Đầu tư bất động sản thời sáp nhập

5 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản Vũng Tàu sẽ sôi động hơn sau sáp nhập.

Dòng tiền lan tỏa

Ngược dòng thời gian, sau khi Hà Tây nhập vào Hà Nội, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6-15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Hiện tại, khi công cuộc sáp nhập địa giới hành chính được thực hiện trên phạm vi cả nước, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với bất động sản từng khu vực cũng theo đó mà tăng lên.

Theo Avison Young Việt Nam, việc giá bất động sản tại Hà Nội gia tăng nhanh chóng đã thúc đẩy dòng tiền tìm kiếm cơ hội tại các vùng lân cận, nơi có mức giá bán dễ tiếp cận hơn.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến năm 2023, thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ từ giữa năm 2024 và lan rộng ra các tỉnh phía Bắc. Động lực chính đến từ các yếu tố quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính, khiến giao dịch gia tăng đáng kể tại Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam, Bắc Ninh…

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng trước đó tại các địa phương trong diện sáp nhập có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số.

Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%. Ngoài ra, các địa phương có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36% - Thái Bình tăng 75%).

Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển có lượng tìm kiếm tăng đáng kể (Quảng Bình tăng 45% - Quảng Trị tăng 8%).

Tương tự, địa phương có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị”, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng cao (TP.HCM tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%).

Một thực tế khác là khu vực trung tâm hành chính của các tỉnh, thành phố mới sau sáp nhập được nhiều nhà đầu tư xem là thị trường tiềm năng.

Lấy ví dụ như tại TP. Việt Trì, sau khi có thông tin sáp nhập các tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ thành tỉnh Phú Thọ với trung tâm hành chính đặt tại Việt Trì, thị trường bất động sản “thành phố ngã ba sông” đã được quan tâm nhiều hơn.

Một số sàn môi giới tại TP. Việt Trì cho hay, có nhiều nhà đầu tư đến đây tìm kiếm cơ hội, giá nhà cũng “bắt nhiệt” mà tăng dần, các giao dịch đều có mức giá tăng vài chục phần trăm so với năm 2024. Các khu vực như phường Bạch Hạc, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm… gần khu vực trung tâm hành chính, Bệnh viện Sản Nhi đều ghi nhận sự quan tâm lớn.

Điều nhà đầu tư cần quan tâm là khoảng thời gian mà các kế hoạch sáp nhập thành hiện thực. Bởi để thiết lập hoàn chỉnh hạ tầng cho các khu trung tâm hay một khu đô thị cần nhiều thời gian, mức độ tăng giá theo đó có thể bị điều chỉnh và mang đến rủi ro.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, mỗi khi có thông tin về sáp nhập địa giới hành chính, quy hoạch hay triển khai các công trình hạ tầng, giá nhà đất tại khác khu vực liên quan thường nhanh chóng trở nên sốt nóng.

Do đó, điều nhà đầu tư cần quan tâm là khoảng thời gian mà các kế hoạch này thành hiện thực. Bởi để thiết lập hoàn chỉnh hạ tầng cho các khu trung tâm hay một khu đô thị cần nhiều thời gian, mức độ tăng giá theo đó có thể bị điều chỉnh và mang đến rủi ro.

“Chỉ khi hiểu biết rõ về khu vực, dự án và sẵn sàng nắm giữ bất động sản trong thời gian dài thì việc mua bán mới là hợp lý”, bà An nói và cho biết thêm rằng, việc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn và phải trả trong thời gian ngắn sẽ không phù hợp trong trường hợp này.

Chậm mà chắc

Bình luận về cơ hội cho nhà đầu tư sau giai đoạn sáp nhập, đại diện One Mount Group cho rằng, việc sáp nhập địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố mở ra cơ hội phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn nhờ quy hoạch tổng thể được mở rộng.

Sự tinh gọn trong bộ máy hành chính, loại bỏ các tầng nấc trung gian… hứa hẹn giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý đến rủi ro tiềm ẩn từ việc điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập, có khả năng tác động đến tính khả thi và tiến độ của các dự án đã được phê duyệt trước đó. Sau khi sáp nhập, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới, nơi các chủ đầu tư có thể phát triển dự án với chi phí cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

Lấy ví dụ với trường hợp “siêu đô thị” TP.HCM, theo đại diện One Mount Group, mức giá bán căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thấp hơn đáng kể so với các dự án tương đương tại TP.HCM.

Trong bối cảnh đó, việc sáp nhập trong tương lai có thể mang đến những tác động tích cực cho thị trường căn hộ TP.HCM. Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc.

Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra không gian phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP.HCM.

Về phía chủ đầu tư, theo đại diện One Mount Group, bên cạnh yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa -Vũng Tàu hiện cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm TP.HCM.

Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với chi phí thấp hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP.HCM trong dài hạn.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động thực tế của việc sáp nhập lên thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bao gồm chính sách quy hoạch thống nhất, phát triển hạ tầng kết nối liên vùng và các biện pháp điều tiết thị trường.

Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, khu vực được chọn làm trung tâm sau sáp nhập thường sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, song cũng cần lưu ý rằng, ở trung tâm cũ vẫn có nhu cầu.

Bà Hằng cũng lưu ý rằng, với câu chuyện sáp nhập, quy hoạch trung tâm hành chính thì thông tin phải được chính thức hóa và có thể thay đổi. Không đón đầu có thể là chậm, nhưng chậm vẫn còn hơn bị thay đổi.

Giai đoạn hiện tại thì có thể chậm vẫn tốt hơn cho nhà đầu tư, bởi kể cả khi mọi chuyện đã trở nên rõ ràng thì thị trường cũng cần thời gian thẩm thấu. Cùng với đó, nhà đầu tư cần xem xét, theo dõi kỹ các thông tin được công bố ra thị trường, từ quy hoạch đến hạ tầng phát triển vùng, giao thông….

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng khuyến nghị, khi đánh giá cơ hội từ chủ trương sáp nhập địa giới hành chính, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý.

Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.

Bình Minh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu-bat-dong-san-thoi-sap-nhap-post368626.html