Nếu thủ tục vẫn kéo dài nhiều năm, chi phí cơ hội sẽ ăn mòn lợi nhuận", bà Thanh nói.

Theo bà, điều doanh nghiệp mong đợi không chỉ là khống chế lợi nhuận, mà là một cơ chế tổng thể, từ quỹ đất phù hợp, ưu đãi tài chính đến cam kết thời gian xử lý hồ sơ.

Ưu đãi chưa đủ, rủi ro vẫn còn

Ở góc độ khác, ông Bùi Quang Thái – Phó Giám đốc đầu tư Công ty CP Địa ốc Mai Việt phân tích, việc tạo thêm một phân khúc "lai" giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cần được cân nhắc kỹ để tránh làm phức tạp hệ thống chính sách.

Theo ông, nếu mục tiêu là hỗ trợ người thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở, thì có thể xem xét tối ưu hóa cơ chế nhà ở xã hội hiện hành, đặc biệt là mở rộng đối tượng và tăng nguồn vốn ưu đãi, thay vì thiết kế thêm một cơ chế mới.

Từ góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án.

Nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ là cánh cửa thứ 3, mở ra cơ hội an cư cho hàng vạn người dân thu nhập trung bình ở đô thị

Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Một số doanh nghiệp khác cũng bày tỏ băn khoăn về vị trí dự án. Theo họ, nếu quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, thì dù giá bán thấp, khả năng hấp thụ thị trường vẫn là dấu hỏi.

Ngoài ra, việc khống chế giá bán có thể khiến doanh nghiệp phải tính toán rất chặt chẽ về thiết kế, vật liệu và tiện ích. Nếu không có hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn chất lượng, nguy cơ xuất hiện những dự án "giá phù hợp nhưng chất lượng không tương xứng" cũng là điều cần tính tới.

Từ thực tế đó, nhiều chủ đầu tư đề xuất chính sách nên đi kèm: Cơ chế xác định và giảm tiền sử dụng đất minh bạch, nhanh gọn; Hỗ trợ lãi suất hoặc tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp cho dự án; Quy định rõ tiêu chí lựa chọn dự án và đối tượng mua; Bố trí quỹ đất gắn với hạ tầng đồng bộ.

Nhìn chung, doanh nghiệp không phản đối định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ngược lại, họ thừa nhận đây là phân khúc có nhu cầu thực và tiềm năng dài hạn. Tuy nhiên, mức độ sẵn sàng tham gia phụ thuộc vào việc chính sách có đủ hấp dẫn về tài chính và đủ minh bạch trong thực thi hay không.

Bởi với doanh nghiệp, một chủ trương đúng chưa đủ. Điều họ cần là một bài toán đầu tư khả thi, nơi lợi nhuận, rủi ro và thời gian được tính toán rõ ràng. Chỉ khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp mới có thể trở thành lựa chọn thực sự của thị trường, chứ không chỉ là một kỳ vọng trên giấy.

Sau ba góc nhìn - từ người dân, chính sách đến doanh nghiệp - có thể thấy vấn đề không nằm ở việc đặt thêm một tên gọi mới cho thị trường, mà ở chỗ cơ chế có đủ thực chất để kéo giá nhà về gần hơn với thu nhập hay không.

Khi nhà ở xã hội còn hạn chế, còn nhà thương mại vượt xa khả năng chi trả của số đông, một "cánh cửa thứ ba" là điều thị trường cần. Nhưng cánh cửa ấy chỉ mở khi chi phí được tính toán minh bạch, lợi ích được cân bằng và người mua thực sự có thể tiếp cận.

Nếu không, "giá phù hợp" sẽ chỉ dừng ở kỳ vọng. Còn nếu làm được, đây có thể là bước ngoặt để giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ở khu vực đô thị, không còn là cuộc đua bất tận với giá nhà.

Hà Khê

Nguồn Phụ Nữ VN : https://phunuvietnam.vn/canh-cua-thu-ba-cho-giac-mo-an-cu-bai-cuoi-doanh-nghiep-co-san-sang-lam-nha-o-thuong-mai-gia-phu-hop-238260304161630851.htm