Cấp sổ hồng cho nhà xây trên đất nông nghiệp: Điều kiện và quy định mới theo Luật Đất đai 2024

2 giờ trướcBài gốc

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý mới, cho phép xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho các trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp phát sinh trước ngày 01/07/2014. Đây là thay đổi quan trọng nhằm giải quyết những tồn tại lịch sử về cư trú tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.

Điều kiện cấp sổ hồng cho nhà xây trên đất nông nghiệp

Theo quy định mới, các thửa đất có vi phạm về mục đích sử dụng nhưng hình thành thực tế nhà ở trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/07/2014) vẫn có cơ hội được hợp thức hóa. Để được cấp sổ hồng, người sử dụng đất phải chứng minh được quá trình sử dụng ổn định, có đăng ký đất đai hoặc nộp thuế sử dụng đất theo quy định.

Đặc biệt, yếu tố tiên quyết là thửa đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Việc công nhận này giúp bảo vệ quyền lợi cho những hộ dân đã sinh sống lâu năm, hình thành cộng đồng dân cư ổn định dù ban đầu việc xây dựng chưa đúng mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ.

Luật Đất đai 2024 đã có cách tiếp cận thực tế hơn đối với những trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp lâu năm. Ảnh minh họa

Cơ chế bồi thường và xác định loại đất khi thu hồi

Nghị định 88/2024 và Nghị định 49/2026 đã làm rõ nguyên tắc bồi thường đối với các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng đất trước năm 2014. Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất ở, phần diện tích trong hạn mức sẽ được bồi thường theo giá đất ở hiện hành.

Trường hợp diện tích đất bị thu hồi vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, phần diện tích vượt này sẽ được tính toán bồi thường theo loại đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này giúp giảm thiểu sự chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực tế của nhà ở và giá bồi thường đất nông nghiệp như trước đây.

Quy định mới góp phần tháo mắc nhiều bất cập kéo dài trong thực tế. Ảnh minh họa

Lộ trình áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026

Một điểm đáng lưu ý trong chính sách đất đai mới là việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường. Từ ngày 01/01/2026, giá đất sẽ được xác định căn cứ theo bảng giá đất mới do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, kết hợp với hệ số điều chỉnh (hệ số K) theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội.

Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp giá bồi thường tiệm cận với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất. Ngoài ra, trong trường hợp người dân không đồng thuận với phương án bồi thường hoặc quyết định thu hồi, pháp luật hiện hành vẫn đảm bảo quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính để bảo vệ lợi ích hợp pháp.

Lưu ý về tính pháp lý

Dù Luật Đất đai 2024 mở ra hướng xử lý linh hoạt, nhưng việc cấp sổ hồng không mang tính tự động cho mọi trường hợp. Cơ quan chức năng sẽ thẩm định kỹ lưỡng dựa trên nguồn gốc đất, thời điểm phát sinh vi phạm và các tiêu chí về quy hoạch tại địa phương. Người dân cần chủ động chuẩn bị các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất để thực hiện các thủ tục theo hướng dẫn của chính quyền địa phương.

Tuệ Nhân

Nguồn Lâm Đồng : https://baolamdong.vn/cap-so-hong-cho-nha-xay-tren-dat-nong-nghiep-dieu-kien-va-quy-dinh-moi-theo-luat-dat-dai-2024-439103.html