Đất nông nghiệp 'lên đời' thành nhà ở: Cơ hội và những rủi ro pháp lý cần lưu ý

2 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung nhà ở sẽ được đáp ứng

Nhiều năm nay, thị trường bất động sản tại các tỉnh thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Bình Dương… luôn trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Các dự án bất động sản được đưa ra thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp, phân khúc giá rẻ, bình dân đang ngày càng khan hiếm.

Ở các tỉnh thành phát triển khu đô thị công nghiệp dịch vụ, dân số ngày càng tăng trưởng mạnh, nhu cầu về nhà ở cũng phát triển theo. Tuy nhiên, do vướng mắc về pháp lý mà các dự án được ra đời ngày càng khó khăn hơn.

Đất nông nghiệp được đề xuất thí điểm để sử dụng làm nhà ở thương mại.

Trước tình hình trên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm.

Các dự án được chọn thí điểm phải thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám Công ty CP Kinh doanh Westland cho hay: "Đây là một trong những tín hiệu đáng mừng khi cơ quan chức năng sử dụng tài nguyên đất, tạo nguồn cung cho lĩnh vực bất động sản. Nếu thí điểm thành công thì nhà ở thương mại này chắc chắn sẽ có giá rẻ hơn so với giá nhà ở thương mại hiện nay và người mua nhà thêm cơ hội".

Cũng theo ông Hùng, thời gian qua vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản đã vô hình trung khiến toàn ngành "tụt lùi". Những dự án hiếm hoi xuất hiện trên thị trường giá quá cao, nhiều người có thu nhập trung bình khó tiếp cận.

"Hiện nay doanh nghiệp làm dự án phải có quỹ đất, đấu thầu…mất cả quá trình rất dài làm pháp lý. Nếu được thí điểm cũng cần phải có cơ chế, pháp lý rõ ràng, hạn chế việc phát sinh các quy định, quy tắc…Như vậy, đề án mới thành công tích cực như cơ quan chức năng mong muốn", ông Hùng cho hay.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Lê Thị Bích Hằng (Đoàn Luật sư Tp.HCM) cho rằng: Thí điểm được đưa ra để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị). Từ ngày 01/7/2015 thì Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở.

Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Nhiều dự án nhà ở chuyển mục đích sử dụng đất từ nhiều loại đất khác nhau. Chính vì vậy, chuyên gia pháp lý cũng cho rằng, cần cẩn trọng nghiên cứu và áp dụng thí điểm này.

"Có thể thấy, thí điểm là một trong những điểm tích cực mà cơ quan nhà nước đang xây dựng, gỡ vướng hướng tới thị trường nhà đất ổn định. Tuy nhiên, khi sử dụng đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp, cơ quan chịu trách nhiệm quản lý phải làm rõ các quy định ràng buộc, tránh việc đầu cơ, tạo lợi ích nhóm phá hủy quy hoạch hoặc tài nguyên đất", luật sư Hằng cho hay.

Nhiều điều cần lưu ý khi thí điểm

Mới đây, trong văn bản Góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, ông rất hoan nghênh "Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất".

Theo ông Châu, nội dung quy định về các "loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất" tại Điều 2 của dự thảo Nghị quyết thí điểm, sẽ tạo điều kiện và bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đồng thời, cũng được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với tất cả loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ không còn bị hạn chế quyền tiếp cận đất đai đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Điều này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại được tiếp cận đất đai, tương tự như các nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất khác.

Chuyên gia cho rằng, việc sử dụng đất nông nghiệp làm dự án thương mại cần có nhiều biện pháp kiểm soát.

Chủ tịch HoREA cho rằng: "Hiệp hội nhận thấy, với quy định về các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể, đã được quy định chặt chẽ tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Vì vậy, việc ban hành "Dự thảo Nghị quyết" cần kiểm soát được "chênh lệch địa tô", không xảy ra thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để lãng phí tài nguyên đất trong hoạt động phát triển nhà ở thương mại".

Cũng theo ông Châu, một trong các mục đích của "Dự thảo Nghị quyết" là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, bình dân.

Điiển hình là thị trường bất động sản tại Tp.HCM trong các năm 2020 - 2023, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỉ lệ áp đảo trên 70% tổng sản phẩm nhà ở.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn giúp tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, chính sách này còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tài nguyên đất nếu được sử dụng tốt sẽ mang lại nhiều nguồn lợi, phục vụ xã hội, người dân (trong hình là khu đất nông nghiệp liền kề dự án thương mại).

Cũng theo VARS, trong quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi, việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại, vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Nguồn Người Đưa Tin : https://nguoiduatin.vn/dat-nong-nghiep-len-doi-thanh-nha-o-co-hoi-va-nhung-rui-ro-phap-ly-can-luu-y-204241118160615191.htm