Đại gia địa ốc căng mình chống 'bão' lãi suất

10 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh đó, bài toán thanh khoản trở thành áp lực sống còn, buộc các chủ đầu tư phải vận dụng mọi công cụ tài chính để duy trì nhịp vận hành.

Xoay trục giữ thanh khoản

Tại nhiều diễn đàn gần đây, tiếng nói từ phía doanh nghiệp cho thấy một thực tế lãi suất không chỉ là chi phí tài chính, mà đang trở thành “nút thắt” chi phối toàn bộ chu kỳ phát triển dự án.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh, nhìn nhận thẳng thắn điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng tiếp cận vốn.

Với những dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng, doanh nghiệp chỉ có thể tiếp cận một phần nguồn tín dụng, trong khi tiến độ giải ngân lại kéo dài, khiến dòng vốn bị đứt đoạn ngay giữa quá trình triển khai.

Không chỉ doanh nghiệp gặp khó, người mua nhà, mắt xích quyết định của thị trường, cũng đối mặt với rào cản tín dụng ngày càng cao. Dù nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, việc tiếp cận vốn vay của khách hàng vẫn thiếu ổn định, khiến lực cầu bị nén lại.

Theo bà Oanh, đây là nghịch lý lớn của thị trường, sản phẩm có, nhu cầu có, nhưng dòng vốn không “chảy” được đến đúng nơi cần thiết.

Áp lực không dừng lại ở vốn vay. Biến động giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu vào tăng cao cùng những gián đoạn trong hợp tác quốc tế đang khiến bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.

“Doanh nghiệp không chỉ gánh chi phí vốn đắt đỏ, mà còn phải xoay xở với những biến động khó lường của thị trường đầu vào, khiến mọi kế hoạch tài chính đều phải liên tục điều chỉnh”, bà Oanh chia sẻ.

Từ góc độ doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, mô tả thị trường đang trải qua một cú “đảo chiều” rất nhanh.

Nếu trước đây, khi dự án hoàn thiện pháp lý, ngân hàng chủ động tìm đến để cấp tín dụng, thì nay, dòng vốn lại bị siết chặt trong thời gian rất ngắn.

Ông Nghĩa cho rằng khó khăn lớn không chỉ nằm ở lãi suất cao, mà ở sự lệch pha giữa cơ chế và thực tiễn. Với nhà ở xã hội, lãi suất cho vay theo quy định ở mức thấp, nhưng chi phí huy động vốn của ngân hàng lại cao hơn, dẫn đến tình trạng ngân hàng không thể cho vay vượt trần, còn doanh nghiệp thì không thể tiếp cận nguồn vốn đúng nghĩa.

Những giải pháp mang tính “tình thế” như thu thêm phí lại không được ghi nhận hợp lệ, khiến bài toán tài chính càng thêm bế tắc.

Trong bối cảnh đó, kiến nghị từ phía doanh nghiệp tập trung vào việc hoàn thiện thể chế theo hướng linh hoạt hơn, rút ngắn thủ tục pháp lý, ổn định chính sách tín dụng, đồng thời có cơ chế kiểm soát chi phí đầu vào để giảm áp lực lên giá thành sản phẩm. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn và phục hồi niềm tin thị trường.

Khi lãi suất trở thành “phép thử”

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, biến động lãi suất không chỉ khiến chi phí vay tăng, mà gây hệ quả dây chuyền khi người mua trở nên thận trọng, thanh khoản suy giảm, dòng tiền bán hàng không quay về đúng hạn, tạo áp lực trực tiếp lên khả năng trả nợ và duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Thực tế thị trường đang phản ánh rõ điều này. Lãi suất vay mua nhà tăng từ mức 6,5-8%/năm lên 13-14%/năm đã lập tức làm giảm sức mua.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 17% kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng. Lượng giao dịch sụt giảm, nhiều kế hoạch bán hàng phải tạm hoãn để điều chỉnh chiến lược.

Đáng chú ý, khoảng 64% giao dịch trên thị trường có sử dụng đòn bẩy tín dụng, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam.

Để ứng phó, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động triển khai các gói hỗ trợ tài chính quy mô lớn. Vinhomes đưa ra chương trình hỗ trợ kéo dài tới 5 năm, với lãi suất ưu đãi thấp trong các giai đoạn đầu và cam kết trần lãi suất sau ưu đãi, nhằm giúp người mua kiểm soát rủi ro tài chính dài hạn.

Nam Long Group lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn khi tăng cường hợp tác với các ngân hàng để xây dựng gói vay lãi suất giới hạn trong 12–18 tháng đầu, đồng thời thiết kế phương án thanh toán “nhẹ đầu vào” cho người mua. Doanh nghiệp cũng chủ động cơ cấu lại quỹ đất, ưu tiên phát triển các dự án vừa túi tiền để đảm bảo thanh khoản.

Trong khi đó, Seaholdings triển khai chiến lược chỉ yêu cầu thanh toán khoảng 20% giá trị sản phẩm đến khi nhận nhà, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian dài. Đây là cách doanh nghiệp này “kéo giãn” dòng tiền, đồng thời giữ chân khách hàng trong bối cảnh tín dụng bị siết.

Phú Đông Group triển khai các gói vay lãi suất cố định trong thời gian dài, giúp người mua có thể dự báo chi phí tài chính rõ ràng. Đây được xem là chiến lược giữ chân nhóm khách hàng ở thực, phân khúc ít chịu tác động tâm lý hơn so với nhà đầu tư.

Có thể thấy, doanh nghiệp đang chủ động ứng phó, tuy nhiên, phía sau các gói hỗ trợ là áp lực tài chính không nhỏ đối với doanh nghiệp. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải chủ động trích một phần lợi nhuận để bù lãi suất cho khách hàng, đồng nghĩa với việc biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể.

Áp lực càng lớn hơn khi đặt trong bối cảnh sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp đã suy yếu sau thời gian dài thị trường trầm lắng. Việc tái cấu trúc, thu hẹp quy mô hoặc chuyển nhượng dự án không còn là lựa chọn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc để tồn tại.

Dẫu vậy, theo chuyên gia, chính những áp lực này lại đang thúc đẩy một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Khi chi phí vốn tăng cao, các mô hình đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Dòng tiền vì thế có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định. Các dự án có nền tảng tốt, gắn với hạ tầng và nhu cầu ở thực vẫn duy trì được sức hút.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng nguồn cung có thể cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng, giá bất động sản khó có khả năng giảm trên diện rộng.

Điều này đồng nghĩa với việc lợi thế sẽ nghiêng về những chủ thể có năng lực tài chính thực và tầm nhìn dài hạn. Thị trường bất động sản, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu, nơi lãi suất không chỉ là áp lực, mà còn là “bộ lọc” định hình lại trật tự phát triển.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/dai-gia-dia-oc-cang-minh-chong-bao-lai-suat.html