Xu hướng lãi suất tăng và tác động đến doanh nghiệp bất động sản

một giờ trướcBài gốc

Ông Phan Duy Hưng chia sẻ tại tọa đàm. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Chia sẻ tại tọa đàm báo chí do Moody’s Ratings và VIS Rating phối hợp tổ chức ngày 26/2, ông Phan Duy Hưng, CFA, MBA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating đánh giá, môi trường tín nhiệm của Việt Nam năm 2026 - khả năng trả nợ của các doanh nghiệp, ở mức ổn định so với năm 2025. Trong đó, động lực lớn đến từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Theo ông Hưng, nhiều chính sách đã thay đổi trong thời gian qua nhằm đầu tư hạ tầng, sân bay, đường sắt... cùng với đó là sửa đổi hành lang pháp lý liên quan đến các ngành năng lượng, bất động sản... Qua đó, hoạt động kinh doanh, dòng tiền của các doanh nghiệp như xây dựng hạ tầng, nguyên vật liệu, logistics sẽ cải thiện, đồng thời dần tác động tốt lên lĩnh vực bất động sản.

Vấn đề VIS Rating nhận định sẽ bớt tích cực hơn trong năm nay là khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khi chi phí huy động lãi suất đang có xu hướng tăng, dẫn tới lãi suất cho vay các doanh nghiệp cũng bắt đầu tăng. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng đặt mục tiêu ở mức 15%, thấp hơn mức 19% của năm 2025, dẫn đến cạnh tranh về cho vay giữa các doanh nghiệp.

“Từ tháng 10/2025 trở lại đây, tốc độ tăng trưởng tín dụng đã vượt xa tốc độ huy động, tỷ lệ tín dụng/huy động toàn ngành ở mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây (khoảng gần 110%). Để tiếp tục đẩy mạnh cho vay, các ngân hàng phải tăng mặt bằng lãi suất huy động để thu hút tiền gửi, dẫn tới lãi suất cho vay cũng bắt đầu tăng. Lãi suất cho vay bất động sản của một số ngân hàng quốc doanh gần đây đã lên tới 14%,” ông Hưng phân tích.

Vị trí đắc địa giúp bù đắp thách thức về lãi suất

Ông Dương Đức Hiếu chia sẻ về triển vọng thị trường trái phiếu. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Tác động của xu hướng lãi suất tăng đối với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng là thấy rõ. Song theo ông Dương Đức Hiếu, CFA – Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating, khi kênh tín dụng bị hạn chế, các doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh các kênh huy động vốn khác và là cơ hội để các kênh này phát triển. Điển hình là kênh trái phiếu.

Ông Hiếu cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) năm 2025 phục hồi ổn định. Phát hành mới đạt khoảng hơn 600.000 tỷ đồng, tăng 33% so với năm 2024. Trong đó, ngân hàng và bất động sản vẫn là hai nhóm phát hành chính.

Mặc dù phát hành mới tăng trưởng cao nhưng theo chuyên gia VIS Rating, quy mô thị trường trái phiếu mới đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng, 3-4 năm gần đây chỉ tăng khoảng 7-8% và loanh quanh 11% GDP. Nguyên nhân do tỷ lệ đáo hạn cao và nhóm ngân hàng thường xuyên mua lại trước hạn.

“So với tín dụng ngân hàng cuối 2025 là 8,4 triệu tỷ đồng thì quy mô thị trường trái phiếu còn rất khiêm tốn. Đó là chưa kể tới một nửa trái phiếu do ngân hàng phát hành. Thực tế trái phiếu đi vào sản xuất kinh doanh chỉ khoảng 3-4% so với tín dụng ngân hàng, cho thấy thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn ở mức rất nhỏ,” ông Hiếu nói.

Với mục tiêu đến năm 2030 đưa quy mô thị trường trái phiếu lên mức 25% GDP, ông Dương Đức Hiếu cho rằng sắp tới cần có những bước đột phá hơn. Ngoài ra, kỳ hạn trái phiếu thường chỉ 1-3 năm, chưa thể hiện đúng vai trò kênh cấp vốn dài hạn cho doanh nghiệp. Vì vậy, đây cũng là bài toán đặt ra với cơ quan quản lý.

Với xu hướng lãi suất tăng và ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản, chuyên gia VIS Rating kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ được các chủ đầu tư tận dụng nhiều hơn trong năm 2026 để phát triển dự án. “Chúng tôi đã gặp gỡ một số chủ đầu tư và họ chia sẻ về kế hoạch thay đổi từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phục vụ phát triển dự án mới,” ông Hiếu thông tin.

Chia sẻ thêm góc nhìn tín nhiệm về nhóm doanh nghiệp bất động sản, ông Dương Đức Hiếu đánh giá rủi ro cho các chủ đầu tư đã giảm nhiều so với trước đây. Giai đoạn trước, nguồn cung dự án chủ yếu từ thành phố cấp 2, cấp 3 và phân khúc đầu cơ cao như nghỉ dưỡng, do các chủ đầu tư gặp ách tắc pháp lý tại các thành phố lớn. Sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thực cũng không tạo ra dòng tiền cho thuê và đây cũng là lý do đưa thị trường lâm vào khủng hoảng.

“Hai năm gần đây, khi các ách tắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn thu của chủ đầu tư bất động sản chủ yếu ở khu vực thành phố lớn hoặc ngoại ô Hà Nội, TP HCM. Kết quả bán hàng của các chủ đầu tư trong 2 năm vừa qua cũng tốt, cho thấy nguồn cung phù hợp với thị trường sẽ hấp thụ tốt và giảm rủi ro,” ông Hiếu thông tin.

Năm 2026, chuyên gia VIS Rating nhận định có rủi ro với nhóm doanh nghiệp bất động sản liên qua đến lãi suất và giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua. Tuy nhiên, xu hướng mới liên quan đến nguồn cung kỳ vọng sẽ bù đắp được các thách thức. Đó là vị trí của các dự án sắp tung ra thị trường gần trung tâm hơn, gồm các quỹ đất trước đây bị “đóng băng” ở nội đô do vấn đề pháp lý.

“Năm 2026 rất nhiều chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường các sản phẩm ở vị trí đắc địa. Yếu tố này có thể bù đắp cho các thách thức về lãi suất. Chúng tôi cũng nhận thấy các chủ đầu tư lớn đang có sự thích ứng cao với biến động thị trường,” ông Dương Đức Hiếu chia sẻ.

Đinh Nhung

Nguồn Mekong Asean : https://mekongasean.vn/xu-huong-lai-suat-tang-va-tac-dong-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-52170.html