Chính sách tín dụng có tác động hạ giá bất động sản?

6 giờ trướcBài gốc

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng Nghị quyết về một số chính sách nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý, góp phần ổn định thị trường để phát triển lành mạnh, bền vững trên phạm vi cả nước. Theo kế hoạch, Nghị quyết sẽ được sẽ trình Chính phủ xem xét trong tháng 10 năm 2025.

Siết tín dụng, liệu có “hạ nhiệt” được giá nhà?

Tại dự thảo Nghị quyết này, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, theo đó các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội với điều kiện: không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai; không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ ba trở lên.

Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cho rằng biện pháp hành chính này chỉ tác động phần ngọn. Hiện nay các ngân hàng quyết định hạn mức cho vay dựa trên các thông tin về bất động sản có đủ điều kiện cho vay hay không theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và đánh giá khả năng trả nợ thuộc thẩm quyền của các tổ chức tín dụng theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng.

Quyết định hạn mức tín dụng không phụ thuộc vào số lượng bất động sản cùng chủ sở hữu, bởi vì ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ và tài sản bảo đảm theo các quy định chặt chẽ, bảo đảm các chỉ tiêu an toàn tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Nếu chỉ siết tín dụng mà không xử lý gốc rễ vấn đề, giá bất động sản có thể chỉ “chững lại để bật cao hơn”.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư khi trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Quy định này sẽ tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư mới sau khi nghị quyết này có hiệu lực, nhưng lại gây bất lợi cho các nhà đầu tư đã đầu tư trước khi ban hành Nghị quyết này, đang chuẩn bị cung cấp nguồn hàng ra thị trường.

Hơn nữa, dự kiến Nghị quyết này chỉ có hiệu lực từ nay đến tháng 3 năm 2027, như vậy liệu có đủ thời gian để thực thi chính sách hay không, trong khi thủ tục xây dựng dự án cho đến khi được phê duyệt có khi lên đến vài năm, lâu nhất là tìm địa điểm xây dựng dự án.

Hiện nay, các địa phương đang rất tích cực triển khai các dự án nhà ở xã hội theo các chính sách mới được Quốc hội thông qua, do vậy hàng trăm dự án nhà ở xã hội đang rục rịch hoàn thiện và mở bán cho người có thu nhập thấp thời gian tới.

Ở Hà Nội, Sở Xây dựng đang có kế hoạch mở bán nhiều dự án nhà ở xã hội trong năm 2026 với hàng nghìn căn hộ. Việc ban hành chính sách mới về nhà ở thương mại có giá phù hợp tại thời điểm này liệu có ảnh hưởng đến thực thi chính sách nhà ở xã hội trong năm 2026-2027?

Việc này cần được đánh giá tác động thận trọng trước nguy cơ thị trường không hấp thụ hết nguồn cung nhà ở xã hội, ngay cả khi giá nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Để quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, bảo đảm quyền lợi của người mua, Luật kinh doanh bất động sản đã quy định chủ đầu tư bán bất động sản theo tiến độ, không quá 30% giá trị hợp đồng khi thanh toán lần đầu, không quá 50% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng trước khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tuy nhiên, để sớm thoát hàng, quay vòng vốn nhanh, các dự án bất động sản hợp tác với ngân hàng cho vay với thủ tục rất thuận lợi, người mua vay đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất 0% trong 12-24 tháng, thủ tục cho vay được thực hiện rất nhanh, đơn giản chỉ trong vài ngày.

Với gói kích cầu bằng đòn bẩy tài chính như vậy, người mua dễ dàng xuống tiền, chốt đơn với hy vọng sẽ có lãi ngay từ khi dự án chưa hoàn thành.

Tuy nhiên giải pháp này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ngân hàng thường định giá bất động sản cao hơn thị trường để người mua dễ tiếp cận gói vay, giúp các nhân viên ngân hàng đạt và vượt chỉ tiêu KPI, nhưng khi thị trường giảm thì người mua chịu thiệt do tài sản thế chấp mất giá, sớm trở thành con nợ của ngân hàng.

