Đánh thuế cao để giảm giá bất động sản: Cần lộ trình phù hợp

8 giờ trướcBài gốc

Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN

Mặc dù Bộ Tài chính đã tạm thời rút lại đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn vì nhiều lý do, chủ yếu do lo ngại về tác động tiêu cực đến thị trường và sự phản ứng từ dư luận. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, gốc rễ của việc giá nhà tăng không ngừng thời gian qua đến từ thực trạng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu.

Phóng viên TTXVN đã thực hiện bài viết chuyên đề ghi nhận nhiều ý kiến phong phú từ các chuyên gia, doanh nghiệp, luật sư phân tích, dự báo nhằm góp phần làm sáng tỏ chung quanh câu chuyện về việc cho rằng đánh thuế để giảm giá bất động sản.

Dư âm đánh thuế để giảm giá bất động sản vẫn còn

Tiến sĩ Nguyễn Văn Tân, Trưởng Khoa Quản trị - Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Lạc Hồng (Đồng Nai) cho biết, trong bối cảnh hiện tại Việt Nam, lo ngại giá nhà đất tiếp tục tăng cao do đề xuất này là có cơ sở vì chi phí giao dịch tăng thường được chuyển hóa vào giá cuối cùng. Điều này dẫn đến, xuất hiện tâm lý lo ngại cho phí giao dịch tăng, dẫn đến tâm lý thị trường thận trọng hơn ở cả người mua lẫn người bán. Người bán có xu hướng chuyển gánh nặng thuế vào giá bán để bảo toàn lợi nhuận, đặc biệt là với tài sản đầu cơ. Người mua sẽ phải chịu mức giá cao hơn. Nếu mua ở thực thì vẫn có nhu cầu nhưng sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn. Điều này dẫn đến chậm quyết định mua bán.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Tân, trường hợp xác định được giá mua thì quá tốt để tính mức thuế là 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng.

Tuy nhiên, nhìn chung, trường hợp không xác định được giá mua chiếm đa số. Với khung thuế suất từ 2 - 10% tùy thời gian năm giữ bất động sản thì cần xem xét kỹ hơn. Đây là chính sách ưu tiên và khuyến khích người dân giữ bất động sản lâu dài. Điều này đồng nghĩa với việc trong ngắn hạn nguồn cung thứ cấp sẽ ít đi vì thuế suất 10% trên giá bán làm chậm chu kỳ tăng giá do đầu cơ.

Mặc khác, không xác định được giá mua có khả năng trở thành “lỗ hổng” để lách luật hay không. Cần một thị trường mua bán bất động sản minh bạch hơn là mức thuế. Nhận định trên là rất đúng ở thời điểm hiện tại của Việt Nam. Giá bất động sản tăng cao sẽ làm thị trường ngừng giao dịch. Trong khi đó nhà nước đang lo cho người nghèo phải có nhà ở, các cháu không phải đóng học phí, dịch vụ y tế cũng tiến đến miễn phí, nhà nước lại quan tâm nhiều đến đầu tư cơ sở hạ tầng. Điều này làm áp lực cung tiền tăng, trong dài hạn sẽ làm lạm phát tăng kéo theo nhiều mặt hàng sẽ tăng giá; trong đó có bất động sản.

Vì vậy, quan điểm cho rằng đánh thuế để giảm giá bất động sản là chưa phù hợp trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, việc bổ sung là cần có sàn bất động sản cho cả Việt Nam vận hành nhằm minh bạch hơn. Việc quản lý cũng dễ hơn, đồng thời các nhà đầu tư yên tâm giao dịch, việc thu thuế trên sàn cũng dễ dàng hơn, tránh tình trạng bị “lùa gà” như trong thời gian vừa qua - Tiến sĩ Nguyễn Văn Tân nhận định.

Các ý kiến ủng hộ cho rằng, việc đánh thuế cao từ chuyển nhượng bất động sản sẽ hạn chế phần nào hiện tượng đầu cơ. Việc đánh thuế cao vào lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là những giao dịch diễn ra trong thời gian ngắn, có thể làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ, "lướt sóng" bất động sản. Điều này giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Về tăng nguồn cung cho thuê, một số chuyên gia nhận định nếu thuế chuyển nhượng quá cao, các nhà đầu tư có thể chuyển sang nắm giữ bất động sản dài hạn và cho thuê, từ đó tăng nguồn cung nhà cho thuê trên thị trường.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến khác lại cho rằng việc đánh thuế cao có thể không giúp giảm giá, thậm chí còn gây ra tác dụng ngược như nhà đầu tư đẩy giá bán, người bán có thể chuyển gánh nặng thuế cho người mua bằng cách nâng giá bán, đặc biệt với những bất động sản có giá trị cao.

