'Cổ đất' có cơ hội tăng trưởng trở lại?

3 giờ trướcBài gốc

Báo cáo tài chính năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, mặc dù lợi nhuận phục hồi mạnh mẽ nhưng hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng tài sản của hầu hết các doanh nghiệp quy mô lớn.

Tồn kho bất động sản phình to kỷ lục

Tại CTCP Vinhomes (VHM), tổng tài sản đạt 786.375 tỷ đồng, tăng 39,4% so với đầu năm. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng gấp 2,5 lần lên mức 134.898 tỷ đồng, phản ánh trực tiếp chi phí tại các dự án trọng điểm đang triển khai.

Lợi nhuận phục hồi mạnh mẽ nhưng hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng tài sản của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn.

Tương tự, Tập đoàn Novaland (NVL) ghi nhận tổng tài sản 249.792 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 153.392 tỷ đồng. Đáng chú ý, 94,2% giá trị tồn kho của Novaland nằm ở quỹ đất và các dự án đang xây dựng, phần còn lại mới là bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao.

Đà tăng hàng tồn kho cũng diễn ra mạnh mẽ tại nhóm các doanh nghiệp vốn hóa vừa và lớn. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận tồn kho tăng gần gấp đôi, lên 26.955 tỷ đồng, chủ yếu do dự án Khu đô thị Tràng Cát dở dang - xấp xỉ 17.000 tỷ đồng. Cùng với sự gia tăng của tồn kho, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của Kinh Bắc cũng tăng vọt từ 731 tỷ đồng lên 4.224 tỷ đồng.

Tại CTCP Tập đoàn Sunshine (KSF), tồn kho tăng đột biến từ 868,2 tỷ đồng lên 14.688 tỷ đồng do nhận bàn giao loạt dự án mang thương hiệu Noble. Chi phí xây dựng dở dang của Sunshine cũng phình to lên 20.022 tỷ đồng.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), hàng tồn kho chiếm 23.264,4 tỷ đồng, tương đương 68,3% tổng tài sản. Nếu tính thêm 1.730,6 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản, gần 73% tài sản của Khang Điền đang nằm ở các dự án dở dang.

Tình trạng chung này cũng được ghi nhận tại Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với tồn kho hơn 15.600 tỷ đồng, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) với hơn 16.700 tỷ đồng, Tập đoàn Becamex (BCM) đạt 22.193 tỷ đồng và DIC Corp (DIG) với hơn 6.600 tỷ đồng. Điểm chung của các doanh nghiệp này là tỷ trọng vốn rất lớn đang bị giữ lại ở khâu sản xuất kinh doanh dở dang.

Theo thống kê, giá trị hàng tồn kho của nhóm bất động sản dân cư với hơn 70 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán đã tiệm cận gần 430.000 tỷ đồng — mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này phản ánh một thực tế là doanh nghiệp đã đưa ra thị trường lượng lớn sản phẩm nhưng không thể tiêu thụ nhanh chóng do nhu cầu mua bị kìm hãm bởi nhiều yếu tố vĩ mô.

Việc hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị chôn chân tại các dự án xây dựng dở dang đặt ra bài toán lớn về dòng tiền và áp lực tài chính cho hàng loạt doanh nghiệp trong ngành.

Giá cổ phiếu có cơ hội tăng trở lại, nhưng phân hóa mạnh

Tồn kho cao tạo áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp. Khi các dự án chậm tiêu thụ, nguồn thu bị dồn vào khối tài sản chưa thanh khoản, trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ thanh toán với nhà thầu, tăng vay nợ ngắn hạn hoặc huy động vốn mới, làm chi phí tài chính tăng cao. Hệ quả là lợi nhuận bị “ăn mòn”, kéo theo rủi ro giảm lợi nhuận kỳ vọng và giảm triển vọng cổ tức, hai yếu tố quan trọng tác động trực tiếp lên giá cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán.

Ở một số thị trường khác như Mỹ, nhóm cổ phiếu liên quan đến thị trường nhà ở (homebuilding & housing stocks) cũng phản ứng tiêu cực khi dữ liệu kinh tế cho thấy tình hình vẫn chưa phục hồi mạnh, với nhiều cổ phiếu giảm giá trong các phiên gần đây do triển vọng thị trường chưa rõ ràng.

