Đằng sau sự tăng trưởng trái chiều của dòng vốn tín dụng rót vào bất động sản

3 ngày trướcBài gốc

Làn sóng "giá ảo" là hệ lụy để lại từ những chiêu trò đầu cơ lướt sóng. Ảnh tư liệu

Thống kê của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, tính đến cuối quý III/2024, dư nợ cho vay mua nhà tăng 4,6% so với cuối năm 2023, trong đó, tính riêng quý 3 tăng 3,4% còn nửa đầu năm chỉ tăng vỏn vẹn hơn 1%. Trong khi đó, phân khúc tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản bật tăng 16% trong 9 tháng.

Dân nản lòng vay mua nhà, tín dụng đổ vào phía cung

Cũng tính tới cuối quý III/2024, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, đạt khoảng 3,15 triệu tỷ đồng. Cũng theo thống kê của TBTCVN, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng niêm yết hạch toán chi tiết khoản mục cho vay kinh doanh bất động sản đạt 661,86 nghìn tỷ đồng đến cuối quý III/2024, tăng 23,1% so với cuối năm 2023 và cao hơn đáng kể tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế (9%). Trong đó, có hai ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ cao hơn nhiều so với hệ thống, đó là Techcombank và VPBank, lần lượt đạt 33,5% và 26%.

Thị trường đang méo mó, dành cho giới đầu cơ

"Về nguồn vốn, gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội rất ít doanh nghiệp vay, sắp tới Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng, cũng chưa chắc người dân sẽ vay, bởi thị trường hiện nay không phải thị trường của người dân mà là thị trường của ba "ông lớn": chủ đầu tư, nhà đầu cơ và ngân hàng thương mại. Cả ba đối tượng này đều không muốn giảm giá nhà ở".

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia.

Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB tăng 275,1% song tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm 2,1% dư nợ. Kienlongbank tăng mạnh 171,9%; chiếm 10,07% tổng dư nợ.

Sau 2 năm kể từ khi những vụ án lớn xảy ra tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư khiến thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, nhiều dự án vướng về pháp lý đến nay vẫn chưa được tháo gỡ, dòng vốn của một số ngân hàng đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu ngơi nghỉ. Thống kê của TBTCVN cho thấy một số nhà băng có tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản tăng "nóng" ba chữ số sau 2 năm có thể kể đến như: VPBank tăng trưởng 225%; VIB (213%); SHB tăng 215% và Techcombank (113%).

Có thể thấy, dòng vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung thị trường, cho vay các nhà phát triển và doanh nghiệp đầu tư bất động sản, trong khi đó, người dân ngại ngần vay ngân hàng mua nhà đất dù mặt bằng lãi suất cho vay đang ở mức thấp so với nhiều năm.

Tại Agribank, ngân hàng duy trì mức lãi suất cho vay mua nhà tháng 11 là 6,5%/năm cố định 12 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 3 năm); hoặc 7%/năm cố định 24 tháng đầu (khoản vay tối thiểu 5 năm). Sang tháng 12/2024, lãi suất cho vay mua nhà được điều chỉnh giảm 0,5%, với lãi suất lần lượt 6% và 6,5% khi áp dụng các điều kiện vay như trên.

Hệ lụy khi giá nhà đất tăng "ảo"

Nhiều ý kiến cho rằng, người dân không nản lòng vay tiền ngân hàng mua nhà bởi giá nhà đang tăng phi mã, thậm chí bất thường. Không ít những phép toán nhẩm tính người trẻ phải mất đến 24 năm đi làm, hay công chức mất tới hàng chục năm thì mới mua được nhà, trong khi tại nhiều nước trên thế giới, chỉ mất khoảng 10-12 năm. Điều này cho thấy giá nhà đất đang vượt xa tầm với của đại bộ phận người dân.

Làn sóng "giá ảo" là hệ lụy để lại từ những chiêu trò đầu cơ lướt sóng, bỏ cọc sau đấu giá đất trong bối cảnh nguồn cung mới vô cùng khan hiếm. Nhìn lại những đợt giá tăng đột biến gần đây ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội, có tới 38% môi giới cho rằng, đất đấu giá cao bất thường là do các yếu tố đầu cơ; 21% ý kiến nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Không chỉ vậy, giới đầu cơ lợi dụng tình trạng nguồn cung khan hiếm cùng tâm lý người dân để lướt sóng, thổi giá nhà đất tăng hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Chẳng hạn, một căn nhà ngõ 109 phố Quan Nhân, Thanh Xuân có diện tích 25,9m2 trải qua 2 đời chủ mới trong vòng 2 tháng gần đây, giá nhà thổi từ 4 tỷ đồng lên 5,5 tỷ đồng và gần nhất là 6,5 tỷ đồng. Hay tại khu tái định cư Nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội), giá bán căn hộ năm 2022 dao động 35 - 37 triệu đồng/m2, nay xuống cấp nghiêm trọng, tường bong tróc, ẩm thấp nay chào bán khoảng 60 triệu đồng/m2.

Trước nhiều diễn biến bất thường trên thị trường bất động sản, trao đổi với báo giới gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia quan ngại rằng, thị trường bất động sản không biết sẽ đi về đâu.

Hiện lãng phí về đất đai rất lớn khi Hà Nội có khoảng 1.500 dự án "đắp chiếu", TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2.600 dự án, tương đương khoảng 1 triệu tỷ đồng đang đắp chiếu nằm đó vài chục năm. Trong khi đó, người dân vẫn chờ đợi may mắn gõ cửa, mong giá nhà sẽ giảm.

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản hiện là khu vực đầu cơ, méo mó, đầy biến tướng và không phải thị trường cho những người muốn mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực mà dành cho ba "tay chơi" lớn trên thị trường.

Nhiều lần vị chuyên gia này phải lên tiếng khuyến cáo các tỉnh, thành muốn phát triển công nghiệp, dịch vụ thì không thể để giá bất động sản cao bất thường, bởi nhà đầu tư không dám đến các tỉnh đầu tư, kể cả nhà đầu tư nước ngoài.

Kiểm soát rủi ro, hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực

Khảo sát từ batdongsan.com.vn cho thấy, nguồn cung trong năm 2023 - 2024 thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong quý III/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 10 dự án có sản phẩm mở bán mới song giá cao, dao động quanh 70 - 90 triệu đồng, người dân "đỏ mắt" không thể tìm ra dự án mới có giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Thời gian tới, nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục thực hiện các giải pháp tiền tệ, tín dụng, cung ứng vốn đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng. NHNN chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp tín dụng với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn của tổ chức tín dụng, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng. Còn tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà được bảo đảm công bằng như các lĩnh vực khác.

Những tín hiệu mới từ ba bộ luật mới là Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 cũng đang được các nhà kinh doanh bất động sản, giới đầu cơ và người dân chờ đợi mức độ thẩm thấu vào thị trường.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, năm 2025 tới đây sẽ chấn chỉnh toàn bộ nền tảng pháp lý, cải cách bộ máy hành chính và ban hành thêm một số nghị quyết đặc biệt tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản. Cùng với đó, cả nước rục rịch triển khai đại dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam với 23 nhà ga trải khắp các tỉnh, thành, cũng là 23 đầu mối đô thị quan trọng. Khi đó, thị trường bất động sản năm 2026 hứa hẹn có nhiều chuyển biến mới tích cực hơn.

Ánh Tuyết

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/dang-sau-su-tang-truong-trai-chieu-cua-dong-von-tin-dung-rot-vao-bat-dong-san-167426-167426.html