Cuộc chơi mới cho kênh đầu tư bất động sản cho thuê

một giờ trướcBài gốc

Chủ cho thuê chuyển động cùng thị trường

Sở hữu căn hộ cho thuê đầu tiên ở địa phận Bình Dương (cũ), anh Nguyễn Đặng Phú An cho biết sau khi theo dõi loạt thông tin từ báo đài, anh chủ động đăng ký hộ kinh doanh với mã số thuế riêng để cho thuê chung cư với giá 7 triệu đồng/tháng.

Tuy vậy, với tổng doanh thu cho thuê căn hộ dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân chưa phải đóng thuế, song đây sẽ là cơ sở để cơ quan thuế theo dõi hoạt động cho thuê bất động sản ở các loại hình, phân khúc hiện nay.

Một loạt quy định mới về nghĩa vụ thuế bất động sản năm 2025 đã tác động đến nhà đầu tư, chủ căn hộ cho thuê. Ảnh: LÊ VŨ

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, đánh giá việc tăng cường kiểm soát hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản thời gian qua đã tạo ra những tác động rõ nét lên thị trường. Với giao dịch mua bán, việc giữ thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% giá trị chuyển nhượng giúp cách tính thuế đơn giản, minh bạch hơn so với phương án 20% trên phần chênh lệch giá từng được đề xuất.

Cùng với đó, các quy định từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 357/NĐ-CP về gắn mã định danh bất động sản đang góp phần tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ. Ở mảng cho thuê, việc yêu cầu kê khai và áp dụng đồng thời thuế GTGT và thuế TNCN đã gây nhiều tranh luận, tác động đến tâm lý thị trường và buộc người cho thuê phải sớm điều chỉnh mô hình để thích ứng với khung pháp lý mới.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nói trong ngắn hạn, mô hình đầu tư dãy trọ, căn hộ cho thuê có thể kém hấp dẫn hơn so với giai đoạn trước.

Việc nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định theo doanh thu, với ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cùng với các yêu cầu ngày càng chặt chẽ về phòng cháy chữa cháy từ ngày 30-3-2025, đăng ký tạm trú tạm vắng… khiến chi phí đầu tư gia tăng đáng kể. Trong khi đó, giá vốn đầu tư nhà đất tăng cao, tăng nhanh hơn lợi suất cho thuê thực tế tại nhiều khu vực.

Yếu tố “neo giá” từ kênh cho thuê bất động sản

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, trước hết, cần làm rõ rằng việc tỷ suất sinh lời từ cho thuê bị thu hẹp chủ yếu không xuất phát từ các chính sách thuế, mà đến từ việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá thuê trong nhiều năm qua.

Trong bối cảnh đó, sức hấp dẫn của đầu tư căn hộ cho thuê không nhất thiết suy giảm, yếu tố tích sản vẫn đóng vai trò chủ đạo trong quyết định đầu tư. Dòng tiền cho thuê tiếp tục là thước đo quan trọng để phản ánh giá trị thực và tính bền vững của bất động sản. Với những tài sản có dòng tiền ở mức hợp lý, vị trí thuận lợi cho khai thác cho thuê và tiềm năng tăng giá trong dài hạn, kênh đầu tư này vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Khi tỷ suất cho thuê thu hẹp và lãi suất có xu hướng tăng, nhà đầu tư cần thận trọng với đòn bẩy tài chính. Ảnh: LÊ VŨ

Tuy vậy, khi tỷ suất cho thuê thu hẹp và lãi suất có xu hướng tăng, nhà đầu tư cần thận trọng với đòn bẩy tài chính, duy trì tỉ lệ vay hợp lý và lựa chọn chiến lược phù hợp với khẩu vị rủi ro trong từng loại hình bất động sản.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng trong ngắn hạn, mô hình dãy trọ truyền thống hoặc căn hộ cho thuê có biên lợi nhuận thấp sẽ kém hấp dẫn hơn so với giai đoạn trước. Có thể tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê có thể giảm khoảng 10% do tác động của thuế và chi phí tuân thủ mới.

Đặc biệt, ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm sẽ tạo ảnh hưởng đáng kể đối với nhóm bất động sản có giá trị lớn như nhà mặt phố cho thuê và các dãy trọ quy mô trung bình, lớn. Đây là những tài sản dễ vượt ngưỡng doanh thu chịu thuế, trong khi khả năng tăng giá thuê lại bị giới hạn bởi sức chịu đựng của thị trường, khiến lợi nhuận ròng bị co hẹp rõ rệt.

Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần thẩm định giá trị một bất động sản thông qua tỷ suất lợi nhuận cho thuê là chưa đủ, đặc biệt ở những thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM sở hữu mức sinh lời cho thuê vốn phổ biến ở mức dưới 3-4%, trong khi tốc độ tăng giá có thể đạt ngưỡng tăng trưởng 2 chữ số.

Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực, giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng giá thuê, đặc biệt ở nhóm nhà phố khu vực trung tâm và căn hộ cao cấp, khiến tỷ suất cho thuê giảm xuống mức thấp. Trong bối cảnh đó, dòng tiền từ cho thuê không còn là yếu tố tạo lợi nhuận chính, mà đóng vai trò như một yếu tố “neo giá”, giúp nhà đầu tư duy trì dòng tiền tối thiểu và đảm bảo tính an toàn trong quá trình nắm giữ tài sản.

Xét về dài hạn, các quy định này góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo môi trường cạnh tranh công bằng và thúc đẩy quá trình sàng lọc nhà đầu tư trên thị trường cho thuê. Những nhà đầu tư thiếu tính toán, phụ thuộc vào mô hình vận hành thủ công hoặc biên lợi nhuận mỏng sẽ dần rút lui, nhường chỗ cho các mô hình cho thuê được đầu tư bài bản hơn, có quản trị dòng tiền và pháp lý rõ ràng. Thị trường vì vậy có thể ít nhà đầu tư hơn, nhưng chất lượng tài sản, tính ổn định của dòng tiền và khả năng phát triển bền vững sẽ cao hơn so với giai đoạn trước.

Trong diễn biến chính sách thuế và yêu cầu tuân thủ ngày càng chặt chẽ, nhà đầu tư bất động sản cần đánh giá lại bài toán dòng tiền một cách thận trọng, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá. Hiệu quả đầu tư phải được tính toán đầy đủ trên cơ sở dòng tiền sau thuế, bao gồm chi phí vận hành, tài chính và nghĩa vụ pháp lý; những mô hình cho thuê có biên lợi nhuận mỏng sẽ kém phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có mặt bằng giá còn thấp, được hỗ trợ bởi hạ tầng và đô thị hóa, đang được nhiều nhà đầu tư cân nhắc nhằm cải thiện tỷ suất cho thuê và độ an toàn dòng tiền. Việc cơ cấu lại danh mục, kiểm soát đòn bẩy tài chính và ưu tiên các sản phẩm dễ thanh khoản cũng trở thành yêu cầu bắt buộc.

“Với các chủ bất động sản cho thuê, việc chuẩn hóa vận hành, tuân thủ thuế - pháp lý và nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ quyết định khả năng cạnh tranh trong giai đoạn thị trường vận hành theo hướng minh bạch hơn”, bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.

Hoàng An

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/cuoc-choi-moi-cho-kenh-dau-tu-bat-dong-san-cho-thue/