Đánh thuế 20% lợi nhuận BĐS, cần cơ sở dữ liệu minh bạch

6 giờ trướcBài gốc

Phương án đánh thuế 20% lợi nhuận khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đã gây nhiều tranh cãi.

Cân nhắc thiệt hơn

Theo Bộ Tài chính, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và các chi phí liên quan, như thuế, phí… sẽ áp dụng mức thuế suất 20% nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng). Trong trường hợp nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá trị chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Anh Q.B., một nhà đầu tư (NĐT) chuyên mua đi bán lại các BĐS nhỏ lẻ phân tích, giả sử tôi mua một lô đất giá 3,2 tỷ đồng, sau 10 tháng sẽ bán lại với mức giá 4 tỷ đồng. Nếu như bên mua và bên bán thể hiện đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng là 4 tỷ đồng, thì với quy định hiện hành anh sẽ đóng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, tức là 80 triệu đồng (2% của 4 tỷ đồng).

Tuy nhiên, nếu áp mức thuế suất 20% trên mức lợi nhuận (là 800 triệu đồng), thì số tiền phải đóng là 160 triệu đồng (gấp đôi so với cách tính hiện hành). Theo anh Q.B., kết quả trên sẽ tạo nên “cú sốc” với những NĐT lướt sóng.

“NĐT sẽ tạm dừng giao dịch để nghe ngóng chính sách mới, nếu chính sách mới này được thông qua, khiến cho thị trường thanh khoản kém càng kém hơn. Thậm chí, nếu chính sách này được thông qua có thể tạo ra cuộc “tháo chạy” của giới NĐT” - anh Q.B, cho biết.

Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang lại có cái nhìn tích cực hơn. Theo đó, giá BĐS trong 1 năm tăng từ 10-15% giá trị, nếu áp 2% giá trị chuyển nhượng có thể khó khăn cho NĐT. Bởi theo tính toán, nếu NĐT đi vay ngân hàng rồi cộng các chi phí khác như môi giới 2% giá trị chuyển nhượng, thì con số này có thể lên hơn 10%.

Như vậy, mức tăng này khó có thể bù đắp được lợi nhuận nếu có. Trong khi đó, nếu có các dữ liệu minh bạch, đầy đủ để chứng minh cho các khoản chi phí hợp lý, thì việc áp mức thuế 20% sau khi trừ các chi phí hợp lý, vẫn “dễ chịu” hơn mức 2% hiện hành.

Chuyên gia kinh tế TS. Phan Hữu Nghị, cho rằng cách tính thuế hiện hành 2% trên giá chuyển nhượng mặc dù đơn giản, nhưng không phản ánh đúng thu nhập thực tế. Điều này tạo điều kiện cho người bán kê khai giá thấp để giảm thuế, từ đó gây thất thu ngân sách và làm cho thị trường thiếu minh bạch.

Để thực hiện phương án thu thuế trên phần lãi, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu đầy đủ về giá mua, chi phí và lịch sử giao dịch BĐS. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần xác định rõ ràng các khoản chi phí trừ và yêu cầu hóa đơn chứng từ để xác định giá vốn của BĐS.

Hiện nay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam đang được áp dụng mức thấp nhất là 2% trên giá chuyển nhượng, không phân biệt lãi hay lỗ. Một số chuyên gia cho rằng, việc thu thuế 20% trên phần lãi sẽ công bằng hơn, phản ánh đúng thu nhập thực tế của người bán. Tuy nhiên, để áp dụng phương án này cần có một hệ thống dữ liệu rõ ràng, đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, việc thực hiện sẽ đụng phải không ít thách thức về cơ sở dữ liệu và quy định pháp lý.

Cần phương án hợp lý

Dù ủng hộ phương án đánh thuế 20%, nhưng ông Trần Khánh Quang thừa nhận không thể “gấp gáp”. Vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến BĐS khi chuyển nhượng. Cùng với đó, các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của BĐS chuyển nhượng. Cần tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng, môi giới, thậm chí trượt giá, sửa chữa nâng cấp BĐS trước khi chuyển nhượng.

Tương tự, nhiều chuyên gia nhận định, việc áp thuế suất 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng nhà đất có thể làm chậm lại giao dịch và đẩy người dân vào thế khó. Liệu đây có phải là bước đi đúng đắn để giải quyết vấn đề đầu cơ hay nó khiến thị trường trở nên rối loạn và gây thêm khó khăn cho những người dân?

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, nếu mục đích của việc đánh thuế BĐS là chống tình trạng làm giá, tránh tạo ra các đô thị “ma” và giảm bất bình đẳng, thì việc đánh thuế cao trên tiền lãi chuyển nhượng sẽ có nguy cơ làm tăng tình trạng găm giữ, khiến giá nhà neo cao.

Từ thực tế này, PGS.TS Phạm Thế Anh nhận định, việc đánh thuế nhà, đất thứ 2 trở đi là "thượng sách", vì làm tăng cung, giảm tình trạng “găm giữ”, đồng thời ngân sách nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định. Trong khi đó, nếu đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng hoặc đánh thuế theo thời gian nắm giữ có thể phản tác dụng.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS, cho rằng NĐT cần một thị trường minh bạch để phát triển bền vững. Muốn minh bạch thì cần một quá trình để xây dựng dữ liệu liên quan cũng như các quy định đi kèm. Trong bối cảnh thị trường thời gian qua còn nhiều khó khăn, các NĐT cũng như doanh nghiệp BĐS mong muốn các chính sách mới cần xem xét bối cảnh ban hành để không bị tác động tiêu cực.

Việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý, nếu người dân mua BĐS để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất không phải nhằm kinh doanh BĐS và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

Việc tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới cũng cần tính đến, vì người bán có thể tính luôn khoản thuế này vào giá bán, đẩy chi phí sang người mua, khiến giá BĐS tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở, mà “đầu ra” của doanh nghiệp cũng khó khăn hơn.

Bà TRẦN THỊ CẨM TÚ

BÌNH MINH

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bds-can-co-so-du-lieu-minh-bach-post122665.html