Chuyên gia: Nhiều nơi hợp thức hóa 'giá ảo' vào bảng giá đất

4 giờ trướcBài gốc

Tại Hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Tạp chí điện tử VietTimes (Hội Truyền thông số Việt Nam -VDCA) phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức sáng 20/8, các chuyên gia đã đưa ra những đóng góp vào việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18 và hoàn thiện Luật Đất đai.

Liên quan tới bảng giá đất và phương pháp định giá vừa sát với giá thị trường, tránh gây xáo trộn hoặc “sốc giá” cho doanh nghiệp và người dân, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất là vấn đề giá đất. “Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa luật này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp”, ông Đính phát biểu tại hội thảo.

Theo ông Đính, khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hóa "giá ảo".

Theo ông, tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

Cũng theo ông Đính, một vướng mắc khác là việc định giá đất, trong đó xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ, cơ quan quản lý địa phương cũng sợ, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy cho người dân: giá bất động sản không thể giảm được.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phát biểu tại hội thảo. Ảnh Viettime.vn.

Thống kê cho thấy giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh, ông Đính nêu vấn đề.

Ông Đính đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản, để đặt hàng tư vấn định giá đất. Theo ông, những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó.

Luật lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất, theo ông Đính đây là điều hợp lý. Nhưng ông cho rằng cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt, chứ không phải cứ e sợ rồi phê duyệt giá cao, gây tác động xấu tới thị trường bất động sản, và rất khó để thực hiện đúng tinh thần của Trung ương là điều tiết giá bất động sản về giá trị thật.

Đại diện VNREA bày tỏ mong muốn lần sửa luật này thực sự tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đúng, tạo ra mặt bằng giá trị đúng để người dân có thể tiếp cận được.

Liên quan đến bảng giá đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng quy định bảng giá đất 5 năm/lần là gần như quay trở lại cách làm theo Luật Đất đai năm 2003. “Nếu giá đất đầu vào bị neo cao thì doanh nghiệp chắc chắn phải gánh chi phí, và cuối cùng sẽ đẩy giá bán lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá”, ông phân tích. Theo ông Tuyến, cái gốc của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất khoa học.

Ông Tuyến cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K: “Trong khi ở các nước, nguyên tắc cơ bản là phải khai giá thật. Người dân, doanh nghiệp khai đúng thì mới có giá thị trường thật. Chúng ta cũng quy định như vậy, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế buộc thực hiện”.

Trao đổi tại Hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), đã có những chia sẻ thẳng thắn về những điểm nghẽn trong thực thi Luật Đất đai năm 2024. Theo ông Toản, dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất, ông Toản cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Ông cũng chia sẻ câu chuyện doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

“Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?”, ông Toản đặt vấn đề.

Nêu vấn đề vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau, ông Toản kiến nghị các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT) cũng đưa ra ý kiến về việc áp dụng bảng giá đất. Theo ông, hiện nay có ý kiến cho rằng bảng giá đất của Nhà nước chỉ nên áp dụng cho mục đích thu thuế, cho thuê đất. Tuy vậy, khi bồi thường cho người dân, nếu chỉ căn cứ vào bảng giá đất này thì khó có được sự đồng thuận, vì người dân luôn cảm thấy thiệt thòi. Ngược lại, nếu áp dụng giá thị trường thì sẽ phát sinh nhiều vướng mắc khác.

Ông Tuấn cho biết, có nhiều nội dung đã được tiếp thu qua các vòng lấy ý kiến và thẩm định, song một số vấn đề vẫn vượt ra ngoài phạm vi điều chỉnh của dự thảo nên cần được cụ thể hóa thêm ở cấp nghị định, thông tư. Nhìn chung, phần quy định trong luật còn “mỏng”, đòi hỏi hệ thống văn bản dưới luật phải chi tiết, khả thi hơn để bảo đảm tính thống nhất khi triển khai.

Nhắc tới một điểm gây tranh luận lớn là việc có nên áp dụng bảng giá đất của Nhà nước để tính bồi thường khi thu hồi hay không, ông Tuấn cho rằng cần một cơ chế bồi thường thống nhất, minh bạch, tránh “xin - cho”, đồng thời bảo đảm về tài khóa. Thực tế cho thấy, nếu áp dụng một cách máy móc bảng giá vào bồi thường dễ phát sinh khiếu nại. Ngược lại, nếu chạy theo “giá thị trường” mà thiếu chuẩn mực và phương pháp định giá rõ ràng thì sẽ nảy sinh vướng mắc khác.

