Đánh thuế tài sản hiệu quả cần cải cách dữ liệu và định giá

một giờ trướcBài gốc

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam.

PV: Thưa ông, việc đánh thuế tài sản hiện nay được cho là phù hợp với chủ trương và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, nếu nhìn lại chính sách thuế bất động sản từng áp dụng năm 2013 với mức thuế 25%, sau đó buộc phải chuyển sang mức cố định 2% do khó xác định chi phí đầu vào, thì liệu đề xuất lần này có lặp lại bài học cũ?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc đánh thuế bất động sản như vậy phù hợp với chủ trương và thông lệ quốc tế nên ủng hộ. Tuy nhiên, cần xem lại lịch sử áp dụng thuế trước đây. Ví dụ, vào năm 2013, cơ quan quản lý đã đưa ra hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản, trong đó có mức 25% cho thuế suất và 2% trên tổng giá trị nếu không xác định thuế suất.

Sau một thời gian, mức 25% không thể áp dụng vì việc xác định chi phí để bán bất động sản thực sự không dễ và người nộp thuế cũng không có dữ liệu giá nhà đất đầy đủ để chứng minh. Hơn nữa, cán bộ thuế cũng không thể ngồi để phân tích từng chi phí nhỏ như mua đất, xây nhà để tính toán. Do đó, đề xuất trước đó gần như đã bị bác bỏ và chỉ giữ lại 2% trên giá trị.

Lần này, mức thuế được điều chỉnh từ 25% xuống 20%, nhưng về bản chất vẫn không có nhiều thay đổi. Dữ liệu giá bất động sản hiện tại vẫn chưa đầy đủ để đưa ra quyết định.

Ở các nước phát triển, việc Nhà nước sở hữu cơ sở dữ liệu bất động sản là rất cần thiết. Đặc biệt, cần phải có dữ liệu về giá cả. Điều này giúp xác định giá chính thức của thị trường. Giá thị trường nhà đất phải được đánh giá dựa trên một tỉ lệ lớn người dân có khả năng chi trả. Nếu chỉ dựa vào 1 giao dịch để thiết lập giá, hoặc một nhóm nhỏ nào đó để thiết lập giá thì không thể coi là giá thị trường đúng nghĩa.

Việc áp thuế tài sản nếu chỉ thay đổi thuế suất mà không cải thiện hệ thống dữ liệu và định giá nhà đất khó đi vào cuộc sống.

PV: Trong thực tế, nhà ở bị khấu hao theo thời gian trong khi giá trị đất lại tăng. Tuy nhiên, hệ thống thuế tài sản hiện nay chưa phân tách rạch ròi giữa giá trị nhà và giá trị đất. Vậy theo ông, chúng ta cần làm gì để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và định giá tài sản đồng bộ, chính xác, đặc biệt là ở các đô thị?

TS. Trần Xuân Lượng: Để góp phần ổn định thị trường bất động sản, cơ quan quản lý đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng đánh thuế chuyển nhượng nhà đất dựa vào giá mua - bán và thời gian sở hữu. Nếu chứng minh được giá mua bán, người bán sẽ chịu thuế 20% trên phần lãi sau khi trừ chi phí. Nếu không, sẽ áp dụng mức thuế cố định: 10% với tài sản sở hữu dưới 2 năm, giảm dần còn 2% nếu sở hữu trên 10 năm.

Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả, cần có hệ thống dữ liệu về giá nhà và giá đất riêng chính xác. Bởi vì, nhà ở bị khấu hao theo thời gian, trong khi đất tăng giá, nhưng việc đánh thuế vẫn gộp chung, gây bất hợp lý.

Ở Việt Nam, hệ thống định giá bất động sản hiện chưa đồng bộ. Nhiều nơi vẫn dùng bảng giá đất cũ, chưa phản ánh giao dịch thực tế. Việc định giá nhà ở lại càng thiếu cơ sở, nhất là ở đô thị – nơi biến động tài sản rất nhanh. Trong khi đó, nhiều nước đã áp dụng hệ thống định giá linh hoạt, đa nguồn, có cơ chế cập nhật liên tục.

Giải pháp là xây dựng hệ thống dữ liệu đa nguồn từ giao dịch thực tế, đấu giá công khai, định giá ngân hàng, kê khai thuế, định giá bằng nhiều phương pháp khác nhau để kiểm chứng... không nên lạm dụng việc đấu giá đất làm giá thị trường, nên định giá bằng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Bởi vì giá trị thực của đất thường dựa vào dòng tiền được nó tạo ra chứ nó không tạo ra dòng tiền.

Đồng thời kết hợp công nghệ số như AI, GIS, Big Data để định giá bất động sản theo vị trí, hiện trạng, quy hoạch. Bên cạnh đó, cần ban hành bộ tiêu chí định giá thống nhất theo vùng miền và loại hình tài sản, và sử dụng các tổ chức có chuyên môn độc lập tham gia vào xây dựng giá đất, định giá đất. Đây là nền tảng để thuế tài sản minh bạch, hợp lý và hạn chế đầu cơ nhà đất.

Dữ liệu giá bất động sản hiện tại vẫn chưa đầy đủ để xác định giá đất khi tính thuế.

PV: Theo ông, để thuế bất động sản thực sự phát huy vai trò điều tiết và ổn định thị trường bất động sản, Việt Nam cần thiết kế chính sách theo hướng nào cho hiệu quả và phù hợp với thực tiễn?

TS. Trần Xuân Lượng: Thuế bất động sản, nếu được thiết kế hợp lý, minh bạch và phù hợp với thực tiễn thị trường, hoàn toàn có thể tạo ra hiệu ứng tích cực. Không chỉ góp phần tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách, thuế còn là công cụ hữu hiệu để điều tiết hành vi nắm giữ, mua bán bất động sản, ổn định tâm lý nhà đầu tư và giảm thiểu tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai.

Như đề xuất của Bộ Tài chính, tôi mới chỉ thấy sắc thuế tác động đến người lướt sóng mua sớm bán trưa? Bán sớm thì thuế cao mà chưa xét đến đối tượng mua đất đầu cơ không sử dụng, không tạo ra sản phẩm vật chất cho xã hội.

Thực tế từ các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Đức cho thấy, thuế tài sản đã giúp các chính phủ kiểm soát tốt hơn những cơn “sốt ảo” và dẫn dắt thị trường phát triển bền vững.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch dữ liệu, hệ thống định giá chưa hoàn chỉnh và tâm lý đầu cơ vẫn chiếm tỷ trọng lớn, thì việc chỉ áp dụng một loại thuế là chưa đủ. Mỗi loại thuế chỉ tác động tới một khía cạnh nhất định. Do đó, cần thiết kế một cấu trúc thuế hai tầng, kết hợp thuế tài sản với thuế chống đầu cơ bất động sản. Mục tiêu là đánh trúng các hoạt động lướt sóng nhà đất mà không ảnh hưởng đến người có nhu cầu thực.

Quan trọng hơn, mọi chính sách thuế cần đi kèm với cơ chế kiểm tra, giám sát và đánh giá tác động định kỳ. Tránh để xảy ra tình trạng “thiết kế đúng, thực thi sai”, khiến khó ổn định thị trường bất động sản.

PV: Xin cảm ơn ông!

Ánh Phương/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/danh-thue-tai-san-hieu-qua-can-cai-cach-du-lieu-va-dinh-gia-post1217044.vov