Chứng khoán KBSV: Bộ đôi cổ phiếu bất động sản NLG và KDH nổi bật trong chu kỳ sàng lọc bất động sản

4 giờ trướcBài gốc

Từ đầu tháng 3/2026 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản biến động mạnh và có xu hướng điều chỉnh dưới áp lực từ mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều tổ chức tài chính vẫn đánh giá triển vọng trung hạn của ngành theo hướng “phục hồi có chọn lọc”, trong đó dòng tiền sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án rõ ràng.

Các chuyên gia cho rằng năm 2026 là giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ điều chỉnh 2022–2024. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, song lực cầu sẽ thận trọng hơn khi lãi suất không còn duy trì ở mức hỗ trợ mạnh. Vì vậy, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, có dự án sẵn sàng mở bán và nền tảng tài chính an toàn được xem là nhóm hưởng lợi trong giai đoạn tới.

Theo đó, Chứng khoán KBSV lựa chọn NLG và KDH là hai đại diện tiêu biểu trong nhóm này.

NLG - Nền tảng vững, chủ động giảm đòn bẩy

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) tiếp tục duy trì vị thế trong phân khúc nhà ở trung cấp và vừa túi tiền với các dòng sản phẩm chủ lực như Ehome, Flora và Valora. Doanh nghiệp hiện sở hữu quỹ đất hơn 600 ha – nền tảng quan trọng cho tăng trưởng dài hạn.

Năm 2025, NLG ghi nhận doanh thu 5.645 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 946 tỷ đồng. Doanh số bán hàng đạt 11.855 tỷ đồng, tăng mạnh 128% so với cùng kỳ, trong đó riêng quý 4/2025 đạt 6.851 tỷ đồng, tăng 294% so với quý trước và tăng 308% so với cùng kỳ năm 2024. Kết quả này chủ yếu đến từ các dự án như Cần Thơ, Southgate, Akari City, Mizuki Park, Izumi City và việc mở bán mới Elyse Island.

Tính đến cuối Quý 4/2025, nợ vay của NLG là 5,522 tỷ đồng, giảm 21% so với thời cuối năm 2024. Theo đó, NLG chủ động giảm đòn bẩy nhờ dòng tiền từ hoạt động bán hàng tích cực, thoái vốn 15% tại dự án Izumi và 2,500 tỷ đồng phát hành cho cổ đông hiện hữu trước đó. Tỷ lệ Nợ vay là 0.21x, ở mức trung bình của các doanh nghiệp BĐS.

Đáng chú ý, NLG đang tích cực hoàn tất thủ tục mua thêm các quỹ đất quy mô vừa và nhỏ tại Quảng Ninh và Hải Phòng nhằm phát triển dòng sản phẩm Ehome. Dù các dự án mới chưa được đưa vào mô hình định giá do hạn chế về thông tin, đây vẫn là tín hiệu tích cực khi thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Biểu đồ P/B của NLG giai đoạn 2021-2026

Theo dự phóng của Chứng khoán KBSV, doanh số bán hàng năm 2026 của NLG ước đạt khoảng 9.375 tỷ đồng, giảm 21% so với mức nền cao năm 2025, chủ yếu đến từ các dự án South Gate, Mizuki Park, Cần Thơ, Elyse Island và Izumi City.

Dù vậy, về dài hạn, NLG vẫn được đánh giá tích cực nhờ lợi thế quỹ đất lớn, cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực và chiến lược tài chính thận trọng. Việc chủ động giảm đòn bẩy tài chính, cùng lượng doanh thu chưa ghi nhận dự kiến tăng mạnh trong năm 2025, được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp duy trì ổn định lợi nhuận và giảm thiểu tác động từ chu kỳ khó khăn.

Trên thị trường, cổ phiếu NLG hiện giao dịch ở mức giá 27.700 đồng/cp với P/B forward 2025 khoảng 1.x lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm là 1,6 lần. KBSV đưa ra giá mục tiêu 36.300 đồng/cp, tương ứng tiềm năng tăng giá khoảng 31% so với mức đóng cửa ngày 17/03/2026, kèm khuyến nghị MUA.

KDH bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ loạt dự án gối đầu

Đối với Khang Điền, KVBS đánh giá giai đoạn 2026–2027 được xem là thời điểm bản lề khi doanh nghiệp đồng loạt triển khai các dự án quy mô lớn như The Solina – 11A, Bình Trưng mở rộng và KCN Lê Minh Xuân giai đoạn 1. Nếu tiến độ thuận lợi, các dự án này sẽ tạo động lực tăng trưởng rõ rệt, với doanh số bán hàng dự kiến khởi sắc từ cuối năm 2026 và tăng tốc trong năm 2027.

Đáng chú ý, các chính sách tháo gỡ pháp lý gần đây như Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tiến độ triển khai dự án, đặc biệt là khu dân cư Tân Tạo quy mô 330 ha – quỹ đất lớn nhất của KDH.

Hiện nay, Khang Điền hiện sở hữu hơn 600 ha quỹ đất tập trung tại TP.HCM, cùng hơn 20 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản, tạo lợi thế lớn trong việc đón đầu chu kỳ phục hồi của thị trường.

Trong quý 4/2025, KDH ghi nhận doanh thu đạt 1.817 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 496 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ ghi nhận từ dự án The Gladia. Lũy kế cả năm 2025, doanh nghiệp hoàn thành vượt kế hoạch với 123% chỉ tiêu doanh thu và 163% chỉ tiêu lợi nhuận.

Tại thời điểm cuối quý 4/2025, tổng nợ vay của KDH tăng 42% so với cuối năm 2024, lên mức 10.149 tỷ đồng, nhằm phục vụ đầu tư các dự án. Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản đạt 0,24 lần – thuộc nhóm tương đối cao trong ngành bất động sản.

Bên cạnh đó, giá trị hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại thời điểm cuối năm đạt 24.993 tỷ đồng, tăng 8% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, tồn kho tại dự án The Privia giảm do doanh nghiệp đã ghi nhận phần lớn doanh thu còn lại, trong khi tồn kho tại dự án Khu dân cư Tân Tạo gia tăng, phản ánh sự dịch chuyển trọng tâm phát triển dự án của KDH trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn đối mặt với các rủi ro ngắn hạn như lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát, cạnh tranh gia tăng và áp lực chi phí phát triển dự án. Do đó, các giả định về tiến độ mở bán đã được điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn.

Về định giá, cổ phiếu KDH hiện giao dịch tại mức P/B forward 2026 khoảng 1,5 lần, thấp hơn trung bình 5 năm. KBSV xác định giá mục tiêu ở mức 36.200 đồng/cp, tương ứng tiềm năng tăng giá khoảng 39% so với thị giá hiện tại, và đưa ra khuyến nghị MUA cho mục tiêu đầu tư trung – dài hạn.

Thơ Hoàng

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/chung-khoan-kbsv-bo-doi-co-phieu-bat-dong-san-nlg-va-kdh-noi-bat-trong-chu-ky-sang-loc-bat-dong-san.html