Cần minh bạch dữ liệu thay vì can thiệp hành chính

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội bất động sản Việt Nam, muốn đạt được lợi ích dài hạn, chúng ta phải xử lý tận gốc nguyên nhân, đó là nút thắt pháp lý và nguồn cung thiếu. Liệu giá bất động sản tạo sóng thời gian qua có phải do thiếu nguồn cung thực sự hay do nguyên nhân chủ quan? Trong giai đoạn 2023-2025, với nhiều thay đổi về chính sách đất đai, nhiều dự án nhà ở thương mại bị đình trệ, nhưng đến nay đã bắt đầu khởi sắc trở lại.

Thực tế chủ đầu tư không tổ chức bán trực tiếp mà đều thông qua các sàn bất động sản, qua nhiều công ty phân phối F1, F2… với tỷ lệ chiết khấu cao. Các công ty này có nhiều chiêu trò để tạo sóng giá kích cầu tâm lý nhà đầu tư như: giá niêm yết cao hơn nhiều so với giá trị thực; giao dịch ảo với nhân viên công ty, đặt cọc nội bộ; mở bán nhiều đợt, đợt sau tăng giá cao hơn đợt trước, càng đến gần tiến độ sắp bàn giao giá càng tăng; đẩy mạnh truyền thông các thông tin vào thời điểm nhạy cảm như quy hoạch, dự án hạ tầng của Nhà nước…

Hệ quả cuối cùng là người mua chỉ tiếp cận được bất động sản với giá cao hơn nhiều so với giá thành. Cần làm rõ ai là người hưởng lợi từ quy trình lòng vòng này? Nếu có thì phải ngăn chặn ngay tác động của các nhóm lợi ích trục lợi chính sách, làm lành mạnh hóa thị trường.

Hiện nay các chủ đầu tư phải công khai thông tin trên Trang thông tin của Sở Xây dựng, nhưng việc này chưa được kiểm soát chặt chẽ, chưa cập nhật tiến độ dự án, thiếu chế tài. Cần có cơ chế yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin công khai trên trang thông tin của Bộ Xây dựng về: tính pháp lý của dự án, tiến độ, chất lượng sản phẩm, điều kiện giao dịch, giá thành, giá phân phối từ chủ đầu tư, giá phân phối của môi giới để người mua bất động sản có thông tin phòng ngừa rủi ro trước khi giao dịch.

Theo Tiến sỹ Nguyên Quang Tuyến của Trường Đại học Luật Hà Nội, thì cần có cổng dữ liệu đầu vào để Nhà nước giám sát từng giao dịch bất động sản, nắm được thông tin thật về thị trường, qua đó có giải pháp điều tiết thị trường phù hợp, hạn chế tình trạng thổi giá đẩy giá trên thị trường.

Để khắc phục những bất cập kéo dài của thị trường bất động sản, các cơ quan chức năng cần có cơ chế điều tiết, kiểm soát hiệu quả để kịp thời điểu chỉnh thị trường khi có dấu hiệu không bình thường, nhất là quản lý chặt chẽ các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, không thể can thiệp trực tiếp vào thị trường bằng biện pháp hành chính, mà thay vào đó là các giải pháp có tính phòng ngừa rủi ro, minh bạch hóa thị trường, không để các yếu tố chủ quan dẫn đến nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, phòng ngừa tác động dây chuyền ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế và sự ổn định xã hội.

Nếu chỉ siết tín dụng mà không xử lý gốc rễ vấn đề, giá bất động sản có thể chỉ “chững lại để bật cao hơn”. Thị trường chỉ thực sự ổn định khi các chính sách tín dụng, đất đai, nhà ở xã hội và dữ liệu giao dịch được vận hành đồng bộ, hướng tới mục tiêu công bằng, minh bạch và phát triển bền vững.

Quang Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/chinh-sach-tin-dung-co-tac-dong-ha-gia-bat-dong-san-1110114.html