Cho thuê nhà: Cách tính thuế mới từ năm 2026, có phải mở hộ kinh doanh?

2 giờ trướcBài gốc

Ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và cách tính thuế

Theo quy định, trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh theo quy định.

Đối với các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuế GTGT được tính 5% trên tổng doanh thu cho thuê; thuế TNCN được tính 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Ví dụ, doanh thu cho thuê tài sản là 900 triệu đồng/năm.

Khi đó, thuế GTGT phải nộp được xác định theo công thức: 900 triệu đồng × 5% = 45 triệu đồng.

Thuế TNCN phải nộp là: (900 triệu đồng - 500 triệu đồng) × 5% = 20 triệu đồng.

Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 65 triệu đồng.

Doanh thu từ 500 triệu trở xuống vẫn phải kê khai thuế

Cơ quan thuế lưu ý, hộ kinh doanh cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống, dù không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN vẫn có trách nhiệm kê khai thuế đầy đủ, trung thực, chính xác và nộp hồ sơ đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ thuế.

Người cho thuê nhà cần lưu ý quy định mới về thuế. Ảnh: Nguyễn Lê

Việc khai và nộp hồ sơ khai thuế được quy định tại Điều 11 và Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

Trường hợp doanh thu thực tế của hộ kinh doanh có khả năng vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, người nộp thuế phải thực hiện điều chỉnh doanh thu theo định kỳ theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Người cho thuê nhà không bắt buộc thành lập hộ kinh doanh

Cơ quan thuế cho biết, quyền thành lập hộ kinh doanh được quy định tại Điều 82 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP.

Theo nghị định này, hộ kinh doanh do cá nhân hoặc hộ gia đình đăng ký thành lập. Tuy nhiên, đối với một số hoạt động có quy mô nhỏ, mang tính thời vụ, thu nhập thấp, cá nhân không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề có điều kiện. Trong trường hợp có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.

Như vậy, đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, người dân không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh nếu không có nhu cầu. Việc đăng ký hộ kinh doanh là quyền lựa chọn của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc.

Từ các quy định trên, cơ quan thuế cho biết người cho thuê nhà có thể lựa chọn một trong hai cách để thực hiện nghĩa vụ thuế:

Nếu thành lập hộ kinh doanh, hộ thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh, theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.

Nếu không đăng ký hộ kinh doanh, cá nhân đăng ký thuế với cơ quan thuế, theo Thông tư 86/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Doanh nghiệp thuê tài sản phải lưu ý hồ sơ và thanh toán

Đối với doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, cơ quan thuế lưu ý các yêu cầu chặt chẽ về hồ sơ và phương thức thanh toán để khoản chi được chấp nhận là chi phí hợp lệ khi quyết toán thuế.

Hồ sơ thuê tài sản cần đầy đủ hợp đồng thuê, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của cá nhân cho thuê và căn cước công dân của cá nhân. Các khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên bắt buộc phải thực hiện không dùng tiền mặt, nhằm đáp ứng điều kiện về chứng từ theo quy định thuế.

Về nghĩa vụ nộp thuế, có hai trường hợp:

Trường hợp cá nhân trực tiếp nộp thuế, doanh nghiệp thuê có trách nhiệm lưu giữ chứng từ và lập Bảng kê 01/TNDN theo quy định.

Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê tài sản và doanh nghiệp không phải lập Bảng kê 01/TNDN.

Các sai sót trong hợp đồng thuê hoặc việc xác định không đúng nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến rủi ro khi quyết toán, bao gồm bị loại chi phí, truy thu thuế và xử phạt. Vì vậy, cả cá nhân cho thuê và doanh nghiệp đi thuê cần rà soát kỹ điều khoản hợp đồng, phương thức thanh toán và trách nhiệm thuế ngay từ đầu để tránh phát sinh vướng mắc về sau.

Hạnh Nguyên

Nguồn VietnamNet : https://vietnamnet.vn/cho-thue-nha-cach-tinh-thue-moi-tu-nam-2026-co-phai-mo-ho-kinh-doanh-2481818.html