Dù rủi ro tồn kho đang tạo áp lực lên doanh nghiệp và giá cổ phiếu, bức tranh năm 2026 không hoàn toàn tiêu cực. Nhiều phân tích thị trường cho thấy có cơ hội phục hồi và thậm chí tăng trưởng đối với các cổ phiếu bất động sản, nhất là nếu các yếu tố nền vĩ mô thay đổi theo hướng tích cực.

Một số tổ chức lạc quan về xu hướng tăng trưởng ổn định trong thị trường bất động sản từ năm 2026, với nguồn cung mới được dự báo tăng mạnh và cầu được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu ở thực vẫn cao ở các đô thị lớn.

Theo JLL Vietnam và nhiều đơn vị nghiên cứu, nguồn cung sản phẩm mới có thể tăng hơn 40% so với năm trước, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chủ động hơn trong việc kết nối cung – cầu.

Thị trường cũng có dấu hiệu dịch chuyển trọng tâm từ “đẩy giá” sang “ra hàng”. Đây là một bước chuyển rất quan trọng để cân bằng cung – cầu và giảm tồn kho.

Điều này có thể giúp giảm áp lực tồn kho trong trung hạn, tạo điều kiện củng cố lại hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản lớn.

Trong bối cảnh thị trường dần phục hồi, nhóm cổ phiếu bất động sản có thể chia thành hai nhóm chính.

Nhóm 1 là cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh. Đây là những công ty có cấu trúc vốn lành mạnh, tỷ lệ vay nợ thấp hơn và danh mục dự án đa dạng sẽ có lợi thế vượt trội trong việc xử lý tồn kho. Dòng tiền của họ không bị “níu” quá mức bởi các tài sản kém thanh khoản, giúp duy trì cổ tức đều hơn; giữ được niềm tin từ nhà đầu tư; và tận dụng cơ hội phục hồi khi thị trường ấm trở lại. Đây thường là nhóm cổ phiếu được nhà đầu tư dài hạn quan tâm hơn, đặc biệt trong giai đoạn thị trường biến động.

Nhóm 2 là cổ phiếu nhỏ, đầu cơ theo kỳ vọng thị trường phục hồi. Nhóm này thường có biến động cao hơn cả chiều lên và xuống, thích hợp với nhà đầu tư chấp nhận rủi ro. Nếu thị trường bắt đầu thu hẹp tồn kho và thanh khoản bất động sản cải thiện, nhóm này có thể phản ánh nhanh lợi nhuận và tăng giá mạnh hơn. Tuy nhiên, rủi ro cũng lớn hơn khi tồn kho kéo dài hoặc chi phí vay vốn tiếp tục cao.

Theo quan sát thực tế ở nhóm cổ phiếu bất động sản, dòng tiền cho thấy sự phân hóa rõ nét khi sắc xanh và đỏ đan xen. Các cổ phiếu vốn hóa lớn tiếp tục đóng vai trò nâng đỡ chỉ số, trong khi nhiều mã tầm trung và đầu cơ điều chỉnh sâu, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn bao trùm toàn ngành.

Trong nhóm Vingroup, chỉ riêng VIC giao dịch tích cực. Ở nhóm vốn hóa lớn khác, DXG, KDH… lại kém “sáng”.

Trên sàn giao dịch HoSE, dòng tiền khối ngoại tập trung mạnh vào nhóm bất động sản như KDH, VIC, PDR và DXG.

Diễn biến hiện tại cho thấy khẩu vị nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm nhất định cho ngành bất động sản, đặc biệt từ khối ngoại. Tuy nhiên, dòng tiền có xu hướng chọn lọc, ưu tiên các doanh nghiệp vốn hóa lớn, nền tảng tài chính vững và có sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư cần cân nhắc chiến lược: Đầu tư dài hạn vào cổ phiếu blue-chip bất động sản, có nền tảng tài chính vững chắc; theo dõi sát dòng tiền và thông tin tồn kho của từng doanh nghiệp, vì đây là chỉ báo quan trọng cho sức khỏe doanh nghiệp trong ngắn hạn; và đa dạng hóa danh mục để giảm rủi ro, chẳng hạn đầu tư một phần vào nhóm vật liệu xây dựng, ngân hàng hỗ trợ cho bất động sản để tận dụng chu kỳ phục hồi.

Hải Giang

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/co-dat-co-co-hoi-tang-truong-tro-lai.html