Chuyển đổi công năng nhà chung cư cũ: Tăng nguồn cung, giảm giá nhà

2 giờ trướcBài gốc

Chuyển đổi công năng nhà chung cư, tập thể cũ sang nhà ở xã hội góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng quỹ nhà. Trong ảnh: Khu chung cư tại Khu đô thị Việt Hưng, phường Việt Hưng, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Nhu cầu cấp thiết từ thực tiễn

Thời gian gần đây, giá nhà tại Hà Nội liên tục neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội gặp vướng mắc về quy trình thủ tục, nguồn vốn. Vì vậy, việc thành phố nghiên cứu chuyển đổi công năng một số khu chung cư cũ, nhà tập thể cũ sang nhà ở xã hội, nhà tái định cư đang được xem là giải pháp đáng chú ý nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện hữu trong đô thị.

Hiện ở địa bàn thành phố có hàng nghìn nhà chung cư, khu tập thể cũ được xây dựng từ giai đoạn 1960-1990, nhiều công trình đã xuống cấp, sử dụng không hiệu quả hoặc còn quỹ nhà bỏ trống chờ kiểm định chất lượng để phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại. “Đáng chú ý, trong số này có hàng trăm công trình xuống cấp mức độ C và D, cần sớm được cải tạo hoặc thay thế nhằm bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, quá trình cải tạo nhiều năm qua vẫn diễn ra chậm chạp do vướng mắc về cơ chế, bồi thường, tái định cư và lợi ích giữa các bên. Việc chuyển đổi công năng quỹ nhà cũ sang nhà ở xã hội vì thế được đánh giá là giải pháp linh hoạt, giúp tận dụng hạ tầng sẵn có”, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Theo đánh giá của các chuyên gia, khi quỹ nhà chung cư cũ được chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nguồn cung sẽ được bổ sung đáng kể. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp hạ nhiệt mặt bằng giá nhà trong trung và dài hạn. Không chỉ tăng số lượng căn hộ, mô hình này còn giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm, nơi đã có đầy đủ hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng.

Gần đây nhất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 51/2026/QĐ-UBND (ngày 23-4-2026) quy định về trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó, người đã có nhà ở hợp pháp nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội. Với quy định này, việc nghiên cứu chuyển đổi công năng chung cư, tập thể cũ được xem là giải pháp nhằm tiếp tục mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân đô thị tại khu vực trung tâm.

“Việc cải tạo, nâng cấp và chuyển đổi công năng sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư xã hội, đồng thời tránh lãng phí tài nguyên đất đai. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, việc khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện hữu sẽ giúp Hà Nội hạn chế tình trạng mở rộng đô thị quá mức, giảm áp lực dân số và giao thông lên khu vực trung tâm. Đây là hướng đi phù hợp với xu hướng phát triển đô thị nén mà nhiều quốc gia trên thế giới đang áp dụng”, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Cần lộ trình phù hợp, cơ chế đột phá

Chuyển đổi công năng nhà chung cư, tập thể cũ sang nhà ở xã hội là giải pháp phù hợp. Trong ảnh: Chung cư cũ Giảng Võ, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Dù được đánh giá là giải pháp khả thi, song việc chuyển đổi công năng chung cư cũ sang nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Kiến trúc sư Trần Tuấn Anh (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, vấn đề lớn nhất là chất lượng công trình, vì không phải khu chung cư cũ nào cũng đủ điều kiện để cải tạo, nâng cấp thành nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc cải tạo, chuyển đổi công năng cũng cần bảo đảm đồng bộ về phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, diện tích căn hộ và tiêu chuẩn nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Bởi theo quy định hiện hành, việc chuyển đổi công năng từ nhà ở cũ, đặc biệt là những khu nhà ở thuộc tài sản công sang nhà ở xã hội chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn diện tích và điều kiện quản lý, vận hành theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

“Một khó khăn khác là bài toán vốn đầu tư. Việc cải tạo chung cư cũ thường cần nguồn kinh phí rất lớn, trong khi khả năng thu hồi vốn đối với nhà ở xã hội lại thấp hơn nhiều so với dự án thương mại. Do đó, để thúc đẩy mô hình này, cần có cơ chế hỗ trợ mạnh hơn về tín dụng, ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất cũng như các chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia”, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh phân tích.

Theo các chuyên gia, để chủ trương chuyển đổi công năng nhà chung cư cũ sang nhà ở xã hội đạt hiệu quả, phải xây dựng cơ chế riêng mang tính đột phá. Trong đó, cần đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc phê duyệt dự án cải tạo; rút ngắn thủ tục đầu tư; đồng thời xây dựng cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, cần ưu tiên lựa chọn những khu nhà có vị trí thuận lợi, hạ tầng phù hợp để triển khai thí điểm trước, tạo hiệu ứng lan tỏa và niềm tin cho thị trường. Một yếu tố quan trọng khác là phải kiểm soát chặt đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội nhằm bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, tránh đầu cơ hoặc trục lợi chính sách.

Việc chuyển đổi công năng chung cư cũ sang nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn, giúp giảm tình trạng lệch pha cung - cầu, hạn chế đầu cơ và góp phần ổn định mặt bằng giá nhà. Tuy việc tận dụng hiệu quả quỹ nhà cũ để phát triển nhà ở xã hội được xem là hướng đi hợp lý nhưng cần sớm được cụ thể hóa bằng những chính sách mạnh mẽ và đồng bộ hơn trong thời gian tới.

Doãn Thành

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/chuyen-doi-cong-nang-nha-chung-cu-cu-tang-nguon-cung-giam-gia-nha-748215.html