Đại gia địa ốc chủ động giảm cung vì sợ 'khủng hoảng thừa'?

3 giờ trướcBài gốc

Trong thế “kẹp hai đầu” ấy, thay vì ồ ạt bung hàng theo quán tính tăng trưởng cũ, nhiều chủ đầu tư đang chọn cách chủ động co hẹp nguồn cung, giãn tiến độ mở bán, thậm chí lùi kế hoạch triển khai dự án như một giải pháp thích ứng với chu kỳ thị trường mới.

Chủ động “khóa van”

Chiến lược của các chủ đầu tư không đơn thuần là sự chậm lại có tính toán, mà phản ánh bước chuyển đáng chú ý trong tư duy phát triển của doanh nghiệp địa ốc, từ chạy theo quy mô sang ưu tiên chất lượng dòng tiền, từ mở rộng bằng đòn bẩy sang phòng thủ để tồn tại.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch, năm 2026 nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm, tương đương mức đỉnh của năm 2025. Riêng Hà Nội và Hưng Yên dự kiến khoảng 40.000 sản phẩm, TP.HCM khoảng 55.000 sản phẩm.

Không ít chủ đầu tư địa ốc đang chủ động giảm cung (Ảnh minh họa: HN)

Con số này cho thấy nguồn cung không thiếu. Thậm chí, năm 2025 thị trường từng ghi nhận gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, cao nhất giai đoạn 2019-2025. Nhưng sự bùng nổ ấy không kéo theo thanh khoản tương ứng, bởi phần lớn nguồn hàng lại tập trung ở phân khúc giá cao, thậm chí rất cao.

Cụ thể, theo chuyên gia của VARS, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m2. Giá bán tại Hà Nội đã tăng tới 111% so với cách đây 5 năm, tại Đà Nẵng tăng 68%. Trong khi đó, thu nhập và khả năng chi trả của người mua ở thực không theo kịp đà tăng giá.

Sự lệch pha cung - cầu vì thế ngày càng rõ nét. Hàng hóa nhiều hơn, nhưng không phải loại hàng thị trường đang cần, dẫn tới tình trạng nhà thừa thì vẫn thừa, người dân khát nhà thì vẫn khát.

Đáng chú ý, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên, cầu đầu tư vốn là lực đỡ lớn của thị trường có dấu hiệu chững lại. Mặt bằng lãi vay mua bất động sản phổ biến 12-14%/năm, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, đang tạo áp lực tâm lý đáng kể cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Chính trong bối cảnh đó, việc nhiều chủ đầu tư chủ động “giảm cung” không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là phản ứng có tính toán.

Báo cáo của DKRA Group cho thấy quý I/2026, nguồn cung sơ cấp ở hầu hết phân khúc đều giảm theo quý, nguồn hàng mới chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, phần lớn thị trường đang tiêu thụ lại lượng hàng tồn. Đặc biệt, phân khúc đất nền gần như đóng băng nguồn cung mới, quý II chỉ dự kiến mở bán 300-400 sản phẩm, mức rất thấp so với giai đoạn trước.

Nguyên nhân không chỉ đến từ nghẽn tín dụng hay chi phí vốn tăng, mà còn bởi doanh nghiệp không muốn đưa hàng ra khi sức hấp thụ suy yếu. Một dự án tung ra trong thời điểm thanh khoản thấp không chỉ đối diện rủi ro bán chậm, mà còn kéo theo áp lực tài chính, chi phí marketing, chi phí vốn và rủi ro chiết khấu sâu. Trong nhiều trường hợp, trì hoãn mở bán lại là phương án ít tốn kém hơn.

Sàng lọc hay suy yếu?

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills TP.HCM, cho rằng chi phí lãi vay tăng nhanh đã chấm dứt giai đoạn tiền rẻ kéo dài, khiến chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược.

Nhiều doanh nghiệp từ bỏ các gói hỗ trợ lãi suất 0%, chuyển sang lãi suất cố định 9-10%/năm, số đợt mở bán hạn chế hơn, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 40%.

Nếu nhìn theo logic cũ, co hẹp nguồn cung có thể bị coi là biểu hiện suy yếu. Nhưng trong chu kỳ hiện tại, đó lại là dấu hiệu của quá trình sàng lọc.

Thực tế tại Novaland phần nào phản ánh điều này. Với hơn 153.000 tỷ đồng hàng tồn kho và hơn 67.000 tỷ đồng nợ vay, doanh nghiệp không thiếu tài sản. Vấn đề cốt lõi, như ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính Tập đoàn Novaland thừa nhận, là chuyển tài sản thành dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp không còn ưu tiên mở rộng quỹ bán hàng bằng mọi giá, mà tập trung tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện sản phẩm, bàn giao và ghi nhận doanh thu. Aqua City hay NovaWorld Phan Thiet được thúc đẩy hoàn thiện pháp lý chính là cách tiếp cận “bán cái thị trường chấp nhận”, thay vì tiếp tục tạo thêm nguồn cung mới.

Sự thay đổi của doanh nghiệp cho thấy thị trường địa ốc đang rời xa mô hình phát triển dựa trên kỳ vọng và đòn bẩy, tiến tới mô hình dựa trên dòng tiền thực và năng lực thực.

Thực tế, nhiều năm qua, nguồn cung lớn không đồng nghĩa thị trường khỏe mạnh. Khi tiền rẻ, doanh nghiệp dễ huy động vốn, nhà đầu tư chấp nhận mua dự án trên giấy, tăng trưởng có thể được duy trì bằng kỳ vọng. Nhưng khi lãi suất tăng, pháp lý siết chặt, dòng tiền trở nên đắt đỏ, mô hình đó không còn hiệu quả.

Việc chủ động giảm cung, vì thế, có thể xem là động thái tái cân bằng. Bởi nếu tiếp tục tung hàng ồ ạt trong bối cảnh cầu yếu, nguy cơ dư cung cục bộ, áp lực tồn kho và cuộc đua chiết khấu sẽ lớn hơn.

Ngược lại, điều tiết nguồn cung có thể giúp tránh cú sốc giảm giá, giữ ổn định mặt bằng giá sơ cấp, đồng thời tạo thời gian để cầu thực hấp thụ dần.

Ở góc độ vĩ mô, đây cũng là phép thử cho chất lượng phục hồi của thị trường bất động sản. Một thị trường bền vững không thể dựa vào lượng hàng chào bán tăng liên tục, mà phải dựa trên thanh khoản thật, nhu cầu thật và cấu trúc sản phẩm phù hợp.

Giai đoạn 2026-2028, như nhiều tổ chức nghiên cứu dự báo, dòng tiền có thể dịch chuyển về khu vực ven đô, nơi giá hợp lý hơn và gắn với hạ tầng kết nối mới. Điều này đồng nghĩa nguồn cung tương lai không chỉ cần nhiều, mà phải đúng chỗ, đúng nhu cầu.

Chu kỳ phát triển nóng đã qua. Thị trường hiện nay không còn thưởng cho những doanh nghiệp bung hàng nhanh nhất, mà cho những đơn vị kiểm soát dòng tiền tốt nhất. Trong logic đó, “giảm cung” không còn là bước lùi, mà có thể là bước đệm để thị trường bước sang một giai đoạn lành mạnh hơn.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/dai-gia-dia-oc-chu-dong-giam-cung-vi-so-khung-hoang-thua.html