'Cuộc đua tỷ USD' văn phòng cho thuê

43 phút trướcBài gốc

Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, vốn từng chỉ là một giải pháp tình thế, nay đã trở thành một cuộc tái cấu trúc dài hạn, buộc cả giới chủ văn phòng cho thuê lẫn doanh nghiệp đi thuê mặt bằng phải thay đổi tư duy.

Xu hướng dạt vùng ven

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh, nơi cuộc cạnh tranh không còn chỉ là giữa các tòa nhà, các chủ đầu tư hay các phân khúc, mà đang trở thành một trận chiến tái định hình toàn bộ thị trường.

Số liệu từ Savills cho thấy, chỉ trong quý III/2025, Hà Nội đã có khoảng 2,3 triệu m2 sàn văn phòng từ 190 tòa nhà, công suất thuê được cải thiện lên mức 86%, một tín hiệu đáng mừng.

Tuy nhiên, đằng sau con số tích cực là sự phân hóa rất rõ giữa khu vực trung tâm truyền thống và các trung tâm mới. Cụ thể, khu vực lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn giữ mức giá thuê cao ngất ngưởng, nhưng gần như không còn dư địa phát triển do quỹ đất hạn hẹp và tình trạng ùn tắc nghiêm trọng.

Trong khi đó, các khu vực như Tây Hồ Tây, Cầu Giấy… lại đang vươn lên mạnh mẽ, trở thành điểm đến của hàng loạt dự án mới, với chất lượng cao, quy hoạch đồng bộ và giá thuê cạnh tranh.

Thị trường văn phòng cho thuê đang cạnh tranh khốc liệt.

Xu hướng phi tập trung không chỉ thể hiện qua nguồn cung mà còn rất rõ ràng trong chuyển động của khách thuê. Theo ghi nhận của Savills, trong hơn 1 năm qua, khoảng 65% diện tích văn phòng mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng thị phần của khu vực vùng ven cũng tăng lên 51%, lần đầu tiên vượt trung tâm.

Hoạt động di dời “dạt vùng ven” chiếm tới 71% tổng diện tích giao dịch trên thị trường văn phòng, và đáng chú ý là hơn 50% trong số đó chuyển về ngoài trung tâm, đặc biệt khu vực phía Tây. Thực tế cho thấy đây không còn là những bước đi ngắn hạn nhằm giảm chi phí, mà là lựa chọn chiến lược nhằm tìm kiếm môi trường làm việc linh hoạt, tiện ích hơn và phù hợp với mục tiêu mở rộng quy mô.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông William Gramond, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhận định hạ tầng giao thông cải thiện, sự xuất hiện của các tòa nhà hạng A mới, giá thuê cạnh tranh hơn và quỹ đất rộng rãi khiến các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, công nghệ hay sản xuất dễ dàng tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng không gian làm việc.

Cạnh tranh khốc liệt

Xu hướng “dạt vùng ven” cũng phần nào cho thấy sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt trên thị trường văn phòng cho thuê, buộc giới chủ phải tìm kiếm những vùng đất mới. Như tại TP.HCM, cuộc đua giành “miếng bánh” thị phần đang nóng dần khi các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu “đổ quân” vào thị trường.

Thương vụ United Overseas Australia Ltd (UOA Group) chi 70 triệu USD thâu tóm khu đất vàng tại quận 3 để xây dựng tòa nhà văn phòng hạng A trị giá 120 triệu USD được ví như “phát súng mở màn” cho một cuộc cạnh tranh chưa từng có.

Với 20.000 m2 sàn văn phòng dự kiến ra mắt vào năm 2028, UOA được kỳ vọng sẽ chia lại thị phần phân khúc cao cấp trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy hạng A tại TP.HCM luôn duy trì trên 90% và giá thuê lên tới 65–70 USD/m2/tháng.

Sự hiện diện của các nhà đầu tư quốc tế hùng mạnh không chỉ là dấu hiệu của dòng vốn mạnh mẽ hơn vào thị trường bất động sản thương mại Việt Nam, mà còn khẳng định rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “toàn cầu hóa” mạnh mẽ, nơi tiêu chuẩn quốc tế sẽ trở thành chuẩn mực bắt buộc.

Cạnh tranh không chỉ đến từ bên ngoài. Ngay trong nội tại thị trường, sự bùng nổ của mô hình không gian làm việc linh hoạt (co-working) đang tạo ra một thách thức mới cho các tòa nhà truyền thống.

Năm 2025, International Workplace Group (IWG) đã khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam và dự kiến mở rộng thêm 10.000 m2 tại TP.HCM. Mô hình này hấp dẫn nhờ sự linh hoạt về diện tích, thời gian thuê và chi phí, điều mà nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp, công nghệ hay văn phòng đại diện quốc tế đặc biệt ưa chuộng.

Sự phát triển mạnh của co-working đang lấy đi một phần không nhỏ khách hàng tiềm năng của phân khúc văn phòng truyền thống, buộc nhiều tòa nhà phải điều chỉnh chiến lược và cải thiện chất lượng dịch vụ để duy trì sức hút.

Chưa kể, không ít doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển từ thuê sang tự sở hữu văn phòng. Cụ thể, với đà tăng của giá thuê tại các thành phố lớn, nhiều chủ doanh nghiệp xác định việc mua tài sản là giải pháp dài hạn, ổn định hơn. Nếu xu hướng này tiếp tục lan rộng, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực “khủng hoảng thừa”.

Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang bước vào một cuộc sàng lọc quy mô lớn. Các tòa nhà đáp ứng tiêu chí xanh, thân thiện sức khỏe, gắn với giao thông công cộng và có phong cách quản lý chuyên nghiệp sẽ nắm lợi thế.

Ngoài ra, tính linh hoạt trong điều khoản thuê, sự sáng tạo trong thiết kế, chất lượng dịch vụ quản lý và sự thấu hiểu nhu cầu của doanh nghiệp cũng là chìa khóa giúp các tòa nhà văn phòng duy trì sức hấp dẫn, hút khách thuê.

Trong dài hạn, thị trường văn phòng cho thuê vẫn còn nhiều dư địa phát triển khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, các mô hình kinh doanh mới xuất hiện và dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh. Tuy nhiên, cơ hội chỉ dành cho những chủ đầu tư “đi đường dài”, theo đuổi tiêu chuẩn cao và kiên định với triết lý lấy khách thuê làm trung tâm.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/cuoc-dua-ty-usd-van-phong-cho-thue-1111227.html