Đâu là động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam?

3 giờ trướcBài gốc

Trong một báo cáo mới đây về thị trường bất động sản, JLL (Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu tại Việt Nam) cho rằng mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ được xem là động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Bất động sản quanh metro tăng giá: Dấu ấn rõ nét của TOD

TOD không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà thực chất là một triết lý quy hoạch tổng thể nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao.

Đây là giải pháp thông minh nhằm giải quyết những thách thức lớn của các đô thị hiện đại như tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và sự thiếu hụt không gian sống chất lượng cao.

Mô hình TOD đã được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn trên thế giới và mang lại những lợi ích rõ rệt về giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, giảm phát thải carbon và tăng năng suất kinh tế. Điều đáng chú ý là các thành phố áp dụng TOD không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ: Trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến metro, cả hai thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi với hàng loạt dự án xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị này.

Phát triển đô thị theo mô hình TOD giúp gia tăng kết nối giao thông công cộng và hình thành các cộng đồng đa chức năng, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Ảnh: T.L

Số liệu thống kê của JLL Việt Nam ghi nhận các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả hai thị trường.

Con số này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các dự án có liên quan đến hệ thống giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản của hai thành phố lớn nhất Việt Nam.

Bên cạnh đó, các dự án bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động. Cụ thể, mức tăng giá trung bình khoảng 200-250 USD/m2/năm. Điều này tương đương với tỉ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao hơn nhiều so với mức tăng trung bình 8% của thị trường tại TP.HCM trong năm 2025. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị rõ rệt mà các dự án TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.

Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn ấn tượng hơn nữa. Các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022. Tốc độ tăng trưởng đặc biệt ấn tượng 19% này càng đáng ghi nhận khi xét trong bối cảnh thị trường bất động sản chung đang đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn này.

TOD - công cụ chính sách cho tăng trưởng đô thị bền vững

Theo bà Trang, hiện nay doanh nghiệp phát triển bất động sản, người mua nhà cho đến cơ quan quản lý nhà nước đã nhận ra tiềm năng biến đổi mạnh mẽ của mô hình TOD.

Cụ thể ở TPHCM, các dự án TOD đã thúc đẩy sự mở rộng đô thị chưa từng có về phía Đông, vượt ra ngoài lõi đô thị truyền thống để tiến vào khu vực chưa được phát triển cho đến đường Vành đai 3. Trong khi đó, khu vực hành lang phía Tây nằm giữa đường Vành đai 2 và 3 phần lớn vẫn chưa được khai thác do chưa có cú hích hạ tầng.

“Trong thời gian tới, ứng dụng của TOD ở Việt Nam có thể vượt ra khỏi hệ thống đường sắt và gắn với các phương tiện giao thông công cộng đường bộ như xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit - BRT). Về bản chất, TOD hướng đến việc tạo ra các cộng đồng đa chức năng, dễ dàng đi bộ, tập trung quanh các trung tâm giao thông công cộng chất lượng cao, bất kể công nghệ nền tảng là gì” - bà Trang nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng đã chỉ ra rằng TOD không chỉ là một xu hướng phát triển bất động sản mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hướng tăng trưởng đô thị bền vững. Việc khuyến khích phát triển theo mô hình TOD này đóng vai trò kép: vừa là nút hạ tầng giao thông quan trọng, vừa là "không gian thứ ba" – tức là một môi trường xã hội chung nơi mọi người có thể tụ tập, tương tác và xây dựng các mối liên kết cộng đồng bền chặt.

Ở một góc nhìn rộng hơn, lý giải làm thế nào để bản sắc đô thị có thể trở thành nguồn lực tạo sức hút và động lực kinh tế dài hạn, ngay cả với những đô thị hạn chế về nguồn lực tài chính, TS. Nguyễn Bá Hùng – Chuyên gia Kinh tế trưởng Văn phòng ADB Việt Nam – đã đưa ra những phân tích đáng chú ý.

Theo đó, khi bàn về phát triển không gian công cộng, chúng ta cần một cách nhìn đầy đủ và đa chiều hơn. Nếu chỉ tiếp cận không gian công cộng dưới góc độ “biểu tượng”, tức là làm ra một thứ đẹp để người khác đến xem thì vẫn còn rất thiếu. Điều quan trọng hơn là không gian đó mang lại trải nghiệm gì cho người sử dụng. Chính những trải nghiệm ấy mới là nơi tạo ra giá trị lớn nhất.

Vì vậy, tôi cho rằng, quan điểm tiếp cận quy hoạch theo hướng lấy cộng đồng làm trung tâm, xuất phát từ câu hỏi cộng đồng cần gì, muốn hoạt động gì, có thể tạo ra những trải nghiệm nào trong không gian đó. Khi các trải nghiệm cộng đồng được hình thành, bản thân chúng sẽ trở thành sức hút tự nhiên của không gian công cộng.Từ đó, không gian công cộng cũng trở thành một công cụ huy động nguồn lực, thay vì phải trông chờ vào một khoản đầu tư lớn ngay từ đầu.

Đồng quan điểm, JLL cho rằng: Đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô với quỹ đất đáng kể, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại.

Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án.

Thành công của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, mở rộng và phát triển các thành phố bền vững, đáng sống. Thách thức này sẽ định hình và quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam.

THÙY LINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/dau-la-dong-luc-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post892295.html