Do đó, ông Tuấn cho rằng cần cơ chế định giá bồi thường độc lập, cập nhật, có phương pháp và dựa trên dữ liệu tin cậy.

Trong khi đó, TS Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Ông kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Nhiều nơi xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá đất khiến cho giá đất neo cao. Ảnh Đông Bắc.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai gặp khó trong khâu cập nhật thông tin giá đất

Tại Hội thảo, ông Nguyễn Bảo Trung, Phó Cục trưởng Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường (Bộ NN&MT) cho biết, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đang được thực hiện trên cả nước.

Theo quy định hiện nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thuộc thẩm quyền của các địa phương. Theo ông Trung, hiện nay, trên cả nước có khoảng 495/699 huyện (trước khi sáp nhập) đã thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở số liệu thống kê, kiểm kê đã có ở nhiều địa phương, tuy nhiên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất hiện vẫn còn ít, chỉ có khoảng 50 huyện (trước sáp nhập) có nội dung này.

Lý giải về thực trạng xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất còn hạn chế, ông Trung cho biết, nguyên nhân không phải khó khăn về mặt kỹ thuật, công nghệ mà do vấn đề thông tin đầu vào.

“Bây giờ giá đất thị trường đầu vào sẽ lấy mức giá nào? Đây là một câu chuyện còn lúng túng”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo ông Trung, việc lấy giá đất đầu vào chưa có cơ sở để lấy được giá đúng thực tế giao dịch do nhiều lý do khách quan, khi cơ quan Nhà nước chưa thể tiếp cận giao dịch thực tế giá đất từ người dân và các doanh nghiệp bất động sản. Đây là điều gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Ông Trung cũng cho biết việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ được nới rộng thời gian đến năm 2026 để hoàn thành trên phạm vi cả nước. Nguyên nhân là do nguồn lực của các địa phương dành cho nội dung này còn chưa được như kỳ vọng. Cũng theo ông Trung, với những địa phương còn khó khăn, Trung ương sẽ có hỗ trợ.

Về vấn đề cắt giảm thủ tục hành chính giúp người dân và doanh nghiệp, ông Trung cho biết trên cơ sở xây dựng dữ liệu đất đai sẽ xác định các giấy tờ, hồ sơ được cắt giảm. Với những thông tin, dữ liệu mà Nhà nước có, người dân sẽ không phải nộp những giấy tờ này.

“Vấn đề đặt ra là cần đảm bảo tính pháp lý của dữ liệu. Khi đảm bảo được tính pháp lý của dữ liệu thì sẽ cắt giảm được rất nhiều thủ tục hành chính”, ông Trung cho hay.

Ông Trung cũng nhấn mạnh rằng trong giai đoạn tới, Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường sẽ phối hợp với Cục Quản lý đất đai của Bộ NN&MT để cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Những thủ tục không phải xuất phát từ nhu cầu của người dân thì cơ quan Nhà nước sẽ chủ động thực hiện việc cập nhật.

Để thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ngày càng tốt hơn trong thời gian tới, ông Trung cũng mong muốn cơ quan Nhà nước sẽ được tiếp cận những cơ sở dữ liệu về giá bất động sản của các hiệp hội bất động sản đang được giao dịch để làm cơ sở cho xây dựng dữ liệu cho đất đai.

Trước những băn khoăn về việc số hóa dữ liệu đất đai khi vẫn còn nhiều thửa đất chưa có sổ đỏ, ông Nguyễn Bảo Trung khẳng định sổ đỏ không phải là trở ngại.

Ông Trung cho biết sổ đỏ chỉ là một loại giấy tờ pháp lý. Thay vì chờ đợi có đủ sổ đỏ để số hóa, Bộ NN&MT đang chủ động xây dựng cơ sở dữ liệu từ nguồn gốc đất đai.

“Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã có sổ đỏ hay chưa. Sổ đỏ là yếu tố pháp lý, còn Nhà nước sẽ chủ động cấp giấy cho người dân”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo ông Trung, hiện nay Bộ NN&MT đang triển khai theo hướng người dân chưa đủ điều kiện cấp giấy vẫn có thể đăng ký thông tin đất đai. Những hồ sơ đã đăng ký sẽ được lưu trữ và xử lý, khi đủ điều kiện pháp lý, Nhà nước sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận. Cách tiếp cận này giúp gỡ bỏ nút thắt, đẩy nhanh quá trình số hóa và quản lý đất đai một cách hiệu quả hơn, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân.

Đông Bắc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/chuyen-gia-nhieu-noi-hop-thuc-hoa-gia-ao-vao-bang-gia-dat.html