Đầu cơ nhà phố: Nhà đầu tư cũ 'kẹt hàng', người mới vẫn chờ giá hợp lý

11 giờ trướcBài gốc

Ông Lê Hoàng Nam, một nhà đầu tư cá nhân có hơn 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP.HCM, đang “lòng như lửa đốt” khi không khí trầm lắng bao trùm phân khúc nhà phố giữa mùa cao điểm.

Mắc kẹt vì không nỡ cắt lỗ

Căn nhà phố trong hẻm cách trục đường Huỳnh Khương An (phường An Nhơn) chưa đầy 300 m, được ông Nam mua vào từ năm 2019 với giá hơn 5 tỷ đồng, với kỳ vọng vừa cho thuê vừa chờ tăng giá, đến nay rao bán 6,2 tỷ đồng suốt gần một năm vẫn chưa tìm được người mua.

“Giá không hề cao so với mặt bằng trong khu vực, cũng có nhiều môi giới và người mua đến hỏi nhưng chỉ để thăm dò. Nhiều khách là nhà đầu tư đến thăm rồi đòi giảm giá thêm, nhưng nếu hạ nữa thì coi như mất sạch phần lợi nhuận tích lũy nhiều năm nên tôi không thể chốt được”, ông Nam cho hay.

Nhà phố không còn là nơi "trú ẩn dòng tiền" hàng đầu của giới đầu cơ.

Cũng rơi vào tình cảnh tương tự, bà Nguyễn Thị Thu Hằng, một nhà đầu tư tay ngang tại Bình Thạnh, đang tiến thoái lưỡng nan khi căn nhà hẻm cách mặt tiền gần 500 m, diện tích chưa đầy 50 m², mua thời cao điểm với mục tiêu cho thuê, nay vừa khó bán, vừa không còn hiệu quả khai thác.

Bà Hằng cho biết, theo tư vấn của môi giới, bà đã hạ giá thuê 25% so với trước dịch, nhưng mặt bằng đã bỏ trống nhiều tháng, trong khi chi phí bảo trì, thuế và lãi vay vẫn đều đặn “ăn mòn” dòng tiền. Từ giữa năm 2025, bà bắt đầu rao bán để thoát hàng, chốt lãi nhưng đến nay chưa tìm được khách có thiện chí.

Thực tế cho thấy hiện tượng các nhà đầu tư nhà trong hẻm ở TP.HCM rục rịch thoát hàng thời gian qua không hiếm, trong bối cảnh giá bán neo cao, nhưng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời lại suy giảm rõ rệt.

Theo dữ liệu của Batdongsan, giá chào bán nhà riêng tại TP.HCM vẫn tăng 5–12% trong năm qua, phổ biến 132–230 triệu đồng/m², bất chấp nhu cầu tìm mua giảm từ 12–20% so với cùng kỳ. Sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt khi phần lớn người mua chỉ tìm kiếm sản phẩm trong tầm giá 3–5 tỷ đồng, trong khi nguồn cung rao bán chủ yếu vượt ngưỡng này.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy lượng giao dịch nhà riêng lẻ trong quý III/2025 giảm hơn 16%, trong khi tồn kho lại tăng tới 37% so với quý trước. Điều này phản ánh rõ sự “đóng băng mềm” của phân khúc này, khi thị trường không sụp đổ về giá, nhưng tắc nghẽn nghiêm trọng về thanh khoản.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở việc nhà phố đã âm thầm tăng giá suốt nhiều năm, “ăn theo” đà đi lên của căn hộ, nhưng không song hành với sự cải thiện về hạ tầng, tiện ích và chất lượng sống. Trong khi đó, lợi thế vừa ở vừa kinh doanh, từng là “linh hồn” của nhà phố, đang suy yếu nhanh chóng.

Nhiều tuyến đường từng sôi động nay xuất hiện mặt bằng trống kéo dài, giá thuê giảm 20–30% vẫn khó tìm khách. Với mức giá mua từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng, tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ quanh 2–3% mỗi năm, thấp hơn gửi tiết kiệm, trong khi rủi ro bỏ trống ngày càng lớn.

Trong bối cảnh đó, nhóm nhà đầu tư cũ đang đứng trước bài toán khó. Nếu giữ giá, họ chấp nhận chôn vốn thêm nhiều năm. Còn nếu giảm giá sâu, khoản lỗ sẽ hiện hữu và xóa sạch kỳ vọng tích lũy trước đây.

Đáng nói, lãi suất vay mua nhà tăng thêm 1–2% so với đầu năm 2025, cùng việc tín dụng bị kiểm soát chặt, càng khiến dòng tiền vào phân khúc này thêm chậm. Nhà đầu tư cũ muốn thoát ra, nhưng thị trường chưa sẵn sàng “đón”.

Khi nào cung – cầu gặp nhau?

Ở chiều ngược lại, thị trường vẫn xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới, chủ yếu là những người có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, đang “ngửi mùi cơ hội” khi thấy giao dịch chậm và áp lực bán tăng lên. Tuy nhiên, sự rục rịch này mới dừng ở mức thăm dò.

Nhà đầu tư mới không còn dễ dãi như giai đoạn trước, với loạt câu hỏi về giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn, môi trường sống và tiềm năng hạ tầng. Với lớp nhà đầu tư mới hiện tại, nhà phố không còn là “kênh trú ẩn” mặc định, mà phải cạnh tranh sòng phẳng với căn hộ, đất vùng ven và cả các kênh tài chính khác.

Xu hướng thay đổi hành vi sở hữu, đặc biệt ở nhóm người trẻ, cũng thu hẹp tệp khách mua nhà riêng. Chung cư với mức giá dễ tiếp cận hơn, tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Trong khi đó, nhà phố ngày càng kén khách khi nhiều khu dân cư cũ đối mặt tình trạng ngập nước, kẹt xe, thiếu chỗ đỗ ôtô.

Thực tế cho thấy, nhà phố không mất giá trị, nhưng đang bị định giá vượt xa khả năng chi trả và giá trị khai thác hiện tại. Thị trường chỉ có thể phục hồi thanh khoản khi mặt bằng giá tiệm cận hơn với giá trị sử dụng thực, chấp nhận một giai đoạn điều chỉnh để tái lập niềm tin.

Với nhà đầu tư cũ, việc chấp nhận “hy sinh một phần lợi nhuận” có thể là cái giá cần trả để giải phóng dòng tiền. Với nhà đầu tư mới, sự kiên nhẫn và chọn lọc sẽ quyết định thành bại.

Nhà phố TP.HCM đang đứng giữa hai dòng tiền trái chiều: một bên muốn rút ra để bảo toàn vốn, một bên đang chờ đợi mức giá hợp lý để nhập cuộc. Khi hai dòng tiền ấy chưa gặp nhau, thị trường vẫn sẽ tiếp tục trầm lắng, dù đang ở bất kỳ “mùa cao điểm” nào.

Và có lẽ, đó chính là phép thử cần thiết để phân khúc này trở về đúng giá trị thực, thay vì tiếp tục neo cao trên những kỳ vọng đã không còn phù hợp với bối cảnh mới.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/dau-co-nha-pho-nha-dau-tu-cu-ket-hang-nguoi-moi-van-cho-gia-hop-ly.html