Không giải quyết được gốc rễ vấn đề, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao là do thiếu hụt nguồn cung. Việc đánh thuế chỉ là giải pháp ở phần ngọn, không thể giải quyết được vấn đề cốt lõi. Để giá nhà giảm, cần phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở và minh bạch hóa thị trường. Việc đánh thuế cao vào bất động sản sẽ tác động đến người mua nhà thực khi giá nhà bị đẩy lên cao, những người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ càng khó tiếp cận nhà hơn.

Ngoài ra, còn có đề xuất về các loại thuế khác như thuế bất động sản thứ hai hoặc thuế bất động sản bỏ hoang được cho là có thể hiệu quả hơn trong việc giải quyết các vấn đề nội tại của thị trường.

Việc đánh thuế bất động sản là một công cụ để điều tiết thị trường, nhưng hiệu quả của nó trong việc giảm giá nhà đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và cần có một lộ trình cụ thể, đồng bộ với các chính sách khác để không gây ra những tác động tiêu cực, các chuyên gia dự báo.

Cần lộ trình phù hợp

Theo Giám đốc Công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Sơn Quân Trần Ngọc Sơn, việc tăng thuế, đặc biệt là mức thuế tối đa tới 20% thu nhập tính thuế hoặc 10% giá bán, có thể khiến người bán đội giá lên để bù chi phí thuế, từ đó lại đẩy giá bất động sản tăng cao hơn nữa, đi ngược lại kỳ vọng kiềm chế giá nhà, khó xác định giá mua và chi phí hợp lý. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt với các giao dịch đã diễn ra lâu hoặc giấy tờ chưa đầy đủ, việc xác định giá mua và chi phí liên quan là rất khó, đẩy người dân vào thế bị áp thuế cao theo tỷ lệ % trên giá bán.

Lo ngại về sự không công bằng, người sở hữu bất động sản dưới 2 năm, có thể là do hoàn cảnh cá nhân buộc phải bán sẽ chịu mức thuế cao nhất (10%), trong khi không hẳn họ có mục đích đầu cơ. Điều này dễ gây cảm giác bất công nếu không có cơ chế linh hoạt cho các trường hợp đặc biệt.

Theo Luật sư Trương Thành Thiện, Thành viên Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Trưởng Văn phòng Luật sư TLS cho biết, các hiệp hội, tập đoàn, doanh nghiệp rất quan tâm về việc tính thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản. Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Xét về nguyên tắc, chính sách mới có điểm tích cực đáng ghi nhận khi hướng đến đánh thuế theo thu nhập thực tế. Việc áp dụng thuế 20% trên phần lãi từng lần chuyển nhượng (sau khi trừ giá mua và chi phí hợp lý) là phù hợp với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Phương pháp tính thuế này được xem là công bằng hơn vì chỉ đánh thuế vào phần lãi thực tế mà người chuyển nhượng nhận được, nếu không có lãi thì không cần nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên trên thực tế, phần lớn người dân, đặc biệt với tài sản có nguồn gốc từ nhiều năm trước, khó có đủ hồ sơ, chứng từ để xác định giá mua hoặc trường hợp người bán khai khống giá chuyển nhượng để giảm bớt tiền thuế phải nộp. Trong các tình huống đó, người chuyển nhượng buộc phải chịu thuế theo phương án thứ hai: Tính từ 2 - 10% trên giá bán tùy theo thời gian sở hữu. Chính sách thuế suất lũy tiến theo thời gian sở hữu cũng thể hiện rõ định hướng hạn chế đầu cơ, lướt sóng, góp phần ổn định thị trường bất động sản, một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và tích trữ tài sản. Tuy nhiên. phương án này cũng không hẳn là triệt để, cần đi kèm với những cách thức để phân biệt trường hợp nào là đầu cơ, trường hợp nào là mua nhà ở thật. Điều này làm phát sinh rủi ro thu thuế không đúng với bản chất thu nhập, tạo cảm giác thiếu công bằng, đặc biệt đối với người không hoạt động đầu cơ.

Hiện nay, cơ quan quản lý chưa có đủ dữ liệu và cơ sở hạ tầng để có thể tính thuế một cách chính xác và công bằng theo phương pháp này. Hướng tiếp cận thận trọng hơn. Thay vì áp dụng ngay mức thuế 20%, Bộ Tài chính quyết định tiếp tục giữ nguyên mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện hành.

Việc rút lại đề xuất này được các chuyên gia đánh giá là động thái lắng nghe và cầu thị của cơ quan quản lý. Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu lộ trình phù hợp (có thể là 5 năm) để áp dụng hình thức thu thuế mới, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất để đảm bảo tính công bằng và minh bạch.

Nguyễn Văn Việt (TTXVN)

Nguồn Tin Tức TTXVN : https://baotintuc.vn/kinh-te/danh-thue-cao-de-giam-gia-bat-dong-san-can-lo-trinh-phu-hop-20250807120617382.htm